SVIT School
Publiée sur 15. mars 2018

Gérance [contenu]

Droit

Code civil

Après une introduction générale sur la structure du droit privé en Suisse, le cours examine successivement trois des quatre livres constituant le Code civil :

I. Le droit des personnes
Qui sont les acteurs de la vie juridique ? Quand existent-ils et quand disparaissent-ils ? Comment puis-je les identifier ? Où dois-je les attaquer ?

Autant de questions qui peuvent paraître évidentes, mais dont la solution légale doit être parfaitement maîtrisée. Elles interviennent en effet à tous les stades de la vie des affaires immobilières.
 

II. Le droit de la famille
Quelles sont les relations de famille de la personne, qui sont ses enfants, quel est le statut des biens de la personne mariée ? Le statut de la famille joue un rôle capital, particulièrement en droit du bail.
 

III. Les droits réels
Le terme « réel » vient du mot latin res, la chose. Comme le meuble, l’immeuble est une chose. On apprendra ici ce qu’est un immeuble, avec parfois quelques surprises pour l’étudiant.

Les différentes formes de propriété de l’immeuble, simple ou collective (copropriété, PPE, propriété commune) devront être distinguées et maîtrisées.

Avec comme fil conducteur l’extrait du registre foncier, l’étudiant va ensuite se familiariser avec tous les droit réels limités qui restreignent l’étendue de la propriété (les servitudes, les charges foncières, les hypothèques et les cédules hypothécaires).

Un accent particulier sera également mis sur le transfert de la propriété, qu’il s’agisse de vente, d’échange ou de donation.

Des notions qui intéressent le professionnel de l’immobilier, quelle que soit son activité.

Code des obligations

L’étude de la partie générale du droit des obligations permet au participant de se familiariser avec les principes généraux applicables à tous les types d’obligations.

Des obligations à la portée considérable peuvent parfois naître sans qu’un contrat n’ait été conclu. Comme le conducteur, le propriétaire d’immeuble assume une responsabilité pour les dommages causés aux tiers, même s’il n’a pas commis de faute.

Au cœur de la vie des affaires immobilières, il faut comprendre le sens et la portée des engagements contractuels que l’on peut prendre, parfois même sans le savoir.

Le cours consacre ainsi une partie importante à l’étude des contrats auxquels le professionnel de l’immobilier est confronté le plus fréquemment, notamment la vente immobilière, le mandat de gérance, le contrat d’entreprise et le contrat de courtage. Même s’ils sont déjà pratiqués sur le terrain, ces contrats méritent d’être maîtrisés. En effet, ils recèlent parfois des surprises auxquelles le professionnel ne s’attend pas.

Nombreuses sont les situations dans lesquelles le client attend des conseils. Il faut être à même de les lui donner, mais aussi de connaître ses limites.

L’ambition générale du cours de droit des obligations est de permettre à l’étudiant d’élever le niveau de ses compétences, en particulier pour tous les aspects de son activité qui ne sont finalement pas sanctionnés par le contrôle notarial.

Procédure civile

I. Les méthodes de résolution de conflits

II. Les organisations judiciaires fédérales et cantonales

III. Les principes généraux de procédure civile : compétence des tribunaux ; parties au procès ; délais pour agir ; coût du procès ; acte de procédure

IV. Le déroulement du procès : différents types de procédures ; ordinaire ; simplifiée et sommaire ; différentes étapes de la procédure

V. Les voies de recours : différentes voies de recours prévues par le Code de procédure civile

VI. Les spécificités de la procédure en matière de bail : conciliation préalable ; proposition de jugement de l’Autorité de conciliation ; déroulement de la procédure devant
les tribunaux

Fiscalité

L'objectif de ce cours consiste à offrir un aperçu général du système fiscal suisse. La matière étant non seulement vaste, ce cours ne prétend pas à l'exhaustivité, mais il a pour ambition de fournir aux étudiants une culture fiscale générale, par une présentation des grands principes applicables aux principaux impôts prélevés dans notre pays ainsi que par une sensibilisation aux problématiques fiscales qui se posent dans la vie économique, notamment en matière immobilière. 

Ce cours s'attachera d’abord à définir la notion d'impôt et à déterminer qui, dans l'État fédéral qu'est la Suisse, a le pouvoir de prélever l'impôt. Il s'agira donc d'examiner la question de la souveraineté fiscale et la répartition des compétences d'imposer entre la Confédération,
les cantons et les communes. 

Les principaux impôts prélevés en Suisse sont ensuite abordés. Un chapitre sera consacré à l'impôt sur le revenu et à l'impôt sur la fortune des personnes physiques. Seront traitées les règles d'assujettissement à l'impôt, les différentes formes de revenus imposables, les revenus exonérés, les déductions possibles, ainsi que les règles relatives au calcul de l'impôt. L'impôt sur la fortune sera brièvement abordé, pour déterminer les éléments essentiels de cet impôt, les règles relatives à l'évaluation de la fortune, ainsi que le calcul et le taux de l'impôt.

Un chapitre sera ensuite consacré à l'imposition des personnes morales, soit à l'impôt sur le bénéfice et à l'impôt sur le capital. Il s'agira d'exposer les règles d'assujettissement à l'impôt des personnes morales, ainsi que les principes généraux applicables à l'impôt sur le bénéfice et à l'impôt sur le capital. L'imposition des sociétés dites de participation, des sociétés holding et des sociétés qui peuvent bénéficier d'un statut fiscal cantonal particulier sera brièvement évoquée. Les chapitres suivants seront consacrés à une présentation d’autres impôts fédéraux importants (impôt anticipé, et droits de timbre fédéraux).

La fiscalité de l'immobilier sera ensuite abordée plus spécifiquement, dans une approche transactionnelle. Seront ainsi examinés, successivement, les impôts dus lors de l'acquisition d'un immeuble (principalement: les droits de mutation, l’impôt sur les successions et l’impôt sur les donations), les impôts dus lors de la détention de l'immeuble (imposition des revenus immobiliers, imposition de la fortune immobilière, impôt foncier) et, finalement, les impôts dus lors de l'aliénation de l'immeuble (problématique de l'imposition des gains immobiliers).

Les étudiants seront également sensibilisés aux problématiques liées à la double imposition intercantonale et internationale, notamment en matière immobilière.

Les notions théoriques présentées seront illustrées au travers de cas pratiques traités durant le cours.

TVA

I. Le décompte de la TVA suisse
Les formulaires de décompte, qui a la charge de l’établissement et du paiement du décompte, les méthodes de décompte TVA possibles (normale ou simplifiée), quels chiffres d’affaires doivent y être annoncés et répartis, l’annonce de la TVA payée par les entreprises pouvant être récupérée, la comptabilisation de la TVA, le contrôle par l’assujetti de son décompte.

II. Carte de visite de la TVA suisse – principes et généralités
La TVA c’est quoi, pour qui, comment ça fonctionne, quels en sont les principes fondamentaux, elle se calcule sur quels types d’opération où et quand, qui est en le percepteur obligé et qui en supporte la charge, quelles sont les opérations qui en sont exclues et exonérées, le calcul de la TVA due et les taux de TVA ainsi que la facturation de la TVA, qu’advient-il de la TVA payée par les entreprises sur leurs dépenses, les droits et obligations des assujettis TVA, le contrôle TVA par l’Administration.

III. La TVA sur les biens fonds et les immeubles pour le partenaire immobilier
Le sol et la TVA. Dans quelle mesure et étendue la TVA charge la construction, la réfection, l’entretien, la promotion, la location, l’administration et la gestion d’immeubles. La vente et
la location immobilières qui sont exclues de TVA et celles qui sont imposables, celles pour lesquelles une imposition de la vente et la location par option est la solution pour éliminer la TVA du coût immobilier, les possibilités de choix d’imposition des ventes immobilières entre assujettis TVA, les choix de gestion de la TVA s’agissant de la location et de la vente d'immeubles.

Connaissances de la construction

Bases de la technique de construction

A la fin de ce cours, les candidats auront assimilé les notions de base indispensables à la bonne compréhension du bâtiment et de sa construction. Le cours est fractionné en 5 chapitres traitant des points suivants :

I. Les plans d’architecte
leur type, leur échelle, leur contenu, l’explication des principaux symboles utilisés.

II. La construction
les systèmes de classement des travaux par CFC, les notions essentielles de la construction décrites pour chaque partie du bâtiment, des fondations à la toiture en passant par les installations techniques.

III. La physique du bâtiment
les notions de physique liées à l’isolation thermique et à la structure porteuse, l’hygrothermie et les problèmes de condensation et de moisissure, le confort acoustique, les dégâts et altérations liés à un défaut de construction ou une mauvaise utilisation, le confort thermique et les standards Minergie.

IV. Calcul des surfaces et volumes
méthodes de calcul des surfaces selon SIA 416 et autres méthodes utilisées.

V. Associations et publications
résumé des principales associations fournissant des standards et normes de construction en Suisse.

Droit de la construction

I. L’aménagement du territoire
L’aménagement du territoire est la politique publique qui consiste à planifier et coordonner l’utilisation du sol, l’organisation du bâti, ainsi que la répartition des équipements et des activités dans l’espace géographique. Les questions d’aménagement sont liées à l’évolution de notre cadre de vie et de notre société. Il s’agit d’un concept dynamique grâce auquel l’Etat coordonne les multiples intérêts en présence dans la gestion d’un territoire déterminé.
Les rapports périodiques du Conseil fédéral sur les grandes lignes de l’organisation du territoire suisse (publiés dans la Feuille fédérale) renseignent sur la politique de la Suisse en cette matière. Le droit de l’aménagement du territoire comprend l’ensemble des règles relatives à la planification de l’utilisation du sol.
 

II. La police des constructions
La situation et l’affectation du projet de construction déterminent les prescriptions à observer, fondées sur différentes sources de droit fédéral et cantonal.

L’essentiel des règles de police des constructions se trouve dans des dispositions de droit cantonal, le plus souvent dans des lois sur l’aménagement du territoire et les constructions ainsi que dans les règlements d’exécution de ces lois. D’autres lois cantonales contiennent également des dispositions en matière de construction : lois relatives à la police du feu, à
la protection des eaux, à la protection civile, à l’hygiène, à l’aménagement de places de parc, à l’énergie, à la protection des monuments et des sites.


III. La protection de l’environnement
Le droit de l’environnement constitue l’ensemble des règles de droit qui régissent la protection du milieu naturel de l’homme, des animaux et des plantes. « L’environnement comprend le sol, l’eau, l’air, ainsi que les animaux et les plantes. Mais la protection ne se limite pas seulement aux espèces vivantes ou aux parties du patrimoine prises isolément ; elle doit comprendre
les animaux et les plantes en tant que biocénose et l’environnement comme biotope. Cela est indispensable parce que la nature ne se compose pas d’éléments nettement détachés, mais qu’au contraire ils s’imbriquent entre eux en systèmes souvent compliqués.


IV. Le contrat de construction
En droit suisse, le contrat de construction est un contrat d’« entreprise » au sens du Code des obligations et de la Norme SIA-118.

La Norme SIA-118 est édictée par la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA). Depuis son adoption en 1977, elle a été révisée plusieurs fois et a acquis une importance considérable en pratique. Les conditions générales pour l’exécution de travaux de construction que contient ce texte n’ont pourtant pas valeur de loi. La Norme SIA-118 nécessite d’être « expressément » intégrée au contrat par les parties (intégration tacite possible à certaines conditions). Il est dès lors autorisé de déroger en partie à la Norme SIA-118, voire d’exclure purement et simplement son application lors de la conclusion du contrat.

Le cours de droit civil a pour objectif de sensibiliser les participants à la matière juridique, et en particulier aux relations juridiques entre les personnes privées. Il permet aux participants de connaître les grands thèmes du droit civil présentant un intérêt direct pour le monde de l’immobilier.

Gestion du personnel

Gestion des ressources humaines

Le cours de Gestion des Ressources humaines poursuit les objectifs pédagogiques suivants, conformément aux directives imposées par la direction du programme :
 

I. Eléments de Psychologie du travail

  • Théorie de la motivation du point de vue du chef de Groupe
  • Pyramide des besoins selon Maslow
  • Théorie des deux facteurs selon Herzberg
  • La lecture du fonctionnement d’une équipe selon Belbin (9 rôles)
     

II. Eléments de Communication

  • Le modèle de Schulz von Thun
  • La gestion des conflits selon Gordon
     

III. Eléments de Management

  • 4 niveaux de la délégation de travail
  • Motivator: audit d’un service
     

IV. Eléments de Management de soi-même

  • Objectif SMART ou comment fixer des objectifs
  • Gestion du temps ALPEN
  • Paretto / ABC / Matrice d’Eisenhower
  • Méthodologie de travail
  • Apprendre à déléguer avec succès
     

V. Eléments de Gestion des Ressources humaines

  • Gestion des conflits à travers le casus D contre D
  • Overview des thématiques RH contemporaines:
  • leadership, souffrance au travail, esprit d’équipe, formation et employabilité, égalité des genres, recrutement, dress code, réseaux sociaux, culture d’entreprise
  • Consultants, âge et expérience au travail, évaluation, empowerment, génération Y, coaching
  • Kit de la survie professionnelle: se repositionner sur le marché du travail, manger son chef, comme réussir à obtenir un entretien
     

Le 5ème Elément fait partie de la culture générale RH standard. www.stephane.haelfiger.com

Gérance d'immeubles de location et propriété par étage

Introduction au métier de gérant-e

Après une introduction au contrat de gérance, avec ses variantes et ses particularités, les cours abordent trois activités clefs dans l’exécution de ce mandat exigeant:

  • La mise en location et la relocation, l’étape essentielle, le cœur du métier;
  • Le reporting adapté aux exigences du mandat, l’activité la plus attendue de la part
    du propriétaire;
  • La représentation du propriétaire dans le cadre d’assainissements, l’expérience la plus difficile dans la vie du gérant.

Assurances

A la fin de ce cours, les candidats seront à même dans le cadre de la gestion d'un immeuble :

  • De comprendre les tenants et les aboutissants d'un contrat d'assurance (par exemple : contenu de contrats, conclusion, modification, résiliation, dispositions légales, etc.)
  • D’avoir une vue d'ensemble des couvertures d'assurances afin de choisir en fonction des besoins
  • D’optimaliser les contrats d'assurances existants et futurs (par exemple : franchise, contrat-cadre, coassurance, etc.)
  • D’effectuer toutes les recommandations nécessaires et indispensables
    aux propriétaires d'immeuble concernant les assurances
     

Cette approche comprendra également des exercices pratiques sur les dommages pouvant se produire aux immeubles.

Loi fédérale sur la poursuite pour dettes et faillite

Le cours de LP a pour objectif de présenter aux participants les principes et les mécanismes de l’exécution forcée ayant pour objet une somme d’argent ou des sûretés, telle qu’elle est prévue par la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP).

Les matières étudiées portent sur l’organisation et la compétence des autorités en matière de LP et sur les dispositions de procédure contenues dans la LP et ses ordonnances d’exécution.

Les participants sont amenés à étudier la phase introductive de la procédure d’exécution forcée puis les différents modes de poursuites, à savoir la poursuite par voie de saisie, la poursuite en réalisation de gage, la poursuite par voie de faillite et sa forme atténuée, le concordat.

L’accent est également mis sur la réalisation des biens immobiliers et, notamment, sur les difficultés que présente ce type de réalisation forcée.

La dernière partie du cours porte sur le droit de rétention du bailleur et sa mise en œuvre.

Gérance d'immeubles

Le cours met l’accent sur les principaux axes et sujets de la gérance immobilière, au sens large. Les participants apprennent à analyser et maîtriser les différents mécanismes liés à la gestion d’immeubles. Le cours se divise en différents chapitres répertoriés ci-dessous :

  • Bases essentielles de la gestion, le contrat de mandat, les différentes obligations
    du gérant, ses responsabilités contractuelles et la contre partie
  • Naissance d’un immeuble sur le marché libre, les démarches préliminaires relatives et subséquentes à la première location, la détermination du premier loyer
  • Les différents types de baux à loyers possibles, leur contenu, durée, les clauses particulières, le loyer et les frais accessoire
  • Les modifications unilatérales ou consensuelles d’un bail, les formules officielles
  • La fixation du loyer, la réserve, les prestations supplémentaires, les différentes notions de rendement
  • Les résiliations et leurs conséquences,  la restitution de la chose louée et le devoir
    des parties, le décompte de sortie

Conciergerie

L’objectif de ce cours vise à donner une vision détaillée et exhaustive du contenu d’un contrat de travail de conciergerie ainsi que des différents modes de rémunération possibles pour concierges professionnels et non-professionnels. Les participants apprendront à connaître plus particulièrement :

  • Le contenu d’un contrat de travail
  • Les diverses obligations du concierge et de l’employeur dans le cadre de leur relation de travail (bases du CO, Titre : contrat de travail)
  • Les différents modes de rémunération
  • Les assurances sociales liées à une relation de travail, leur utilité et leur fonctionnement
  • Les frais fixes et variables directement liés à l’activité de conciergerie
     

Si, dans la pratique, le rôle du gérant est à considérer comme « intermédiaire » entre le concierge et le propriétaire, il doit agir, dans tous les cas, en représentation de ce dernier et donc maîtriser les droits et devoirs d’un employeur. Partant de ce principe, ce cours permettra de maîtriser les aspects administratifs contractuels légaux en matière de droit du travail.

Droit du bail

Ce cours prépare, en matière de droit du bail, au brevet fédéral de gérant d’immeubles. Son objectif  est donc de fournir aux étudiants les connaissances et réflexes qui leur permettront de faire face à toutes les situations susceptibles de se présenter à eux dans le cadre de leur activité professionnelle. Afin d’atteindre ce but, l’enseignement est centré, d’une part, sur un approfondissement théorique de la matière et, d’autre part, sur une série de cas pratiques et de mises en situation.
 

Les thèmes suivants seront traités:

  • la formation du contrat de bail (forme, parties au contrat, éléments essentiels, différents types de baux, distinction par rapport à d’autres relations contractuelles) ;
  • l’exécution du contrat (délivrance de la chose louée, obligations respectives des parties en cours de bail, défauts de la chose louée et conséquences, travaux exécutés par l’une des parties, etc.) ;
  • la fixation du loyer et sa modification (calculs applicables, formes à respecter, procédures en matière de hausses et de baisses, contraintes inhérentes aux divers types de loyers, protection contre les loyers abusifs, etc.) ;
  • les frais accessoires (contenu, restrictions, modalités);
  • la modification des autres éléments du bail (aspects formels et matériels);
  • le changement de parties ou d’utilisateurs des locaux et leurs effets (changement de propriétaire, cession du contrat, sous-location) ;
  • la fin du contrat (avec ou sans résiliation, diverses formes de résiliation, protection du locataire contre les congés, prolongation du bail, restitution des locaux, sort des travaux réalisés par le locataire) ;
  • protection pénale du locataire (menaces, contraintes, usure, transactions couplées, violation de domicile) ;
  • les garanties et le droit de rétention (formes de sûretés, effets, restrictions, mise en œuvre) ;
  • le bail à ferme (particularités et différences par rapport au bail à loyer).

Comptabilité immobilière

Le cours de comptabilité immobilière permet aux participants d’avoir une formation complète sur les pratiques comptables dans le domaine immobilier.

La première partie du cours constitue un bref rappel des principes comptables ainsi quedes obligations légales définis par le Code des obligations. Les ratios généraux les plus fréquemment utilisés sont présentés.

La seconde partie du cours développe de manière plus précise les différents aspects de comptabilité immobilière notamment les comptes locataires et propriétaires. Les différentes transactions et opérations comptables qui se présentent dans la vie d’un immeuble sont traitées de manière plus approfondie avec des exemples. Les ajustements de fin d’année ainsi que les corrections de valeurs sont également présentées.

La troisième partie présente les ratios et les indicateurs financiers utiles pour les propriétaires et les investisseurs et couvre notamment de l’analyse des budgets pour un immeuble.

La quatrième partie traite de l’établissement et de la comptabilisation des décomptes de chauffage et des frais accessoires.

Le cours sera essentiellement pratique et composé de nombreux exercices qui permettent de faire face aux nombreuses situations dans lesquelles les participants pourront se voir confronter dans leur activité.

PPE

L’administration d’une propriété par étages regroupe tous les domaines d’une gérance immobilière : aspects techniques, comptables, juridiques, administratifs, mais aussi relationnels : c’est ce qui fait sa difficulté et son intérêt.

C’est pourquoi d’excellentes connaissances de la constitution et du fonctionnement de la PPE sont indispensables pour assurer avec succès la gestion de cette forme particulière de propriété, où les individualités doivent cohabiter avec la communauté.

Pendant  vingt heures  de cours, après un rappel des dispositions légales, nous traiterons en détail les différentes  étapes de la vie d’une PPE, à travers un cas concret qui servira de fil rouge.

En partant de ce cas, nous élaborerons l’acte constitutif, le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE, en incluant les droits d’usage particuliers et la question de l’affectation et de l’utilisation des lots.

Puis, les questions cruciales de l’organisation de la PPE, des compétences de l’administrateur et de l’assemblée des propriétaires d’étages, incluant le calcul du quorum et des  majorités requises pour les nombreuses décisions à prendre – qu’elles soient relatives à l’organisation de la PPE ou à des travaux à entreprendre, seront traitées en profondeur.

Enfin, différents points particuliers, tels la conséquence du non-paiement des charges par un propriétaire d’étage, le droit de préemption, l’exclusion d’un propriétaire d’étage et l’extinction de la PPE seront présentés.

Tout au long du cours, des cas pratiques seront traités, afin que les étudiants soient confrontés à la réalité de l’administration d’une PPE et puissent appliquer les mécanismes acquis.

Reporting

Le cours de Reporting traite de la notion, de l’utilité, des objectifs et de la forme de l’ensemble des statistiques, données financières et spécifiques et autres ratios rencontrés dans toute activité, en particulier dans le domaine de la gestion immobilière.

Toutes ces données permettent d’offrir une vue d’ensemble, de piloter et de mettre à disposition des responsables de services et des dirigeants d’entreprises, les outils indispensables à l’analyse et à la bonne marche d’un domaine d’activité, d’un secteur ou d’une entreprise.

Entretien d'immeuble, rénovation

I. L’entretien

  • Disposer des indicateurs pour se déterminer quant à l’entretien d’un immeuble
  • Savoir comment procéder pour lancer l’étude et les travaux relatifs à l’entretien
  • Planifier dans le temps, prévoir les besoins futurs, et connaître ses obligations en
    la matière 
     

II. L’assainissement

  • Disposer de quelques éléments de réflexion pour trancher entre assainissement et
    reconstruction
  • Connaître le déroulement d’un assainissement de sa planification à la remise des clefs
  • Savoir comment procéder pour lancer des travaux d’assainissement simples

Dans toute la mesure du possible, une visite d’un chantier en cours illustrera les propos du cours.
 

Dans la deuxième partie, ce cours présente aux participants le rôle du gérant immobilier dans le cadre de la planification de travaux de rénovation et/ou d’assainissement à court, moyen et long terme. L’incidence sur les loyers, la rentabilité des travaux projetés et leur financement seront abordés. Il sera aussi question de la demande de crédit au propriétaire, de la coordination avec ses éventuels représentants et de l’information aux locataires. Enfin, il sera rappelé le rôle du gérant immobilier et les tâches qui lui incombent au terme des travaux de rénovation.

Contact

mikael
Mikael Marazzato
Coordinateur de formations
T: +41 21 331 20 94