Droit

Code civil

Après une introduction générale sur la structure du droit privé en Suisse, le cours examine successivement trois des quatre livres constituant le Code civil :

I. Le droit des personnes
Qui sont les acteurs de la vie juridique ? Quand existent-ils et quand disparaissent-ils ? Comment puis-je les identifier ? Où dois-je les attaquer ?

Autant de questions qui peuvent paraître évidentes, mais dont la solution légale doit être parfaitement maîtrisée. Elles interviennent en effet à tous les stades de la vie des affaires immobilières.
 

II. Le droit de la famille
Quelles sont les relations de famille de la personne, qui sont ses enfants, quel est le statut des biens de la personne mariée ? Le statut de la famille joue un rôle capital, particulièrement en droit du bail.
 

III. Les droits réels
Le terme « réel » vient du mot latin res, la chose. Comme le meuble, l’immeuble est une chose. On apprendra ici ce qu’est un immeuble, avec parfois quelques surprises pour l’étudiant.

Les différentes formes de propriété de l’immeuble, simple ou collective (copropriété, PPE, propriété commune) devront être distinguées et maîtrisées.

Avec comme fil conducteur l’extrait du registre foncier, l’étudiant va ensuite se familiariser avec tous les droit réels limités qui restreignent l’étendue de la propriété (les servitudes, les charges foncières, les hypothèques et les cédules hypothécaires).

Un accent particulier sera également mis sur le transfert de la propriété, qu’il s’agisse de vente, d’échange ou de donation.

Des notions qui intéressent le professionnel de l’immobilier, quelle que soit son activité.

Code des obligations

L’étude de la partie générale du droit des obligations permet au participant de se familiariser avec les principes généraux applicables à tous les types d’obligations.

Des obligations à la portée considérable peuvent parfois naître sans qu’un contrat n’ait été conclu. Comme le conducteur, le propriétaire d’immeuble assume une responsabilité pour les dommages causés aux tiers, même s’il n’a pas commis de faute.

Au cœur de la vie des affaires immobilières, il faut comprendre le sens et la portée des engagements contractuels que l’on peut prendre, parfois même sans le savoir.

Le cours consacre ainsi une partie importante à l’étude des contrats auxquels le professionnel de l’immobilier est confronté le plus fréquemment, notamment la vente immobilière, le mandat de gérance, le contrat d’entreprise et le contrat de courtage. Même s’ils sont déjà pratiqués sur le terrain, ces contrats méritent d’être maîtrisés. En effet, ils recèlent parfois des surprises auxquelles le professionnel ne s’attend pas.

Nombreuses sont les situations dans lesquelles le client attend des conseils. Il faut être à même de les lui donner, mais aussi de connaître ses limites.

L’ambition générale du cours de droit des obligations est de permettre à l’étudiant d’élever le niveau de ses compétences, en particulier pour tous les aspects de son activité qui ne sont finalement pas sanctionnés par le contrôle notarial.

Procédure civile

I. Les méthodes de résolution de conflits

II. Les organisations judiciaires fédérales et cantonales

III. Les principes généraux de procédure civile : compétence des tribunaux ; parties au procès ; délais pour agir ; coût du procès ; acte de procédure

IV. Le déroulement du procès : différents types de procédures ; ordinaire ; simplifiée et sommaire ; différentes étapes de la procédure

V. Les voies de recours : différentes voies de recours prévues par le Code de procédure civile

VI. Les spécificités de la procédure en matière de bail : conciliation préalable ; proposition de jugement de l’Autorité de conciliation ; déroulement de la procédure devant
les tribunaux

Fiscalité

L'objectif de ce cours consiste à offrir un aperçu général du système fiscal suisse. La matière étant non seulement vaste, ce cours ne prétend pas à l'exhaustivité, mais il a pour ambition de fournir aux étudiants une culture fiscale générale, par une présentation des grands principes applicables aux principaux impôts prélevés dans notre pays ainsi que par une sensibilisation aux problématiques fiscales qui se posent dans la vie économique, notamment en matière immobilière. 

Ce cours s'attachera d’abord à définir la notion d'impôt et à déterminer qui, dans l'État fédéral qu'est la Suisse, a le pouvoir de prélever l'impôt. Il s'agira donc d'examiner la question de la souveraineté fiscale et la répartition des compétences d'imposer entre la Confédération,
les cantons et les communes. 

Les principaux impôts prélevés en Suisse sont ensuite abordés. Un chapitre sera consacré à l'impôt sur le revenu et à l'impôt sur la fortune des personnes physiques. Seront traitées les règles d'assujettissement à l'impôt, les différentes formes de revenus imposables, les revenus exonérés, les déductions possibles, ainsi que les règles relatives au calcul de l'impôt. L'impôt sur la fortune sera brièvement abordé, pour déterminer les éléments essentiels de cet impôt, les règles relatives à l'évaluation de la fortune, ainsi que le calcul et le taux de l'impôt.

Un chapitre sera ensuite consacré à l'imposition des personnes morales, soit à l'impôt sur le bénéfice et à l'impôt sur le capital. Il s'agira d'exposer les règles d'assujettissement à l'impôt des personnes morales, ainsi que les principes généraux applicables à l'impôt sur le bénéfice et à l'impôt sur le capital. L'imposition des sociétés dites de participation, des sociétés holding et des sociétés qui peuvent bénéficier d'un statut fiscal cantonal particulier sera brièvement évoquée. Les chapitres suivants seront consacrés à une présentation d’autres impôts fédéraux importants (impôt anticipé, et droits de timbre fédéraux).

La fiscalité de l'immobilier sera ensuite abordée plus spécifiquement, dans une approche transactionnelle. Seront ainsi examinés, successivement, les impôts dus lors de l'acquisition d'un immeuble (principalement: les droits de mutation, l’impôt sur les successions et l’impôt sur les donations), les impôts dus lors de la détention de l'immeuble (imposition des revenus immobiliers, imposition de la fortune immobilière, impôt foncier) et, finalement, les impôts dus lors de l'aliénation de l'immeuble (problématique de l'imposition des gains immobiliers).

Les étudiants seront également sensibilisés aux problématiques liées à la double imposition intercantonale et internationale, notamment en matière immobilière.

Les notions théoriques présentées seront illustrées au travers de cas pratiques traités durant le cours.

TVA

I. Le décompte de la TVA suisse
Les formulaires de décompte, qui a la charge de l’établissement et du paiement du décompte, les méthodes de décompte TVA possibles (normale ou simplifiée), quels chiffres d’affaires doivent y être annoncés et répartis, l’annonce de la TVA payée par les entreprises pouvant être récupérée, la comptabilisation de la TVA, le contrôle par l’assujetti de son décompte.

II. Carte de visite de la TVA suisse – principes et généralités
La TVA c’est quoi, pour qui, comment ça fonctionne, quels en sont les principes fondamentaux, elle se calcule sur quels types d’opération où et quand, qui est en le percepteur obligé et qui en supporte la charge, quelles sont les opérations qui en sont exclues et exonérées, le calcul de la TVA due et les taux de TVA ainsi que la facturation de la TVA, qu’advient-il de la TVA payée par les entreprises sur leurs dépenses, les droits et obligations des assujettis TVA, le contrôle TVA par l’Administration.

III. La TVA sur les biens fonds et les immeubles pour le partenaire immobilier
Le sol et la TVA. Dans quelle mesure et étendue la TVA charge la construction, la réfection, l’entretien, la promotion, la location, l’administration et la gestion d’immeubles. La vente et
la location immobilières qui sont exclues de TVA et celles qui sont imposables, celles pour lesquelles une imposition de la vente et la location par option est la solution pour éliminer la TVA du coût immobilier, les possibilités de choix d’imposition des ventes immobilières entre assujettis TVA, les choix de gestion de la TVA s’agissant de la location et de la vente d'immeubles.

Connaissances de la construction

Bases de la technique de construction

A la fin de ce cours, les candidats auront assimilé les notions de base indispensables à la bonne compréhension du bâtiment et de sa construction. Le cours est fractionné en 5 chapitres traitant des points suivants :

I. Les plans d’architecte
leur type, leur échelle, leur contenu, l’explication des principaux symboles utilisés.

II. La construction
les systèmes de classement des travaux par CFC, les notions essentielles de la construction décrites pour chaque partie du bâtiment, des fondations à la toiture en passant par les installations techniques.

III. La physique du bâtiment
les notions de physique liées à l’isolation thermique et à la structure porteuse, l’hygrothermie et les problèmes de condensation et de moisissure, le confort acoustique, les dégâts et altérations liés à un défaut de construction ou une mauvaise utilisation, le confort thermique et les standards Minergie.

IV. Calcul des surfaces et volumes
méthodes de calcul des surfaces selon SIA 416 et autres méthodes utilisées.

V. Associations et publications
résumé des principales associations fournissant des standards et normes de construction en Suisse.

Droit de la construction

I. L’aménagement du territoire
L’aménagement du territoire est la politique publique qui consiste à planifier et coordonner l’utilisation du sol, l’organisation du bâti, ainsi que la répartition des équipements et des activités dans l’espace géographique. Les questions d’aménagement sont liées à l’évolution de notre cadre de vie et de notre société. Il s’agit d’un concept dynamique grâce auquel l’Etat coordonne les multiples intérêts en présence dans la gestion d’un territoire déterminé.
Les rapports périodiques du Conseil fédéral sur les grandes lignes de l’organisation du territoire suisse (publiés dans la Feuille fédérale) renseignent sur la politique de la Suisse en cette matière. Le droit de l’aménagement du territoire comprend l’ensemble des règles relatives à la planification de l’utilisation du sol.
 

II. La police des constructions
La situation et l’affectation du projet de construction déterminent les prescriptions à observer, fondées sur différentes sources de droit fédéral et cantonal.

L’essentiel des règles de police des constructions se trouve dans des dispositions de droit cantonal, le plus souvent dans des lois sur l’aménagement du territoire et les constructions ainsi que dans les règlements d’exécution de ces lois. D’autres lois cantonales contiennent également des dispositions en matière de construction : lois relatives à la police du feu, à
la protection des eaux, à la protection civile, à l’hygiène, à l’aménagement de places de parc, à l’énergie, à la protection des monuments et des sites.


III. La protection de l’environnement
Le droit de l’environnement constitue l’ensemble des règles de droit qui régissent la protection du milieu naturel de l’homme, des animaux et des plantes. « L’environnement comprend le sol, l’eau, l’air, ainsi que les animaux et les plantes. Mais la protection ne se limite pas seulement aux espèces vivantes ou aux parties du patrimoine prises isolément ; elle doit comprendre
les animaux et les plantes en tant que biocénose et l’environnement comme biotope. Cela est indispensable parce que la nature ne se compose pas d’éléments nettement détachés, mais qu’au contraire ils s’imbriquent entre eux en systèmes souvent compliqués.


IV. Le contrat de construction
En droit suisse, le contrat de construction est un contrat d’« entreprise » au sens du Code des obligations et de la Norme SIA-118.

La Norme SIA-118 est édictée par la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA). Depuis son adoption en 1977, elle a été révisée plusieurs fois et a acquis une importance considérable en pratique. Les conditions générales pour l’exécution de travaux de construction que contient ce texte n’ont pourtant pas valeur de loi. La Norme SIA-118 nécessite d’être « expressément » intégrée au contrat par les parties (intégration tacite possible à certaines conditions). Il est dès lors autorisé de déroger en partie à la Norme SIA-118, voire d’exclure purement et simplement son application lors de la conclusion du contrat.

Le cours de droit civil a pour objectif de sensibiliser les participants à la matière juridique, et en particulier aux relations juridiques entre les personnes privées. Il permet aux participants de connaître les grands thèmes du droit civil présentant un intérêt direct pour le monde de l’immobilier.

Marketing immobilier

Introduction au marketing immobilier et méthodologie

Les différents acteurs du marché immobilier suisse ont connu ces dernières années une situation confortable, en raison généralement d’une demande relativement soutenue et de conditions d’acquisition financières, très favorables.

Les conditions générales du marché subissent depuis peu de nouvelles contraintes qui ne manquent pas d’avoir de l’influence sur le comportement des différents intervenants et en particulier sur les acheteurs.

C’est dans les périodes où le marché est plus « tendu » que les clients veulent traiter avec des professionnels formés et compétents et qu’ils ont les plus grandes attentes et exigences vis-à-vis de leurs interlocuteurs.

Ce cours est consacré à l’introduction au marketing immobilier. Il vous permettra d’acquérir une meilleure connaissance du marché et de comprendre quels sont les outils et les techniques qu’un professionnel doit maîtriser pour se démarquer de ses concurrents et être compétitif tout en offrant à ses clients un service de qualité, dans le respect de l’éthique et de la déontologie professionnelle.

Lors de ce cours, les aspects suivants seront abordés :

  • Connaissances générales du marketing
  • Mise en application des différents outils du marketing dans le domaine immobilier
  • Compréhension, segmentation et analyse du marché immobilier
  • Compréhension de l’évolution des différents marchés
  • Connaissance et différenciation des différents produits immobiliers
  • Compréhension de la théorie relative à la formation des prix
  • Etc.

Les différents éléments qui seront développés lors du cours d’introduction offriront aux candidats les bases techniques pour aborder les cours de marketing d’acquisition, de marketing de vente, des activités de commercialisation et de communication qu’ils suivront dans le cadre du brevet de courtier.

En outre, dans le cadre de ce cours, plusieurs périodes seront consacrées à la préparation du « travail de projet » que les candidats devront réaliser. En particulier, la méthodologie à suivre sera présentée.

Etude de marché

L’étude de marché est un ensemble de méthodes rigoureuses, générales, scientifiques, reconnues ; qui permettent de saisir, de rendre disponible, de traiter, d’élaborer des données sur le marché et son environnement (motivation des gens, tendances, style de vie, …) dans le but qu’elles servent de base d’information, en les mettant à disposition des services marketing, pour des analyses et des décisions en marketing.

Une entreprise qui veut effectuer une étude de marché fiable et utile doit s’appuyer sur une méthode scientifique (observation, formulation d’hypothèses, prévision et test), faire appel à la créativité, adopter une approche pluri-méthodes, aboutir à un modèle d’analyse et respecter l’éthique. Ainsi, après avoir analysé toutes les données récoltées dans de bonnes conditions, le responsable marketing aura, dès lors, une connaissance éclairée de la situation du marché, et sera à même de prendre les bonnes décisions.

Cours 1

  • La demande
  • Composant du plan marketing
  • Recherche marketing et veille marketing
  • Formes d’études de marché
  • Processus d’études de marché

Cours 2

  • Construction du questionnaire
  • Notions statistiques d’univers
  • Techniques d’échantillonnage
  • Modes d’administration
  • Méthodes d’enquêtes
  • Récolte des données
  • Analyse des résultats

Cours 3

  • Interprétation des résultats
  • Présentation des données
  • Tests de signification et calculs d’erreurs
  • Problèmes rencontrés
  • Mise en œuvre de l’étude de marché
  • Méthodes de prévision du marché

Ainsi qu’exercices, exemples, mises en situation, travaux de groupe et cas d’actualité pour rendre cette matière vivante... déjà que passionnante !

Marketing d'acquisition et de vente

Le marketing immobilier est un domaine riche et vaste. Dans ce contexte, le professionnel doit parfaitement maîtriser les différents volets de cette activité pour être en mesure d’apporter une réponse adéquate et qualitative à la demande des différents acteurs qu’il aura en face de lui.

Ce cours permet d’approfondir en détail les grands thèmes qui sont le marketing d’acquisition, le marketing de vente et le marketing de commercialisation.

Dans un marché en constante évolution, le professionnel doit aussi bien pouvoir maîtriser les différentes techniques du marketing immobilier mais doit aussi pouvoir les adapter afin que son offre corresponde et réponde à la demande du client et ceci parfois avec un décalage temporel ce qui nécessite au préalable une analyse rigoureuse du contexte global.

Lors de ce cours, les aspects suivants seront notamment traités :

  • Les outils et méthodes pour lancer un projet sur le marché
  • Le marketing d’acquisition « push » et « pull »
  • L’établissement d’une stratégie marketing
  • La coordination des étapes de la stratégie de commercialisation
  • Le contrôle des aspects budgétaires et financiers
  • La fixation des honoraires en regard de la législation
  • Les aspects liés à la location et au contrat de bail
  • L’importance d’un réseau de contacts actifs

Ce cours est un mélange de théorie et de pratique pour apporter au professionnel qui y participe une dimension tout-à-fait pragmatique. Différents exercices seront réalisés par les participants permettant ainsi de rendre vivant ce sujet passionnant qu’est le marketing immobilier.

Techniques de présentation et de communication

Nous sommes dans l’ère de la communication, des technologies de pointes à cet effet ! Nous communiquons tous les jours, par téléphone, sms, e-mail et bien sûr en face à face. Mais savons-nous vraiment communiquer ? Faire passer un message, convaincre, créer une relation de confiance.

Malgré toutes les technologies à notre disposition, dans la vente, rien ne vaut une présentation orale. Le face à face avec votre prospect où client est la clef du succès commercial.

Le cours vous aidera à préparer et mener à bien ces entretiens. Il traitera aussi des présentations orales avec l’utilisation des outils de communication adéquats.

La technique de vente sera traitée en profondeur en passant de l’indentification des types de personnalités, à la préparation de l’entretien, la recherche des besoins et aux techniques de conclusions. Des jeux de rôles seront effectués afin de vous exercer à ces techniques.

L’argumentaire de vente sera traité en profondeur. Il fera l’objet d’exercices et de présentations orales.

Vente d'immeubles

Estimation immobilière

I. Le rôle de l’expert immobilier
Champs d’activité, déontologie, objectivité, discrétion et indépendance

II. Objets évalués

III. Les constructions mobilières

IV. Distinctions entre parties intégrantes et accessoires

V. Droits et charges
Les servitudes foncières et personnelles, l’usufruit, le droit d’habitation, les droits voisins, les droits distincts et permanents, les annotations, les mentions, les charges foncières, les restrictions de droit public

VI. Déroulement d’une estimation

VII. Rapport d’estimation
Le plan du rapport, les pièces nécessaires à l’établissement de l’expertise, la visite

VIII. Différence entre prix et valeur

IX. Les différentes valeurs d’un bien immobilier

X. Méthodes d’estimation
> La valeur intrinsèque (ou valeur réelle ou encore valeur matérielle)
> La valeur de rendement
> La méthode des cash flows actualisés (ou méthode DCF)
> La méthode hédoniste
> La méthode des valeurs comparatives
> La valeur intrinsèque PPE
> Evaluation par rétro-évaluation

XI. Ecologie et développement durable

XII. Objets spéciaux

XIII. Détection des risques et défauts

Financement

Vous vous retrouverez dans la situation du banquier qui analyse la demande de crédit hypothécaire d’une famille qui souhaite acquérir un appartement ou une villa, ou celle d’un promoteur immobilier qui a un projet, voilà ce que vous propose ce cours.

Premièrement, nous expliquerons les différents types de crédits au travers d’exemples et nous mettrons en lumière certains financements particuliers comme celui du droit de superficie. Nous aborderons également la palette des produits les plus couramment utilisés.

La suite vous donnera un éclairage sur la politique des banques et les principes de financement. Comment faire pour obtenir un crédit ? L’établissement d’un dossier complet en est le point de départ. Nous examinerons les documents importants à récolter et regarderons la structure de financement à mettre en place.

Financer une villa à un propriétaire privé, un immeuble de rendement ou une opération de promotion sont des choses bien différentes. Le point commun est la garantie, à savoir le bien immobilier. Mais comment est-elle matérialisée concrètement ? Autre question importante : quelle est la valeur de garantie ? Nous aborderons la valeur intrinsèque, la valeur de rendement, la valeur vénale et un survol de la « discounted cash flow ».

Est-ce que le preneur de crédit a les moyens d’assurer la tenue des charges financières sur la durée ? L’approche est différente s’il s’agit d’un bien pour son usage personnel, s’il s’agit d’un immeuble locatif loué à des tiers ou une usine utilisée par l’entreprise.

Comment la banque est-elle organisée, comment apprécie-t-elle les risques et comment fixet-elle ses prix ? Nous aurons l’occasion d’en parler.

Après ce cours, vous serez à même de professionnaliser le partenariat que vous aurez avec les banques

Vente foncière du point de vue légal

Le contrat de vente immobilière est régi par un cadre légal relevant du Code civil et du Code des obligations. Le candidat doit être en mesure de comprendre son contenu ainsi que les notions qui y sont abordées. Il apprendra les relations entre le contrat de vente et les inscriptions au Registre foncier.

Le but du cours est de :

  • permettre au candidat de comprendre les différentes notions juridiques regroupées dans la loi sur la rubrique « immeubles », d’approfondir les notions de droits réels et de droits réels restreints
  • Connaître les éléments essentiels d’un contrat de vente, tant du point de vue des parties que de son contenu
  • Différencier les types de contrats de transferts immobiliers et les modes d’acquisition de la propriété immobilière
  • Connaître les bases de la constitution, de la modification et de l’organisation de la propriété par étages
  • Apprendre les particularités liées à la vente d’une part d’étage
  • Maîtriser les divers types de garanties liées au contrat de vente immobilière et connaître les restrictions au droit d’aliéner
  • Comprendre la signification des diverses inscriptions au Registre foncier ainsi que leurs conséquences en matière de vente immobilière.

L’objectif est de s’appuyer sur des cas pratiques pour faciliter la compréhension des notions abordées dans le cours.

Droit fiscal

Nous avons tous à l'esprit que le gain immobilier réalisé lors de la vente d'un bien immobilier est imposé. Or, le mode d'imposition peut varier en fonction des contribuables et des cantons. La notion même de gain immobilier n'est pas définie de manière identique dans toute la Suisse.

Ce cours a pour premier objectif de répondre à ces différentes questions, en définissant les modes de perception de l'impôt sur les gains immobiliers, d'expliquer son objet, le taux applicable ainsi que de définir dans quelles hypothèses le contribuable ne réalise non pas un gain immobilier mais un revenu imposable et les conséquences qui en découlent.

L'impôt sur les gains immobiliers peut en certaines circonstances ne pas être prélevé immédiatement mais être différé pour être imposé ultérieurement. Les questions liées au report d'imposition seront également traitées ainsi que les conséquences fiscales supplémentaires qui surviennent lors d'une vente subséquente.

Qu'en est-il du point de vue de l'acheteur ? Ce dernier devra acquitter, dans la majorité des cantons suisses, un impôt, appelé droit de mutation, frappant la valeur de l'objet acquis.

Ici aussi les questions liées à l'objet de l'impôt et à son taux seront notamment abordées ainsi que les hypothèses où le taux peut être réduit.

Enfin, l'immeuble peut également être transmis par succession ou donation. Ces transferts sont également soumis à imposition, d'une manière définie par les cantons. Certains imposent les transferts de parents à enfants d'autres y ont renoncé. Le taux varie également d'un canton à un autre.

La fiscalité en relation avec les transferts immobiliers laisse une marge de manœuvre plus ou moins importante aux cantons que ce soit dans la fixation des taux mais également pour définir certaines notions importantes.

Le cours s'orientera principalement sur la fiscalité des cantons romands afin de permettre au courtier de conseiller - et souvent rassurer - la personne souhaitant mettre en vente son bien immobilier.

Contact

Alicia Brem
Assistante cours et séminaires
T: +41 21 331 20 97