Die technologische Entwicklung in der Immobilienwirtschaft verändert die Geschäftsmodelle und damit die über Jahrzehnte herausgebildeten klassischen Berufsbilder. Die Diskussion über die Inhalte der Bildung und Berufsprüfungen ist lanciert. Beitrag im Special «Immobilienwirtschaft» der Handelszeitung Nr. 5/2019.
Christine Fürst Rodríguez, Leiterin Prüfungssekretariat, Schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft
Pascal Staub, Mitglied der Prüfungskommission Immobilienbewirtschaftung, Leiter Unternehmensentwicklung/Qualitätsmanagement, PRIVERA AG
Der Immobilien-Dienstleistungssektor steht möglicherweise vor seiner bisher grössten Herausforderung. Gemeint sind weniger die steigenden Leerstände, die Konkurrenzierung des stationären durch den Online-Handel, der tiefe Referenzzinssatz oder der Mangel an investitionswürdigen Renditeobjekten. Auch diese Phänomene bereiten der Vermietung, Bewirtschaftung, Vermarktung und Immobilienentwicklung Kopfzerbrechen. Es geht aber vielmehr um die Geschäftsmodelle der Dienstleister und deren Rolle in der «Supply Chain» für Wohn- und Gewerbeflächen an und für sich. Die Entstehung dieses Kerngeschäfts als eigenständiger Wirtschaftszweig geht im Wesentlichen zurück auf die Nachkriegsjahre des 20. Jahrhunderts. Seither hat sich an den Prozessen und an den «Business Cases» der Branche wenig geändert.
«Uberisierung» in der Immobilienwirtschaft
Doch nun reden alle von Digitalisierung, und viele Unternehmen wissen nicht mit hinreichender Gewissheit, was dies für sie bedeutet. Geht es um die digitale Unterstützung von etablierten Tätigkeiten, die Vernetzung von Systemen oder steht vielmehr eine «Uberisierung» bevor, indem Wertschöpfung zu branchenfremden «Invasoren» abwandern und herkömmliche, bezahlte Wertschöpfung durch Maschinen kostenlos substituiert wird? Der Spardruck und sinkende Margen in der Bewirtschaftung, kostenlose, hedonische Bewertungen und Verkaufsplattformen ohne Makler lassen letzteres ebenso vermuten wie neue Geschäftsfelder, die mit dem Kerngeschäft der Immobiliendienstleister nur bedingt zu tun haben – Sammeln und Aufbereitung von Markt- und Portfoliodaten, digitale Kommunikationsplattformen für Mieter und Eigentümer, durchgängige Datenströme von der Planung bis zum Abbruch einer Liegenschaft. Digital Real Estate Management ist das Schlagwort der Stunde. Seminare und Lehrgänge zum Thema sind derzeit ein «Hype».
Spezialist versus Generalist
Für die Berufswelt in der Immobilienwirtschaft tun sich damit ungeahnte neue Tätigkeitsfelder auf, die den Rahmen der herkömmlichen, in Verordnungen des Bundes verankerten Berufsbilder – Immobilientreuhand, Bewirtschaftung, Vermarktung, Bewertung und Entwicklung – sprengen. Für die Träger dieser Berufsbildung – der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft SVIT Schweiz, Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewerter SVKG und Union Suisse des professionels d'immobilier USPI vereint in der Schweizerischen Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft SFPKIW – stellen sich damit zahlreiche Fragen. Wie viel des herkömmlichen Fachwissens über Immobilien ist künftig notwendig und von der Wirtschaft gefordert? Wie durchlässig sind die Tätigkeitsfelder für Quereinsteiger und «Queraussteiger»? Ist eine weitere Differenzierung der Berufsbilder erforderlich oder eher umgekehrt eine «Immobilien-Allgemeinbildung» mit späterer Spezialisierung «on the job»? Welche neuen Fähigkeiten müssen Fachleute nach ihrer Aus- und Weiterbildung ins Berufsleben mitbringen?
Verschiedene Phänomene lassen erahnen, dass die fünf etablierten Berufsbilder einer grundlegenden Überprüfung bedürfen. Kunden – seien es Eigentümer, Verkäufer, Käufer oder Mieter – verfügen heute dank Internet über einen ausgezeichneten Informations- und Wissensstand; Gespräche zwischen Fachperson und Kunde finden auf Augenhöhe statt. Dank Digitalisierung lässt sich alles messen, vergleichen und bewerten, was die Fachperson einem starken Leistungsdruck aussetzt. Die Zahl der Kommunikationskanäle ist gestiegen, wobei neue digitale Kanäle etablierte herkömmliche nicht ersetzt haben. Und nicht zuletzt ist das Klima im Kontakt mit Kunden – hier stechen im Immobiliensektor vor allem die Wohnungsmieter heraus – deutlich rauer geworden. Dass die Anonymität der digitalen Medien zuweilen unflätiges Benehmen befeuert, ist keine Erscheinung, die sich auf die Immobilienwirtschaft beschränkt. Gleichzeitig ist festzustellen, dass viele Berufseinsteiger hinsichtlich Belastbarkeit, Robustheit, Kritikfähigkeit, Konfliktfähigkeit, aber auch Servicequalität wenig Rüstzeug mitbringen und dieses in der Berufsbildung bisher auch nicht systematisch vermittelt erhalten haben. Gleiches gilt für das unternehmerische Denken: Ging es bisher um Immobilienfachwissen sowie Effizienz und Fehlerfreiheit der Prozesse, so sind nun unternehmerisches Denken, technologisches Knowhow, Sozialkompetenz und Servicequalität gefordert – Kompetenzen, welche die Berufsbilder heute kaum enthalten.
Entsprechende erste Schritte zur Reform sind von den Trägerorganisationen bereits eingeleitet worden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Anforderungen der Wirtschaft alles andere als homogen sind. Die Immobilienwirtschaft ist gekennzeichnet von einer starken Fragmentierung mit vielen KMU und wenigen grossen Playern einerseits sowie Generalisten und Spezialisten im Serviceprofil anderseits. Entsprechend unterschiedlich sind auch die Anforderungen an die Berufsleute auf allen Stufen.