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«Lex Koller»: Gesetzesverschärfung ohne Not

Der Bundesrat will die «Lex Koller» verschärfen. Am vergangenen Freitag eröffnete die Regierung die...

 

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Mittwoch, 15. März 17

«Lex Koller»: Gesetzesverschärfung ohne Not

Der Bundesrat will die «Lex Koller» verschärfen. Am vergangenen Freitag eröffnete die Regierung die Vernehmlassung. Anders als ursprünglich angekündigt, ist das Verbot des Erwerbs von Anteilen an börsenkotierten Immobiliengesellschaften nun nicht mehr in der Vorlage. Sie und andere Verschärfungen werden als Optionen «zur Diskussion» gestellt. Die Revision der Lex Koller ist eine Verschärfung ohne Not, findet der SVIT Schweiz. Sie mindert die Standortattraktivität der Schweiz, führt zu weiteren administrativen Leerläufen und zu Rechtsunsicherheit.

 

Der Eröffnungstermin zur Vernehmlassung «Lex Koller» war mehrfach verschoben worden. Das war von Beobachtern dahingehend interpretiert worden, dass man sich im Bundesrat nicht mehr einig über die Notwendigkeit und die Ausgestaltung einer Verschärfung war. Von einem Ausverkauf der Heimat kann derzeit auch gar keine Rede sein. Denn diesem – und nur diesem – Zweck dient das Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, «Lex Koller»): « Dieses Gesetz beschränkt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern» (Art. 1 BewG). Es geht mit dem Gesetz weder um Mietzinse in Renditeliegenschaften noch um die Zersiedelung oder um Preise für Wohneigentum und Büroflächen.

Seit den Lockerungen der Lex Koller in den Jahren 1997 (bewilligungsfreier Erwerb von Betriebsstätten) und 2004 (Kauf von börsenkotierten Anteilen an Immobiliengesellschaften) ist der Schweizer Boden nicht in ausländische Hände gefallen. Eine Kapitalflut aus dem Ausland in Immobilienanlagen konnte ebenso wenig festgestellt werden wie ein durch ausländische Investitionen in Immobiliengesellschaften induzierter Preisauftrieb für Renditeliegenschaften und damit indirekt für Mietwohnungen. Ein Zusammenhang zwischen der Beschränkung ausländischer Immobilienkäufe und den Häuserpreisen und Mieten ist in Anbetracht des geringen Anteils auch nicht zu erwarten. Und schliesslich ist auch der Markt für Betriebsstätten-Grundstücke nicht ausländisch dominiert. Vielmehr hat ausländisches Kapital in den letzten Jahren in verschiedenen Sektoren Raum für wirtschaftliche Tätigkeit und Arbeitsplätze geschaffen.

 

Änderungen im Überblick

Die nun vom Bundesrat vorgeschlagene Verschärfung betrifft drei Hauptbereiche, den Kauf von Anteilscheinen an Wohnbaugenossenschaften, den Kauf von Hauptwohnungen und die Umwandlung von Betriebsstätten.

  • Staatsangehörige aussereuropäischer Länder sollen Anteilscheine an Wohnbaugenossenschaften kaufen können, wenn dies für die Miete einer Hauptwohnung in Genossenschaftsliegenschaften erforderlich ist. Der Kauf wäre allerdings bewilligungspflichtig. Die Anteile müssen nach dem Wegzug innert zweier Jahre verkauft werden.
  • Der Erwerb von Hauptwohnungen durch Staatsangehörige aussereuropäischer Länder wird bewilligungspflichtig. Ausgenommen sind Ausländer mit Aufenthaltsstatus C. Das Wohneigentum muss innert zweier Jahre nach Wohnsitzaufgabe wieder veräussert werden.
  • Die partielle oder vollständige Umnutzung von Betriebsstätten in Wohnraum wird ausdrücklich verboten.

Weiter wird konkretisiert – lies «verschärft» –, was unter ausländischer Beherrschung einer Gesellschaft zu verstehen ist. So wird die Beherrschung einer juristischen Person durch Personen im Ausland vermutet, wenn diese beispielsweise die Mehrheit des geschäftsführenden Organs (Verwaltungsrat oder Geschäftsleitung) stellen. Unternehmen werden sich also gut überlegen müssen, ob sie weitere Ausländer in die Geschäftsführung berufen. Fondsleitungen mit Sitz im Ausland gelten gemeinhin als ausländisch, sogar wenn diese Vorsorgegelder von Schweizer Unternehmen und Arbeitnehmern verwalten.

  

Abstruse Überfremdungsargumentation

Der Erwerb von Hauptwohnungen durch Nicht-Europäer stellt für den Wohneigentumsmarkt eine Marginalie dar und vermag die Preisbildung in keiner Weise zu beeinflussen. Umgekehrt ist es für ausländische Unternehmen im Standortentscheid unter Umständen massgebend, ob führende Mitarbeiter, die in die Schweiz ziehen, Wohneigentum erwerben können. Die Bewilligung stellt eine unnötige zusätzliche administrative Hürde mit mehr oder minder langen Bearbeitungszeiten dar. Die Standortattraktivität der Schweiz wird dadurch geschwächt. Es ist auch nicht nachvollziehbar, warum die Bewilligungspflicht für Nicht-Europäer – die übrigens den deutlich geringeren Teil der Zuzüger ausmachen – den Ausverkauf der Heimat verhindern soll, wenn gleichzeitig Europäer bewilligungsfrei weiter Wohneigentum kaufen können und auch nicht mehr verkaufen müssen. Wäre es nicht konsequenter, wenn man die Kündigung der «Bilateralen» zur Diskussion stellen würde? Eine solche bräuchte es nämlich, wollte man den Kauf durch Ausländer konsequent unterbinden.

Der Bundesrat rechnet auf kantonaler Ebene aufgrund der Bewilligungsverfahren mit einer erforderlichen Verdoppelung des Stellenetats. Gleichzeitig wäre eine Beschwerdeinstanz in den Kantonen nur noch optional. Dadurch sind pragmatische Lösungen auf kantonaler Ebene nicht mehr möglich.

 

Klare Grenzübertretung

Zur Diskussion stellt der Bundesrat im Weiteren ein Verbot der Vermietung von Betriebsstätten-Grundstücken, wobei die Kantone das allgemeine Verbot zum Beispiel für Hotels und andere «schwer vermittelbare» Bauten lockern könnten. Als weitere Option führt die Regierung das Verbot für den Erwerb von Anteilen an börsenkotierten Wohnimmobiliengesellschaften auf. Von einem Verbot könnten Investmentgesellschaften mit variablem Kapital ausgenommen werden, weil diese der Finma unterstünden.

Diese «möglichen Erweiterungen» sind aus dem Gesichtspunkt des Zweckartikels der Lex Koller nicht nachvollziehbar. Auch mag die Begründung für die Ausnahmen – Hotels und andere notleidende Immobilien einerseits und Anlagefonds anderseits – nicht zu überzeugen. Hier überschreitet der Bundesrat eine Grenze, die ihm vor nicht allzu langer Zeit vom Parlament klar aufgezeigt wurde.

Wenn kotierte Immobiliengesellschaften im grossen Stil in Wohnraum investieren würden, dann käme dies in erster Linie dem Wohnungsmarkt der Schweiz zugute. Noch besteht innerhalb der bestehenden Bauzonen ausreichend Kapazität für eine Siedlungsverdichtung, ohne dass der Kapitalzufluss zu spürbar steigenden Preisen führte. Ausserdem bestimmt am Wohnungsmarkt der Preis der Liegenschaft nicht das Niveau der Mietzinse. Vielmehr verhält es sich umgekehrt.

 

SVIT für liberale Lex Koller

Der SVIT hat sich in den 2000er-Jahren in der damaligen politischen Diskussion für eine Abschaffung der Lex Koller stark gemacht. Gegen eine Verschärfung ohne Not und mit diffusen Zielen wehrt sich der Immobilienverband. Er tritt für eine liberale Wirtschaftsordnung ein und wird sich in den nächsten Wochen mit den Partnerverbänden formieren.

 

Für Fragen: Ivo Cathomen, Leiter Politik, Geschäftsstelle SVIT Schweiz