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Die Büromieten ziehen an, Investoren melden sich zurück. Auf dem Immobilienmarkt in Deutschland mehren sich die Zeichen für eine nachhaltige Wende. Es war ein Traumstart ins Jahr: Mit zweistelligen Kursgewinnen sind Immoaktien die neuen Favoriten am Börsenparkett.

Bereits im November hatten Anleger auf das Comeback einer Branche spekuliert, die während der Finanzkrise durch massive Refinanzierungsvolumen bei Immobilienkrediten und knausernde Banken arg gebeutelt wurde. Seit Januar gibt es auch fundamentale Signale für eine nachhaltige Erholung. Das dem gesamtwirtschaftlichen Ifo-Index nachempfundene Branchenbarometer King-Sturge-Index legte erstmals wieder deutlich zu. Zur grossen Ersseichterung der Makler und Immobilienbesitzer. Drei Rückgänge des Index in Folge wären ein Signal für einen negativen Stimmungsumschwung.

Die zweistelligen Kursgewinnne der Aktien sind also kein Strohfeuer. Das grosse Problem ssefinanzierung hat die Branche in Deutschland bis auf wenige Ausnahmen abgearbeitet. Bei den meisten Unternehmen stehen grössere Refinanzsserungen erst 2014 an. Viel Zeit also, um sich bis dahin wirtschaftlich besser aufzustellen. Aber auch das tägliche Geschäft wird stetig besser. Die Büromieten für beste Lagen in Berlin, Düsseldorf und München sind Ende 2010 nach zwei Jahren erstmals wieder gestiegen. Im Gesamtjahr liegen die Büromieten in diesen Städten bereits über dem Niveau von 2009. In Frankfurt und Hamburg gelang die Trendwende bisher noch nicht. Im laufenden Jahr dürfte sich das jedoch ändern.

Dank der positiven Entwicklung an allen grossen Immobilienstandorten in Deutschland werden die Büromieten in besten Lagen dieses Jahr um durchschnittlich 3,5 Prozent zulegen, prognostiziert der Maklerkonzern Jones Lang LaSalle. Bis 2015 sollen die Mieten um bis zu vier Prozent jährlich steigen. Gebremst wird der Aufwärtstrend noch vom hohen Leerstand. „Die Renditen bei Büroimmobilien werden im gegenwärtigen Umfeld weniger durch den Standort als durch die Qualität der Mieter beeinflusst“, sagt WestLB-Analyst Georg Kanders. Besonders stark sei die Nachfrage bei Komplettvermietungen einzelner Objekte mit langfristigen Verträgen und hochbegehrten Mietern, berichten die Makler von CB Richard Ellis. Man hätte 2011 deutlich mehr verkaufen können, wenn man mehr im Angebot gehabt hätte, ärgern sich die Makler.

Zuversicht bei Wohnimmobilien verbreitete zuletzt die Münchner Patrizia. Im vergangenen Jahr hat der von Anlegern lange geschmähte Konzern 91 Prozent mehr Wohneinheiten verkauft. Damit haben die Münchner ihre Schulden um 20 Prozent auf unter 840 Millionen Euro gesenkt. Wegen der starken wirtschaftlichen Erholung in Deutschland erwartet Patrizia jetzt auch in der „zweiten Reihe“, in Städten wie Wiesbaden, Dresden oder Karlsruhe, für die kommenden Jahre wachsendes Kaufinteresse und Wertsteigerungen.

Bei Gewerbeimmobilien haben sich institutionelle Investoren mit langfristiger Anlageperspektive bereits 2010 zurückgemeldet. An den sechs grössten Immobilienstandorten in Deutschland hat sich das Volumen im vergangenen Jahr auf 11,1 Milliar-den Euro fast verdoppelt. Weil Investoren wie Pensionsfonds oder Versicherungen in der anhaltenden Niedrigzinsphase mit festverzinslichen Papieren zu wenig verdienen, wird sich der Trend zu einem höheren Immobilienanteil in ihren Portfolios verstärken. So will der Marktführer im deutschen Lebensversicherungsgeschäft, Allianz Leben, den Anteil der Direktbeteiligungen an Immobilien auf sechs bis sieben Prozent verdoppeln.

Die gute Stimmung bringt auch Dickschiffe mit Schlagseite schneller voran. Beispiel IVG: Vor Kurzem erhielt die Nummer 1 im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt verbindliche Zusagen für die Verlängerung eines Prestigeprojekts am Frankfurter Flughafen. Den Büro- und Hotel-komplex „The Squaire“ hat IVG-Chef Gerhard Niesslein bis Mitte 2011 in einen Fonds für Investoren ausge-lagert. Die IVG-Schulden sind um das 5,6-Fache höher als das Eigenkapital, 40 Prozent davon müssen 2012 refinanziert werden. Dennoch: Sanierer Niesslein kommt mit der Entschuldung gut voran. Da kann er ein positives Umfeld gut gebrauchen.

Quelle: EamS