13.03.2020
Verwaltung von Stockwerkeigentümergemeinschaften (STWEG): Durchführung von STWEG-Versammlungen
Die Verwaltung einer STWEG ist von Gesetzes wegen zur jährlichen Einberufung und Durchführung einer Stockwerkeigentümerversammlung verpflichtet. Reglementarisch kann vorgesehen sein, dass dies innert einer bestimmten Frist zu erfolgen hat. Diese Frist wird als reine Ordnungsfrist angesehen. Ein Verstoss gegen diese Bestimmung im Reglement hat unter den gegebenen Umständen keine unmittelbare Konsequenz. Insoweit aus öffentlich-rechtlichen Gründen eine Versammlung verboten ist, handelt der Verwalter pflichtgemäss, wenn er eine Versammlung nicht einberuft bzw. sie absagt oder vertagt. Hierbei hat er nicht nur die Auflagen des Bundesrats, sondern auch die kantonalen Auflagen zu beachten. Insoweit eine Versammlung aus öffentlich-rechtlichen Gründen bewilligt werden kann oder gar bewilligungsfrei durchführbar ist, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, eine Versammlung durchzuführen und um eine Bewilligung zu ersuchen.
Aus Sicht des SVIT Schweiz und der Fachkammer Stockwerkeigentum des SVIT steht der Verwaltung beim Entscheid über Durchführung und Datum jedoch ein mehrfaches Ermessen zu:
- Die Verwaltung hat zunächst zu prüfen, ob eine zeitliche Dringlichkeit für die Versammlung gegeben ist. Stehen dringende und wichtige Entscheidungen an, so spricht dies trotz der aktuellen Lage eher für eine Durchführung. Besteht eine zeitliche Dringlichkeit, so ist zu prüfen, ob allenfalls ein einstimmiger Zirkularbeschluss erreicht werden kann. Fehlt es an einer zeitlichen Dringlichkeit, kann eine Verschiebung eher erwogen werden.
- Die Verwaltung hat im Weiteren zu prüfen, inwiefern eine sinnvolle Zusammensetzung der Versammlung überhaupt möglich ist. Gemäss den Kriterien des BAG ist besonders gefährdeten Personen – u. a. Personen ab 65 sowie Personen mit Vorerkrankungen – zu empfehlen, an der Veranstaltung nicht teilzunehmen. Stellt sich heraus, dass eine sinnvolle Willensbildung mangels persönlicher Präsenz dieser Risikogruppen nicht möglich ist, ist eine Verschiebung eher in Betracht zu ziehen. Zwar besteht die Möglichkeit, die Verwaltung oder Drittpersonen mit oder ohne Stimminstruktionen zu bevollmächtigen. Gleichwohl ist es grundsätzlich Sinn und Zweck einer Versammlung, dass sich die Stockwerkeigentümer selbst direkt an der Versammlung äussern und eine Meinung bilden können.
- Die Verwaltung hat im Weiteren zu prüfen, ob die zur Verfügung stehenden Räumlichkeiten im Verhältnis zur Anzahl der teilnehmenden Personen im Sinn des «Social Distancing» angemessen sind oder ob im Fall des ungenügenden Raumangebots eine grössere Ersatzräumlichkeit zur Verfügung steht.
- Die Verwaltung kann prüfen, ob die Versammlung als Telefon- oder Videokonferenz durchgeführt werden kann, was jedoch schon alleine aufgrund des Abstimmungsprozederes nur bei kleineren Gemeinschaften sinnvoll ist.
- Entscheidet sich die Verwaltung für eine Verschiebung der Versammlung, so lohnt es sich allenfalls, diese mit dem Ausschuss oder Meinungsführern in der Gemeinschaft vorzubesprechen.
Entscheidet sich die Verwaltung nach dieser Risikoabwägung für eine Durchführung, so ist die Verwaltung verpflichtet, ein allfälliges Ansteckungsrisiko zu minimieren. Dies namentlich durch folgende Massnahmen:
- Aktive Information der Gemeinschaft über allgemeine Schutzmassnahmen an der Versammlung (Aufhängen des BAG-Flyers).
- Platzierung der Versammlungsteilnehmer mit möglichst grossem Sitzabstand.
- Aufforderung an Personen, die aus Risikogebieten an die Versammlung gereist sind, bzw. die krank sind oder sich krank fühlen, die Veranstaltung zu verlassen, bzw. diese nicht zu besuchen.
- Expliziter Hinweis an die Stockwerkeigentümer in der Einladung auf die Möglichkeit einer Vollmachterteilung an die Verwaltung oder eine Vertrauensperson mit allfälliger Stimminstruktion, soweit dies im Reglement nicht ausgeschlossen ist.
Hinzuweisen ist im Weiteren auf folgende rechtlichen Rahmenbedingungen:
- Eine Versammlung, die das erforderliche Quorum nicht erreicht, ist umgehend mit Vermerk im Protokoll zu beenden und es ist ein neuer Termin anzusetzen.
- Es besteht ein grundsätzliches Recht auf die Teilnahme an der Stockwerkeigentümerversammlung. Einzelne Stockwerkeigentümer können somit nicht von der Versammlung ausgeschlossen oder weggewiesen werden, auch wenn sie aus Risikogebieten (z. B. Norditalien) stammen oder zu den Personen mit erhöhtem Risiko gehören (z. B. Personen, die sich in Risikogebieten aufgehalten haben, Verdachtsfälle im Umfeld). Der SVIT empfiehlt, mit den betreffenden Personen im Vorfeld das Gespräch zu suchen. Allenfalls ist die Teilnahme via Telefonkonferenz ins Auge zu fassen.
Besonderes Augenmerk ist auch weiteren nicht aufschiebbaren Entscheidungen der STWEG und Handlungen in der Verwaltungstätigkeit zu schenken. Dies betrifft insbesondere und beispielhaft…
- die Erteilung einer Vollmacht zur Vertretung vor Gericht
- die Anhebung eines Verfahrens
- die fristgerechte Einsprache im Baubewilligungsverfahren
- Entscheide in laufenden Bauprojekten
Bewirtschaftung von Mietliegenschaften
In der Bewirtschaftung von Mietliegenschaften sind niederschwellige Massnahmen empfehlenswert, die über die allgemeinen Anweisungen hinausgehen. An erster Stelle stehen Rücksichtnahme und Vorsichtsmassnahmen. Der SVIT ruft seine Mitglieder dazu auf, besonderes Augenmerk auf vulneralbe Personen in Mietliegenschaften zu richten (ältere, alleinstehende oder besonders gefährdete Personen, soweit bekannt: Personen in Selbstquarantäne). Sollten im weiteren Verlauf Einschränkungen der Bewegungsfreiheit erlassen werden, können diese Personen allenfalls telefonisch oder schriftlich kontaktiert und zu besonderen Bedürfnissen befragt werden.
Auf die Vermietung von Gemeinschaftsräumen in den Mietliegenschaften ist zu verzichten. Der Hygiene im halböffentlichen Raum (Treppenhäuser, Aufzüge, Türen, Türgriffe, Sonnerie) ist besondere Beachtung zu schenken. Allenfalls ist die Kadenz der Reinigung zu erhöhen und eine regelmässige Desinfektion vorzunehmen.
Tritt in einer Mietliegenschaft ein Krankheitsfall auf und erhält die Bewirtschaftung Kenntnis davon, nimmt sie – insbesondere bei Selbstisolation – mit der Krisenorganisation des betreffenden Kantons Kontakt auf, um allfällig erforderliche Massnahmen zu koordinieren. Voraussetzung ist, dass die Bewirtschaftung von einer Selbstisolation Kenntnis hat; sie kann dazu im Vorfeld alle Mieter auf das Unterstützungsangebot und die besonderen Vorsichtsmassnahmen im Fall von Selbstisolation oder Selbstquarantäne hinweisen und an das Verantwortungsbewusstsein der Betroffenen appellieren. Tritt ein Fall auf, sind die Mieter der betroffenen Liegenschaft unter Berücksichtigung des Persönlichkeitsschutzes reaktiv, jedoch ohne Verzug zu informieren, zur Besonnenheit aufzurufen und die getroffenen Massnahmen zu erläutern.
Fragen, die an den SVIT herangetragen wurden
Können und sollen wir noch Wohnungsbesichtigungen durchführen?
Die Besichtigung von Wohnungen – z. B. bei Neu- und Wiedervermietung bzw. bei einem Augenschein in laufenden Mietverhältnissen – ist weiterhin problemlos möglich, wenn die allgemeinen Vorsichtsmassnahmen eingehalten werden.
Bei vermieteten Wohnungen sind gewisse Mieter nicht mehr bereit, die Wohnungen zu zeigen. Wie steht der SVIT dazu?
Bei einer Besichtigung ist der Mieter keiner unmittelbaren Gefahr ausgesetzt. Es gilt das oben Erwähnte. Dem Vermieter ist darum weiterhin der Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Falls sich der Mieter weigert, wird er schadenersatzpflichtig. Grundsätzlich sollte ein solcher Fall aber mit gesundem Menschenverstand angegangen werden. Auf «Grossbesichtigungen» ist zu verzichten, und der Kreis der Interessenten ist so eng wie möglich zu halten. Dem Mieter kann angeboten werden, dass der Bewirtschafter die Wohnung in Abwesenheit des Mieters zeigt.
Wer übernimmt die Kosten für die Desinfektion der Wohnung, wenn bei einem ausziehenden Mieter das Corona-Virus festgestellt wurde? Gehen diese Kosten zu Lasten des ausziehenden Mieters oder zu Lasten des Wohnungseigentümers?
Da es sich bei Krankheit nach Einschätzung des SVIT weder um eine unsachgemässe Handhabung des Mietobjekts noch um einen nicht vertragsgemässen Gebrauch handelt, gehen die Kosten für die Desinfektion in einem solchen Fall zulasten des Wohnungseigentümers.
Reichen Sie uns weitere Fragen ein! Wir nehmen Sie gerne in unseren Katalog auf.
