5. Herbstanlass vom 3.11.2016

Präsentation vom Herrn Prof. Dr. A. Wermelinger
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2. Herbstanlass in Emmenbrücke

Der zweite Herbstanlass am 14. November 2013 der Fachkammer Stockwerkeigentum SVIT übertrifft wieder die Erwartungen der Organisatoren. Prof. Dr. Roland Pfäffli glänzte als Hauptreferent mit Kompetenz, Witz und einem Steilpass.

Wenn Roland Pfäffli, Titularprofessor an der Universität Freiburg, Grundbuchverwalter und Notar in Thun sowie Autor zahlreicher Fachartikel, spricht, strömen die Massen. Wie kaum ein zweiter versteht er es, sein an sich recht trockenes Fachgebiet „Sachenrecht“ dem Publikum näher zu bringen. Während dem er behauptete, dass die durchschnittliche Aufmerksamkeitszeit eines Zuhörers eines Referats nur bei 22 Minuten liege – was wissenschaftlich erwiesen sei – fesselte er die gut 115 Teilnehmer des zweiten Herbstanlasses der Fachkammer Stockwerkeigentum während über dreiviertel Stunden. Dabei gelang es ihm einerseits, unzählige Entscheide und juristische Fakten kurz und prägnant darzustellen, ohne belehrend zu wirken, anderseits liess er auch Details einfliessen, die seinem Referat eine ganz persönliche Note gaben.

Registerschuldbrief. Pfäffli ist gewissermassen geistiger Vater des Registerschuldbriefs. Dieser löst bekanntlich in der Praxis seit seiner Einführung am 1. Januar 2012 immer mehr die bisherigen Wertpapiere ab, welche bei Verlust in einem immer noch langen Verfahren kraftlos erklärt werden müssen. Die Einführung dieser enormen Praxiserleichterung geht auf ein Schreiben zurück, welches Pfäffli anno 1997 an den damaligen Glarner Ständerat Fritz Schiesser richtete. Ein Projekt, dessen Umsetzung in der Folge fast 15 Jahre dauerte.

Falsche Person. Der Referent zeigt auf, dass eine ganz aktuelle Auskunft aus dem Grundbuch unter Umständen sehr wichtig sein kann. Ist nämlich im Grundbuch ein Geschäft zwar im Tagebuch eingetragen, aber noch nicht im Hauptbuch vermerkt, was gemäss Pfäffli je nach Grundbuchamt zwischen einer Woche und mehreren Monaten (!) dauern kann, so ist eine allfällige Klage wegen einer Dienstbarkeitsverletzung bereits gegen den bisher nur im Tagebuch eingetragenen neuen Eigentümer zu richten. Hier lohnt sich also das Einholen aktueller Auskünfte immer. Analoges gilt für die Frage, wer einen Mietvertrag auf der Eigentümerseite kündigen darf. Ist ein Kaufvertrag bereits – aber nur – im Tagebuch eingetragen, ist eine Kündigung im Namen des neuen Eigentümers auszusprechen.

Verwalter. Wird ein Verwalter durch das Gericht eingesetzt, so gelten für die Auswahl des Verwalters die sog. Ausstandsregeln nicht. Es ist somit möglich, dass auch ein Verwandter oder Verschwägerter eines Eigentümers als Verwalter eingesetzt wird. Ob das im Sinne der zukünftigen Konfliktminimierung sinnvoll ist, bleibt aber offen.

Geometerplan. Interessant waren auch die Ausführungen des Referenten zur Frage, welche Qualität ein Plan haben muss, wenn er im Grundbuch als Ausweis der örtlich beschränkten Ausübung einer Dienstbarkeit, beispielsweise eines Wegrechts, hinterlegt werden soll. Hier ist nach einem neueren Urteil des Bundesgerichts ein Geometerplan erforderlich. Ein Architektenplan oder gar eine handschriftliche Zeichnung reicht unter keinen Umständen aus.

Rückzug. Ist ein Geschäft zwar im Tagebuch des Grundbuchs, aber noch nicht im Hauptbuch eingetragen, so können die Parteien des Vertrages gemeinsam, allenfalls auch unter Mitwirkung des Notars, die Eintragungsermächtigung an das Grundbuchamt zurückziehen. Dies kommt zwar selten vor, ist aber ohne Weiteres möglich.

Grundstücksfläche. Pfäffli zeigte– wohl nicht nur ernst gemeint – auch auf, wie der findige Projektgestalter zusätzliche Quadratmeter für seine Immobilienprojekte finden kann: Im Grundbuch und damit jeweils auch in den Kaufverträgen wird „nur“ die sog. Projektionsfläche, d.h. diejenige Fläche, welche ein Grundstück an Hanglage auf eine 100% ebene Fläche projiziert, aufgeführt. Ein Grundstück mit schräger Oberfläche weist demgemäss eine grössere effektive Nutzfläche auf, als das Grundbuch hergibt. Dies lässt – sinnvolle Projektgestaltung vorausgesetzt – ein Mehrnutzen für den Endnutzer durchaus zu.

Jubiläum. Pfäffli spielte dem ebenfalls anwesenden „ungekrönten König des Stockwerkeigentums“ Prof. Dr. Amédéo Wermelinger schliesslich noch einen Steilpass  zu, dass es wohl dessen Aufgabe sei, zum 50-jährigen Jubiläum des Inkrafttretens des Recht des Stockwerkeigentums einmal eine Gesamtsanierung dieses Normenkomplexes zu prüfen.

Sidebox

Die Fachkammer Stockwerkeigentum nutzte die Gelegenheit, sich und ihre Projekte dem grossen Publikum zu präsentieren. Sie zeigte einerseits einleitend durch ein kurzes Referat des Präsidenten Michel de Roche, anderseits abschliessend durch eine von Tayfun Celliker kompetent geführte Talk-Runde auf, welche Ideen seit dem letzten Herbstanlass weiterverfolgt wurden.

Petra Gronuz hielt ein flammendes Plädoyer für die bereits im nächsten Jahr geplanten neuen Ausbildungsblöcke unter dem Titel „Fit für Stockwerkeigentum“. Im Kern will die Kammer dabei den Teilnehmern nebst dem eigentlichen Fachwissen insbesondere auch sog. Soft-Skills weitergeben, welche ihnen ermöglichen sollen, eine Versammlung auch bei kritischem Verlauf souverän leiten zu können.

Benno Zoller zeigte auf, dass die anstehenden umfassenden Sanierungsmassnahmen gerade bei grösseren Stockwerkeigentümergemeinschaften finanziell unter einem schlechten Stern stehen. Dies insbesondere weil einerseits die erforderlichen Eigenmittel vielerorts nicht vorhanden sind und anderseits die Verschiedenheit der Interessen der Eigentümer oft ein Problem darstellt, wenn es um Entscheidungsfindungen geht. Auch nach einer Vielzahl von Gesprächen mit Banken ist das Ei des Kolumbus nicht gefunden. Er dachte aber erstmals laut darüber nach, ob es nicht eine Aufgabe des Bundes sein könne, mit entsprechenden Bürgschaften für günstige Sanierungskredite zu Gunsten der Gemeinschaften zu sorgen.

Michel de Roche sprach vom Revisionsbedarf auf Gesetzesebene. Die Fachkammer hat in den letzten Monaten viele Gespräche mit Fachleuten geführt und ist der Meinung, dass das 50-jährige Jubiläum des Rechts des Stockwerkeigentums in der Schweiz als Meilenstein genutzt werden muss, um auf den anstehenden Revisionsbedarf nachhaltig aufmerksam zu machen.

1. Herbstanlass in Liebefeld (BE)

Am 21. November 2012 fand der erste Herbstanlass der Fachkammer Stockwerkeigentum statt. Über 80 Teilnehmer zeigten, dass das Thema Stockwerkeigentum seine Berechtigung hat. Der Anlass, welcher aus einem Referatsteil sowie einem ausgedehnten Apéro besteht, kann als sehr gelungen bezeichnet werden. Ein ausführlicher Bericht folgt an dieser Stelle.

Hier geht's zum Artikel in der Immobilia

Referat von Prof. Dr. Amédéo Wermelinger
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