Die Anpassung des Referenzzinssatzes von bisher 1,25% auf neu 1,50% erlaubt eine Mietzinserhöhung um 3% auf den nächsten Kündigungstermin – jedoch nur, wenn der betreffende Mietvertrag auf dem Stand des Referenzzinssatzes von 1,25% beruht. Das ist schweizweit bei rund 50% der laufenden Verträge der Fall. Bei einer allfälligen nächsten Erhöhungsrunde wäre dies bei rund 90% der laufenden Verträge der Fall. Dies geht aus Zahlen des Beratungsunternehmens Wüest Partner hervor. Neu abgeschlossene Mietverträge werden auf dem neuen Referenzzinssatz abgeschlossen.
Mit steigender Inflation wird auch die Anpassung der Mietzinse an die Teuerung vermehrt geprüft. Gemäss geltendem Recht können 40% der Teuerung sowie höhere Unterhalts- und Betriebskosten als Gründe für eine Mietzinserhöhung geltend gemacht werden.
15 Jahre von Senkungen profitiert
Der SVIT Schweiz betont, dass Erhöhungen der Mietzinse nach insgesamt neun Senkungsrunden nicht nur rechtens, sondern auch vertretbar sind. All jene Mieter, die bisher von ihrem Recht auf Senkungen Gebrauch gemacht haben, profitierten seit 2008 von kontinuierlich sinkenden Bestandesmieten. Diese langjährige Entwicklung im Bestand hat dazu geführt, dass sich Mieter tendenziell mehr Wohnraum geleistet haben. Das zeigt sich am Wohnflächenverbrauch der Schweizer Bevölkerung.
Tiefe reale Rendite
Ein Referenzzinssatz von neu 1,50% lässt nach aktueller Rechtsprechung eine Rendite von 3,50% auf dem investierten Eigenkapital zu. Zieht man die Teuerung von aktuell 2,60% in Betracht, beträgt die Rendite real noch 0,90%. Gerade Pensionskassen und Versicherungen, die viel Kapital in den Immobilienmarkt investieren, sind auf angemessene Renditen angewiesen, um ihre Verpflichtungen gegenüber den Versicherten erfüllen zu können.
Nicht überall werden die Mietzinse jedoch unbesehen erhöht. Der Verband geht davon aus, dass Vermieter in Regionen mit entspannterer Marktlage und höheren Leerständen mit einer Erhöhung zuwarten werden. Der SVIT Schweiz ist sich durchaus bewusst, dass der Anstieg der Nebenkosten und der Teuerung zusammen mit dem steigenden Referenzzinssatz für gewisse Mieterkreise ein «toxischer Mix» darstellen kann.
Zu beachten
Bei einer allfälligen Erhöhung auf den nächsten vertraglichen oder ortsüblichen Kündigungstermin gilt es zu beachten, dass dafür das amtliche Formular zu verwenden ist und dieses handschriftlich unterzeichnet werden muss. Trägt sich der Eigentümer überdies mit dem Gedanken, die Liegenschaft in naher Zukunft umfassend zu sanieren und dafür die Mietverträge aufzulösen, so ist eher von einer Mietzinserhöhung abzuraten, da ein Schlichtungsverfahren über die Mietzinserhöhung eine Kündigungssperrfrist zur Folge haben kann.
Auch Eigenheimbesitzer stärker belastet
Sollte sich die Prognose eines weiter steigenden Referenzzinssatzes bewahrheiten, wäre mit einer erheblichen Anspannung der finanziellen Lage von Mieterhaushalten zu rechnen. Aber auch am Wohneigentumsmarkt werden steigende Hypothekarsätze Eigenheimbesitzer stärker belasten. Der SVIT Schweiz ruft die Schweizerische Nationalbank dazu auf, diese Aspekte bei der Festsetzung der Leitzinsen zu berücksichtigen.
