Der SVIT Schweiz nimmt Stellung

20.03.2020

Liebe Mitglieder

Die aktuelle Lage fordert der Bevölkerung und der Schweizer Wirtschaft einen ausserordentlichen Einsatz ab. Wir betrachten die Immobilienwirtschaft als eine der zentralen Schlüsselstellen, um diese Krise zu überwinden und auf absehbare Zeit wieder zur Normalität zurück zu gelangen. Aus unternehmerischer und volkswirtschaftlicher Sicht werden auch unsere Unternehmen und die Eigentümer einen erheblichen Schaden davontragen. Es geht darum, diesen Schaden für Eigentümer, für Mieter und für unseren Dienstleistungssektor, aber auch für die gesamte Volkswirtschaft zu mildern. Wir haben es mit systemischen Problemen zu tun, die wir nur gemeinsam und im Einvernehmen lösen können.

Wir wenden uns darum mit diesen Schreiben an Sie. Es uns wichtig, dass Sie über unsere Haltung und unsere Empfehlungen zu wichtigen Fragen zu informieren, die auch Sie sicher drängen.

Mietzinsausfälle und Zahlungsverzug

Im gewerblichen und teilweise auch im privaten Bereich ist unser Sektor mit Reduktionsansprüchen und Zahlungsverzug konfrontiert. Wir stellen uns aktuell auf den Standpunkt, dass die Mieten von Gewerbeflächen und selbstverständlich auch von Wohnungen unverändert geschuldet sind.

Die Frage des (vollumfänglichen) Reduktionsanspruchs (Mangel der Mietsache) im Gewerbebereich ist kontrovers und wird wohl erst durch eine politische Regelung oder gerichtliche Entscheidungen beantwortet werden.

Wir empfehlen grundsätzlich, mit allen gewerblichen (und allenfalls auch allen Wohnungsmietern) Kontakt aufzunehmen und darzulegen, dass wir uns der schwierigen Lage bewusst sind. Es ist allen das Gespräch und nach Abschätzung der Situation eine Mietzinsstundung anzubieten. Wir anerkennen selbstverständlich, dass dies zu Liquiditätsengpässen auf Seiten der Verwaltung oder der Eigentümer führen kann. Rückmeldungen aus der Wirtschaft zeigen, dass eine Stundung von zwischen 1 und 3 Monaten vereinbart werden. Evtl. ist auch eine rollende Stundung möglich, da wir die Dauer der Krise nicht kennen.

Es ist nicht so, wie von Mieterseite behauptet, dass ein allfälliger Anspruch auf eine Mietzinssenkung aufgrund eines Mangels bei Vereinbarung einer Stundung verwirken würde. Wir verweisen auf die Empfehlung und Information des VZI bzw. SVIT Zürich: https://www.svit.ch/de/svit-zuerich/services/branchenempfehlungen-des-vzi-betr-covid-19

Unterbleibt die Kontaktaufnahme durch den Mieter oder senkt er die Miete einseitig, so empfehlen wir, ihn in Verzug zu setzen und die Kündigung anzudrohen.

Bevorstehende Umzugstermine und Wohnungsbesichtigungen bei gekündigten Wohnungen

Diese Thematik ist insofern brisant, als meist ein gültiger Mietvertrag mit einem Nachmieter besteht und der Nachmieter Anspruch hat, das Mietobjekt fristgerecht beziehen zu können. Es gelten dazu die Bestimmungen gemäss Mietrecht.

Die Notlage entbindet grundsätzlich keine Parteien von ihren mietvertraglichen Verpflichtungen. Das gilt sowohl für den Antritt als auch für sonstige Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter. Beispiele sind die Besichtigungen, resp. das Zutrittsrecht des Vermieters, oder die Übergaben/Rücknahmen. Somit gelten übergeordnet die Mietverträge und deren Vereinbarungen uneingeschränkt. Dennoch sollten wir gegenüber unseren Mietern mit der nötigen Sorgfalt umgehen.

Es sollte vermieden werden, dass Übergaben aufgeschoben werden, da dadurch das ganze System aufgrund einer Kettenreaktionen nur noch sehr schwer zu handhaben wäre.

Umzugstermine

Diese können nach wie vor unter Wahrung der Verhaltensmassnahmen gemäss BAG wahrgenommen werden. Der ausziehende und einziehende Mieter sollte jedoch die Möglichkeit haben, den Schlüssel zu deponieren, respektive den deponierten Schlüssen entgegenzunehmen, sodass kein Kontakt stattfindet. Unsere Bewirtschaftenden sollen dann alleine den Zustand der abzugebenden Wohnung überprüfen.

Aktuell leer stehende Wohnungen

Die Termine für Wohnungsbesichtigungen von leerstehenden Wohnungen sollten von uns weiterhin vereinbart und wahrgenommen werden. Die Mitarbeitenden können die Wohnung aufschliessen, sollten aber nicht mit dem Interessenten in die Wohnung gehen. Der Schlüssel sollte also nicht aus der Hand gegeben werden. Nach der Besichtigung können dem Interessenten vor der Wohnung/Liegenschaft allfällige Fragen beantwortet werden, dies unter Wahrung der gültigen Verhaltensmassnahmen gemäss BAG.

Wohnungen während der Kündigungsfrist

Vermehrt melden sich bei unseren Mitarbeitern Mieter welche besorgt sind und die Wohnungen nicht mehr zeigen wollen. In diesem Fall sollte in zwei Mietergruppen unterschieden werden. Mieter welche nicht der Risikogruppe angehören und Mieter der Risikogruppe. Sobald sich ein Mieter meldet, der die Wohnung nicht zeigen will, sollte der Bewirtschafter folgendes tun:

Umgang mit Mietern die nicht zur Risikogruppe gehören:

• Der Bewirtschafter versucht den Mieter im persönlichen Gespräch zu überzeugen, dass unter Einhaltung der Verhaltensmassnahmen das Ansteckungsrisiko eingedämmt wird.

• Sollte er sich dennoch nicht bereit zeigen, kann dem Mieter ein Schreiben zugestellt werden, welches Ihn auffordert, dem Bewirtschafter zwei Besichtigungstermine im Zeitraum von plus drei Tagen bis und mit 10 Tagen ab Versanddatum des Schreibens zu nennen. Weiter sollte darin angeboten werden, dass der Bewirtschafter die Besichtigung übernimmt.

• Weigert sich der Mieter weiterhin die Wohnung zu zeigen, so sollten wir bis und mit dem 19. April keine weiteren Aktivitäten tätigen und die Situation nach Bekanntgabe der aktuellen Lage neu beurteilen.

Umgang mit Mietern die zur Risikogruppe gehören:

• Der Bewirtschafter versucht den Mieter im persönlichen Gespräch zu überzeugen, dass unter Einhaltung der Verhaltensmassnahmen das Ansteckungsrisiko eingedämmt wird.

• Weigert sich der Mieter weiterhin die Wohnung zu zeigen, so sollten wir bis und mit dem 19. April keine weiteren Aktivitäten tätigen und die Situation nach Bekanntgabe der aktuellen Lage neu beurteilen. Das Schreiben sollte hier weggelassen werden

Massenbesichtigungen

Bis und mit dem 19. April dürfen keine Besichtigungstermine für Wohnungen mehr vereinbart werden, bei denen viele Personen zu erwarten sind. Wir sehen die Obergrenze bei rund 5 Personen.

Ausgangsperre

Sollte der Bundesrat eine Ausgangssperre verhängen, so sind die obigen Empfehlungen obsolet. Dies würde dazu führen, dass keine Umzüge/Besichtigungen mehr durchgeführt werden könnten. Es ist davon auszugehen, dass es dann zu einem Stillstand kommt. Die bisherige Mieter bleiben in der Wohnung, die Nachmieter bleiben ebenfalls an ihrem alten Ort. Was dies rechtlich bedeuten würde, können wir aktuell noch nicht abschätzen, gelangen aber in einem solchen Fall mit Empfehlungen an Sie.

Bitte konsultieren Sie regelmässig die FAQ auf svit.ch. Die Fragen und Antworten werden aktuell auch auf Französisch und Italienisch übersetzt.

Andreas Ingold, Präsident SVIT Schweiz