Welche Auswirkungen hat die Corona-Krise auf den Geschäftsgang von Hiag?

Marco Feusi: Immobilien sind Spätzykliker und reagieren mit einer entsprechenden Verzögerung. Deshalb können wir den Einfluss der Corona-Krise auf unser Geschäft erst mit ein paar Monaten Abstand genau beziffern. Bisher waren die Auswirkungen der Pandemie auf unser Geschäft vergleichsweise gering. Von rund 1000 Geschäftsmietern der Hiag baten uns während des Lockdown im Frühling weniger als zehn Prozent um einen Mietzinserlass oder eine Stundung. Rund 60 Mieter mussten den Betrieb ganz schliessen oder waren in der Geschäftstätigkeit eingeschränkt. Bis heute haben wir mit rund drei Vierteln der betroffenen Mieter partnerschaftliche Lösungen gefunden. Infolge der Corona-Krise haben wir im ersten Halbjahr 2020 einen Effekt von circa 0,8 % des annualisierten Mietertrags erfolgswirksam verbucht. Rund 100 000 CHF wurden tatsächlich gewährt; weitere  400 000 CHF fallen möglicherweise im Zusammenhang mit dem geplanten Covid-19-Geschäftmietegesetz an. Insgesamt bin ich der Meinung, dass wir die Situation bislang gut gemeistert haben, auch dank unserer breiten Portfolio- und Mieterdiversifikation. Es war in der Corona-Krise ein grosser Vorteil, dass wir auf vielen Arealen vor Ort sind und unsere Portfoliomanager einen engen Austausch mit den Mietern pflegen. Das ganze Team hat während dieser Zeit sehr viel und gut gearbeitet.

Konnten Sie inzwischen alle Geschäftsfelder wieder hochfahren oder gibt es noch Einschränkungen?

Auch während des Lockdown konnten wir alle Geschäftsbereiche ohne massgebliche Einschränkungen weiterführen, weil wir den meisten Mit­arbeitenden schon vorher eine funktionierende Homeoffice-Infrastruktur zur Verfügung gestellt haben. Alle Baustellen, insbesondere auch in Genf, laufen mit entsprechenden Schutzmassnahmen normal. Auch die Vermarktung von neuen Mietflächen ist wieder in Schwung gekommen. Die einzige Einschränkung besteht noch bei einem Mieter im Gastro- und Clubbereich auf einem Areal in Lancy. Dieser musste wegen der aktuellen Entwicklung der Pandemie auf Anweisung der Genfer Behörden den Betrieb wieder schliessen.

Hat sich das Verhalten der Investoren seit dem Ausbruch der Krise verändert?

Viele Immobilieninvestoren hatten während des Lockdown ihre Investitionstätigkeit so gut wie eingestellt. Bis heute spüren wir eine gewisse Zurückhaltung. Aktuell favorisieren Investoren spezifische Anlageklassen wie Wohnliegenschaften und Logis­tik­immobilien. Andere Sektoren wie Gastro-, Hotel-, Industrie- und Gewerbeimmobilien oder der Non-Food-Sektor werden weniger nachgefragt.

Ein wichtiger Aspekt Ihres Geschäftsmodells ist die Umnutzung von ehemaligen Industrie- und Gewerbeflächen zu neuen Wohn- und Büroimmobilien. Gibt es in der Schweiz noch genügend solcher Areale und welche Auswahlkriterien setzen Sie an?

Die Areal- oder Projektentwicklung ist neben dem Asset-Management des Bestandsportfolios die Kerntätigkeit von Hiag. Erlauben Sie mir noch eine Präzisierung: Wir realisieren auf unseren Arealen nicht nur Wohn- und Büronutzungen, sondern entwickeln auch Industrie-, Gewerbe- und Logistikflächen. Zurzeit verfügt Hiag über rund 40 Areale mit einer durchschnittlichen Grösse von 43 000 m2. Die Gesamtfläche des Immobilienportfolios entspricht 2,7 Mio. m². Zudem bearbeiten wir aktuell rund 60 Projekte mit einem potenziellen Investitionsvolumen von gegen 2 Mrd. CHF in den nächsten zehn Jahren. Insofern haben wir keinen Akquisitionsdruck. Nichtsdestotrotz prüfen wir sehr viele Investitionsmöglichkeiten. Es stimmt, grosse Areale, wie beispielsweise das ehemalige Swissmetal-Areal in Dornach mit 136 000 m² Grundstücksfläche, werden rarer. Dennoch gibt es immer wieder Gelegenheiten in unserem Nischenmarkt, der überwiegend aus anspruchsvollen Objekten besteht, die oftmals langwierige planungsrechtliche Herausforderungen mit sich bringen oder zum Teil mit Schadstoffen belastet sind. Selbstverständlich ist die Grösse der Grundstücke für uns wichtig. Je nach Lage können Flächen aber auch kleiner sein. Entscheidend sind das Wertsteigerungspotenzial durch höherwertige Nutzungen und die baurechtlichen Rahmenbedingungen. Dazu gehören auch die Möglichkeit einer Sondernutzungsplanung sowie die Ansiedelung von Übergangsnutzungen, mit der wir einen stetigen Cashflow bis zur eigentlichen Projektentwicklung generieren können.

Lesen Sie das ganze Interview mit Marco Feusi in der Immobilia, November 2020.