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Donnerstag, 29. Januar 15

Schweizer Immobilienblase hat sich verzogen

Der Schweizer Immobilienmarkt entspannt sich weiter: Nur noch in einem Bezirk sind schwache Anzeichen einer Immobilienblase festzustellen. Der Markt hat sich damit markant abgekühlt, wie der Immobilienreport der ETH Zürich und comparis.ch zeigt. Die Blasengefahr ist vorerst gebannt. Experten stehen aber aktuell vor der Frage: Welche Auswirkungen hat der erstarkte Franken auf den Immobilienmarkt? Verschiedene Szenarien sind möglich.

Es gibt gleich mehrere gute Nachrichten für alle, die ihren Traum vom eigenen Heim verwirklichen wollen. Nicht nur, dass nach den jüngsten Entscheiden der Nationalbank die Hypothekarzinsen weiter im freien Fall und so tief wie nie zuvor sind.  Darüber hinaus zeigt der aktuelle und inzwischen fünfte Immobilienreport, den die ETH Zürich und der Internet-Vergleichsdienst comparis.ch erstellen: Die Gefahr einer Immobilienblase ist merklich zurückgegangen. Aber potenzielle Käufer sollten wissen, dass die Schweiz durch die Abschaffung des Franken-Euro-Mindestkurses vor erheblichen Unsicherheiten steht und die Blasengefahr wieder steigen könnte.

Keine kritischen Regionen mehr

Nur in einem einzigen Bezirk registriert der Immobilienreport schwache Anzeichen einer Immobilienblase, und zwar in Bülach. Vor einem halben Jahr hatten noch fünf Bezirke solche Anzeichen gezeigt. Weiterhin gilt die Situation in keinem Bezirk der Schweiz als «kritisch». Zur Erinnerung: Vor zwei Jahren stufte der erstmals publizierte Immobilienbericht elf Bezirke als «kritisch» ein, vor einem Jahr dann nur noch einen und vor einem halben Jahr erstmals gar keinen mehr.

«Die Abkühlung auf dem Schweizer Immobilienmarkt, die sich schon im vergangenen Jahr angekündigt hatte, setzt sich unseren Beobachtungen zufolge fort», sagt Didier Sornette, Professor für Entrepreneurial Risks an der ETH Zürich. Damit bestätige sich einmal mehr, dass es aufgrund des politisch-wirtschaftlich stabilen Rahmens in der Schweiz trotz der angespannten Situation zu keinem Immobilien-Crash kommt. Sornette und sein Team stützen sich in ihrer Analyse auf Angebotspreise von über einer Million Häuser und Wohnungen, die seit 2005 auf comparis.ch veröffentlicht wurden.

Steigt mit dem Franken die Blasengefahr?

Professor Sornette weist jedoch darauf hin: «Der Schweizer Immobilienmarkt hängt stark von internationalen Entwicklungen ab. In der jüngsten Vergangenheit haben die hohe Nachfrage nach dem Franken als sichere Währung, die niedrigen Zinsen und die starke Einwanderung den Immobilienboom begünstigt. Wenn der Franken als starke Währung seitens ausländischer Investoren noch mehr nachgefragt wird, könnte dies die Immobilienpreise wieder in die Höhe treiben. Darum ist ein Szenario, dass sich der Immobilienmarkt in der Schweiz infolge der Aufhebung des Franken-Mindestkurses zum Euro wieder erhitzen könnte», sagt Sornette und fügt hinzu: «Denn die Nationalbank wird angesichts des starken Frankens und der extrem niedrigen Zinsen noch grössere Schwierigkeiten haben, die Immobilienkäufe im Zaum zu halten. Die wirtschaftliche Attraktivität der Schweiz im Vergleich zum Rest Europas begünstigt diese Entwicklung.»

Ein anderes Szenario geht von einem Rückgang der Immobilien-Nachfrage aus.

Marc Parmentier, Banken-Experte von comparis.ch, erklärt: «Ein starker Franken könnte sich auch negativ auf die Immobilien-Nachfrage auswirken und damit die Preise nicht in die Höhe treiben. Das durch den starken Franken erschwerte Exportgeschäft der Schweizer Firmen könnte auf die Wachstumsaussichten drücken. Bewahrheitet sich dieses Szenario, würde dies eher zu einem Rückgang der Immobilien-Nachfrage führen. Einzig die Senkung des Leitzinses durch die Nationalbank und die damit verbundenen rekordtiefen Hypothekarzinsen würden die Nachfrage ankurbeln.»

Bei der Risikoanalyse unterscheidet der Immobilien-Report vier Zustände von Bezirken, wobei ein Bezirk je nach Anzeichen einer Immobilienblase und je nach Datengrundlage von einem Zustand in einen anderen wechseln kann. Dabei erlaubt der Report Aussagen zu einzelnen Typen und Grössen von Immobilien, zum Beispiel zu kleinen Wohnungen oder mittelgrossen Häusern.

«Kritisch»: Zum zweiten Mal seit Anfang 2013 stuft der Immobilien-Report keinen einzigen Bezirk als «kritisch» ein. Damit zeigt die Dynamik der angebotenen Verkaufspreise auch in der zweiten Jahreshälfte 2014 in keinem der Schweizer Bezirke Anzeichen einer spekulativen Blase.

«Zu überwachen»: Schwache Anzeichen einer Immobilienblase wurden nur noch in einem einzigen Bezirk ausgemacht, nämlich Bülach. Betroffen ist dort nur der Wohnungsmarkt, nicht der Häusermarkt. Zuletzt waren es noch fünf Bezirke gewesen, von denen die übrigen vier jetzt allerdings auf den Status «zu beobachten» heruntergestuft wurden.

«Zu beobachten»: In zwölf Bezirken sind Anzeichen einer Immobilienblase, die im letzten Bericht oder zuvor noch bestanden, derzeit nicht sichtbar. Allerdings erlauben die Daten noch keine Bestätigung, dass sich der Markt erholt hat. Die Preise könnten weiter gestiegen sein. Im ersten Halbjahr 2015 dürften die Inserate zeigen, ob sich die Bezirke in die Kategorie «zu überwachen» bewegen oder ob sich die Situation beruhigt. Es handelt sich um Gebiete in der Region Zürich und Zürichsee (Dielsdorf, Hinwil, Horgen, March, Pfäffikon, See-Gaster und Uster) und um Bezirke im weiteren Einzugsgebiet beliebter Wohnlagen (Aarau, Lenzburg und Hochdorf in der Deutschschweiz, Monthey in der Westschweiz und Locarno im Tessin).

«Veränderung der Preisentwicklung»: Entwarnung gibt die Analyse im Schwyzer Bezirk Höfe. Im Vorbericht galt dort noch der Status «zu beobachten». Der aktuelle Bericht bestätigt damit die Prognose: Statt einer scharfen, verhängnisvollen Korrektur hat sich in diesem Bezirk die Preisentwicklung beruhigt. Die ETH-Forscher sehen auf Basis der Preisdynamik in den vergangenen sechs Monaten keine Anzeichen einer Immobilienblase mehr. Im vorigen Bericht hatte es drei Entwarnungen gegeben, die sich zwischenzeitlich bestätigten.

Auch wenn die Gefahr einer Immobilienblase so gering ist wie seit zwei Jahren nicht mehr, die absoluten Preise bewegen sich weiterhin auf sehr hohem Niveau. 

Die Top Ten der höchsten Quadratmeterpreise für Wohnungen sieht wie folgt aus:

Am meisten müssen Käufer in Maloja zahlen. Dort liegt der Angebotspreis im Median bei 12‘500 Franken. Dahinter folgen Entremont (12‘000), Meilen (11‘500), Genf (11‘500), Zürich (11‘500), Lavaux-Oron (10‘000), Höfe (10‘000), Horgen (10‘000), Zug (9‘000) und Prättigau-Davos (9‘000).

«Hohe Preise bedeuten allerdings nicht automatisch die Gefahr einer Immobilienblase», erläutert ETH-Professor Sornette. Das Modell seiner Studie beruht nämlich nicht auf den absoluten Preisen, sondern auf der Preisdynamik und besonders auf einem Preisanstieg, der schneller als exponentiell verläuft. So gibt der aktuelle Bericht für Höfe etwa trotz des hohen Quadratmeterpreises Entwarnung.

«Die Preise sind weiter hoch, die Finanzierung von Immobilien ist aber so günstig wie noch nie», sagt Felix Schneuwly, Mediensprecher von comparis.ch. Wo sich die Preisdynamik beruhigt habe, böten sich gute Kaufgelegenheiten. Hingegen sollten Immobilienkäufer in Bezirken mit dem Status «zu überwachen» oder «zu beobachten» vorsichtig sein. «Wer nicht in Eile ist, sollte sich in diesen Regionen Zeit zum Verhandeln lassen und mit einem Kauf zuwarten», sagt Schneuwly.

 

www.fricktal24.ch