SVIT Schweiz

Mittwoch, 09. März 11

Überhitzung am Schweizer Immobilienmarkt?

Die Ökonomen der Grossbank Credit Suisse warnen vor der Preissteigerung am Schweizer Immobilienmarkt. Es drohe Überhitzung. In gewissen Regionen könnte bei einem Zinsanstieg auch der Mittelstand finanzielle Problem bekommen.

Die Preise im Schweizer Immobilienmarkt steigen vor allem bei Wohneigentum und Renditeliegenschaften weiterhin ungebremst. Zu diesem Schluss kommen die Ökonomen der Credit Suisse (CS) in ihrer jüngsten Immobilienstudie. In einzelnen Schweizer Regionen könne das erreichte Preisniveau bereits jetzt als überhöht bezeichnet werden (siehe Grafik). Auch öffne sich dort die Schere zwischen Immobilienpreisen und den Haushaltseinkommen bedrohlich.

Die Frage der Überhitzung des Marktes gewinne weiter an Brisanz: Sollten die Zinsen zum langfristigen Mittelwert zurückkehren, dann würden in diesen Hochpreisregionen nicht mehr nur die untersten Einkommensschichten, sondern auch Haushalte aus dem Mittelstand in finanzielle Probleme kommen, da die «goldene Finanzierungsregel» aus den Fugen geriete: Ein Haushalt müsste dann mehr als ein Drittel seines Einkommens für Wohnen ausgeben, was nicht mehr verhältnismässig ist. Dadurch gerieten die dortigen Immobilienpreise zwangsläufig unter Druck und die Blase in den Hochpreisregionen würde platzen, warnt die Credit Suisse.

 

Sollten hingegen die Preise ungebremst weiter steigen, dann könne dies zusammen mit einem sich selbst verstärkenden Mechanismus – wie dem trügerischen Glauben an stetig steigende Immobilienpreise – gar flächendeckend zu einer Blasenbildung führen. Solange aber die tiefen Zinsen den Markt weiter beflügelten und die Nachfrage intakt bleibe, seien Preiskorrekturen jedoch vorerst nicht zu erwarten, glauben die CS-Ökonomen.

Am gefährlichsten sei die Lage in den Kantonen Genf, Waadt, Zug und Tessin, schreibt die Bank. «In der Region Genfersee ist der Markt schon jetzt extrem heiss», sagte CS-Chefökonom Martin Neff am Dienstag bei der Vorstellung des Berichts vor den Medien. Die Wohnpreise würden schon seit mehr als einem Jahrzehnt steigen: Für Neff muss dies zu einer «Korrektur» der Lage führen, einen veritablen Crash erwartet der Experte aber nicht.

 

Im Zürcher Ballungsraum, der ebenfalls als Hot-Spot gilt, halten die relativ hohen Einkommen mit den galoppierenden Immobilienpreisen indes Schritt. Zudem sei in den Agglomerationen in den letzten Jahren viel Wohnraum entstanden, sagte Neff. Dorthin weichen wegen Wohnpreisexplosion in der Stadt vor allem Familien mit tieferen und mittleren Einkommen aus.

 

Auch landesweit könne nicht von einer Überhitzung gesprochen werden, sagte Neff. Allerdings wäre eine solche auch kaum einzudämmen. «Fakt ist: Was im Moment abgeht, ist der Markt», sagte der Ökonom. Ausser für die CS könne er nicht sagen, nach welchen Kriterien die Hypothekenvergabe der Banken geregelt sei.

 

Der Vergleich der CS zeigt auch: Dank den tiefen Zinsen ist Wohneigentum derzeit um rund einen Drittel günstiger als Miete, was sich in der hohen Nachfrage nach Eigentumswohnungen aus allen Schichten der Bevölkerung zeige. Jahrzehntelang war Wohneigentum im Schnitt 8 Prozent teurer als das Mieten. Für CS-Experte Thomas Rieder hat sich die frühere «Eigentumsprämie» zu einem «Eigentumsdiscount» gewandelt. Die Schweizer würden so mehr und mehr zu einem Volk von Eigentümern.

Als Folge davon sei auch der Markt für neue Mietwohnungen ins Stottern geraten, wie höhere Leerstände und ein gebremstes Mietpreiswachstum belegten. Besitzer von Renditeliegenschaften sehen sich zudem einer Margenerosion ausgesetzt, weil dem Wachstum der Mieten Grenzen gesetzt sind und anderseits die Zinsanstiege aufgrund des neuen Referenzzinssatzes erst mit grosser Verzögerung auf die Mieter überwälzt werden, wie Modellrechnungen der CS zeigen. Die Mieten sollten auch bei steigenden Zinsen bis mindestens 2013 konstant bleiben. Erst dann bewege sich der Referenzzinssatz, der momentan bei 2,75 Prozent liegt, wieder nach oben, sagte Rieder.