In der Frage der Orts- und Quartierüblichkeit lässt das Bundesgericht das Gutachten von SVIT und Swiss Real Estate Institute zu, um die Vermutung der Missbräuchlichkeit zu entkräften. Für den SVIT ist dies ein grosser Erfolg im Kampf um praxistauglichere Regeln zur Beweisbarkeit der Orts- und Quartierüblichkeit. Der Verband und das Swiss Real Estate Institute haben das Gutachten als Dienstleistung für die Immobilienwirtschaft zusammen initiiert.

Im Urteil 4A_183/2020 vom 6. Mai 2021, veröffentlicht am 7. Juni 2021 und zur Publikation vorgesehen, hat das oberste Gericht die Zulässigkeit des «Gutachtens Orts- und Quartierüblichkeit» des SVIT und des Swiss Real Estate Institute anerkannt. Es ging um eine Anfechtung des Anfangsmietzinses für eine 2-Zimmer-Wohnung in Zürich durch eine Mieterin. Die Vermieterin hatte den Mietzins auf 1060 CHF angesetzt; der Mietzins der Vormieterin hatte sich auf 738 CHF belaufen, wobei es sich dabei um ein knapp 20-jähriges Mietverhältnis ohne nennenswerte Mietzinsanpassungen gehandelt hatte. Die Vermieterin hatte die Mietzinserhöhung mit einer Anpassung an die orts- und quartierüblichen Verhältnisse begründet. Die Mieterin war an die Schlichtungsbehörde gelangt mit dem Begehren, den Anfangsmietzins für missbräuchlich zu erklären. Im Verfahren reichte die Vermieterin ein Gutachten vom SVIT und Swiss Real Estate Institute mit 23 Vergleichsobjekten ein, die hinsichtlich Lage, Grösse, Bauperiode, Ausstattung und Zustand mit der betreffenden Wohnung vergleichbar sind und für die durchwegs höhere Mietzinse bezahlt werden.

Ist angesichts einer erheblichen Erhöhung des Anfangsmietzinses zu vermuten, dass der vereinbarte Mietzins missbräuchlich ist, obliegt es nach der geltenden, allerdings mehrfach kritisierten Rechtsprechung dem Vermieter, sich auf Vergleichsobjekte stützende Gegenbeweise zu erbringen. Eine Erhöhung um mehr als 10% kann diese Vermutung begründen. Nach dem nun vorliegenden Urteil muss der «Vermutungsgegner», hier also die Vermieterin, nicht den Beweis des Gegenteils erbringen. Er kann sich mit dem Nachweis von Zweifeln an der Richtigkeit der Vermutung begnügen. Diese Zweifel müssen sich nicht auf amtlichen Statistiken oder exakte Vergleichsobjekte stützen, wie dies Art. 11 VMWG verlangt. Es reicht aus, wenn die Vermieterin begründete Zweifel an der Richtigkeit der tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit weckt. Es ist somit nach den Erwägungen des Bundesgerichts denkbar, dass die Vermieterin Statistiken beizieht, selbst wenn diese den Anforderungen von Art. 11 VMWG nicht durchwegs genügen bzw. es sich dabei nicht um amtliche Statistiken handelt. An die Vergleichbarkeit der Objekte betreffend die relevanten Kriterien ist nicht der gleich strenge Massstab wie beim eigentlichen Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit anzulegen. Geht es doch in diesem Schritt nur darum, begründete Zweifel an der Richtigkeit der Vermutung der Missbräuchlichkeit zu wecken. Auch ein Privatgutachten kann dafür allenfalls geeignet sein. Genau ein solches legte die Vermieterin mit dem Gutachten «Orts- und Quartierüblichkeit» von Prof. Dr. Peter Ilg vom Swiss Real Estate Institute vor.

Für den SVIT ist dies ein grosser Erfolg im Kampf um praxistauglichere Regeln zur Beweisbarkeit der Orts- und Quartierüblichkeit. Prof. Dr. Peter Ilg, Leiter des Swiss Real Estate Institute, und Marcel Hug, CEO SVIT Schweiz, sind entsprechend erfreut über das Urteil: «Das Bundesgericht anerkennt, dass unsere Gutachten im Verfahren helfen, einen strittigen Mietzins richtig einzuordnen. Private Gutachten können nun von Schlichtungsstellen und unteren Instanzen nicht mehr negiert werden.» Gleichzeitig setzt Marcel Hug die Ziele höher: «Wir setzen uns dafür ein, dass fundierte private Gutachten neben amtlichen Statistiken als Beweismittel vor Gericht anerkannt werden.»

Das «Gutachten Orts- und Quartierüblichkeit» kann beim SVIT unter Angabe der Vergleichskriterien bestellt werden. Als Vergleichsobjekte stehen über 1 Mio. Mietwohnungsinserate zur Verfügung, die nach den betreffenden Kriterien gefiltert und in einem Gutachten aufbereitet werden. Eine Studie zum Thema von Dr. Beat Rohrer ist auf Seite des SVIT abrufbar.

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