Conformément aux instructions du Conseil fédéral du 13 mars 2020 pour endiguer la pandémie de coronavirus, et dans le contexte des restrictions pour les manifestations décidées par la Confédération et les cantons, l’Association suisse de l’économie immobilière SVIT Suisse et la Chambre professionnelle des propriétaires par étages recommandent aux membres du SVIT des mesures particulières à prendre dans l’exercice de leur activité économique.

Gestion des communautés de propriétaires par étages: tenue d’assemblées de communautés de propriétaires par étages

L’administrateur d’une communauté de propriétaires par étages est tenu par la loi de convoquer et de tenir une assemblée annuelle des propriétaires par étages. Il arrive que le règlement prévoie que l’assemblée doit se tenir dans un certain délai. Ce délai est considéré comme un simple délai d’ordre. Dans les circonstances actuelles, le non-respect de cette disposition du règlement n’a aucune conséquence immédiate. Dans la mesure où une assemblée est interdite pour des raisons de droit public, l’administrateur agit comme il se doit s’il ne convoque pas d’assemblée, respectivement s’il l’annule ou s’il la reporte. A cet égard, il doit prendre en compte non seulement les exigences du Conseil fédéral, mais aussi les exigences cantonales. Dans la mesure où une assemblée peut être autorisée pour des raisons de droit public, et même avoir lieu sans autorisation, l’administrateur est en principe tenu d’en organiser une et de demander une autorisation.

Du point de vue du SVIT Suisse et de la Chambre professionnelle des propriétaires par étages du SVIT, l’administrateur dispose à maints égards d’un pouvoir d’appréciation pour décider de la tenue et de la date:

  • L’administrateur doit d’abord vérifier le degré d’urgence d’une tenue de l’assemblée. Si des décisions urgentes et importantes doivent être prises, cela plaide, malgré la situation actuelle, en faveur de la tenue d’une assemblée. S’il y a urgence, il faut vérifier le cas échéant si une décision peut être prise à l’unanimité par voie de correspondance. S’il n’y a pas d’urgence, un report peut être envisagé.
  • L’administrateur doit par ailleurs vérifier si une composition adéquate de l’assemblée est possible. Selon les critères de l’OFSP, il est recommandé aux personnes particulièrement vulnérables – notamment les personnes de plus de 65 ans et les personnes souffrant déjà d’une maladie – de ne pas participer à des manifestations. S’il s’avère qu’une prise de décision adéquate n’est pas possible dans le cas où ces représentants de groupe à risque ne sont pas personnellement présents, un report doit être envisagé. Il est certes possible de mandater l’administrateur ou une personne tierce avec ou sans instruction de vote. Néanmoins, le sens et le but d’une assemblée est en principe que les propriétaires par étages puissent s’exprimer directement et se former une opinion au cours de la réunion.
  • Eu égard au nombre de participants, l’administrateur doit également vérifier si les salles disponibles conviennent dans le sens du «social distancing» et, au cas où l’offre est insuffisante, si une salle de remplacement plus spacieuse est disponible.
  • L’administrateur peut examiner si l’assemblée peut être conduite par téléphone ou vidéoconférence; mais en raison de la procédure de vote, cette éventualité n’a de sens que pour les communautés de taille retreinte.
  • Si l’administrateur décide de reporter l’assemblée, il vaut la peine, le cas échéant, d’en discuter au préalable avec le comité ou des leaders d’opinion de la communauté de copropriétaires.

S’il décide de tenir l’assemblée après avoir procédé à cette évaluation des risques, l’administrateur a le devoir de réduire au minimum le risque de contagion. Et ce par le biais des mesures suivantes:

  • Pendant l’assemblée, informer activement la communauté des mesures de protection (afficher les prospectus de l’OFSP).
  • Placer les participants de telle manière qu’ils soient assis aussi loin que possible les uns des autres.
  • Appeler les personnes revenant de zones à risque, les personnes malades ou qui se sentent malades, à quitter l’assemblée, respectivement à ne pas s’y rendre.
  • Indiquer explicitement dans l’invitation aux propriétaires par étages la possibilité de déléguer les pouvoirs à l’administrateur ou à une personne de confiance avec une éventuelle instruction de vote, pour autant que le règlement ne l’exclue pas.

Il convient de signaler par ailleurs le cadre juridique suivant:

  • Si l’assemblée n’atteint pas le quorum nécessaire, la séance doit être immédiatement levée avec mention au procès-verbal et une nouvelle date doit être arrêtée.
  • Il existe un droit fondamental de participer à l’assemblée des propriétaires par étages. Des propriétaires par étages ne peuvent donc pas être exclus ou renvoyés de l’assemblée, même s’ils viennent de zones à risque (par exemple du nord de l’Italie) ou s’ils font partie des personnes présentant un risque plus élevé (par exemple les personnes qui ont séjourné dans une zone à risque, qui ont des cas suspects dans leur entourage). Le SVIT recommande de rechercher le dialogue au préalable avec les personnes concernées. Le cas échéant, une participation par conférence téléphonique peut être envisagée.

L’administrateur se doit également de porter attention particulière aux décisions de la communauté des propriétaires par étages qui ne peuvent plus être renvoyées et aux activités administratives. Cela concerne en particulier les exemples suivants:

  • octroi d’une procuration pour une représentation devant un tribunal
  • lancement d’une procédure
  • respect des délais en cas d’opposition lors d’une procédure d’autorisation de construire
  • décisions dans des projets de construction en cours

Gérance d’immeubles locatifs

Dans le domaine de la gérance d’immeubles locatifs, il est recommandé de prendre des mesures bas seuil qui vont au-delà des instructions générales. La priorité est à la prévenance et aux mesures de précaution. Le SVIT appelle tous ses membres à accorder une attention particulière aux personnes vulnérables dans les immeubles locatifs (personnes âgées, personnes vivant seules, personnes particulièrement à risque et, pour autant que leur cas soit connu, personnes en auto-quarantaine). Si des restrictions en matière de liberté de mouvement devaient être imposées par la suite, ces personnes peuvent être contactées le cas échéant par téléphone ou par écrit et interrogées sur leurs besoins spécifiques.

Il faut renoncer à la location des espaces communs dans les immeubles locatifs. Une attention particulière doit être accordée à l’hygiène dans l’espace semi-public (cages d’escaliers, ascenseurs, portes, poignées de portes, sonnettes). Le cas échéant, la cadence de nettoyage doit être augmentée et il faut procéder à des désinfections régulières.

Si la gérance est informée d’un cas de maladie qui se déclare dans un immeuble locatif, elle prend contact – notamment en cas d’auto-isolement – avec la cellule de crise du canton concerné pour coordonner les mesures éventuellement nécessaires. Pour cela, il faut que la gérance aie connaissance du cas d’auto-isolement; dans ce but, elle peut informer au préalable tous les locataires de l’offre de soutien et des mesures de précaution particulières en cas d’auto-isolement ou d’auto-quarantaine, et en appeler au sens des responsabilités de chacun. Si un cas se déclare, il s’agit d’informer sans délai les locataires de l’immeuble concerné, tout en respectant la protection de la personnalité, de les appeler à rester calmes et de leur expliquer les mesures qui ont été prises.

Questions qui ont été posées au SVIT

Pouvons-nous et devons-nous encore faire visiter des logements?

La visite de logements – pour une première mise en location, une remise en location ou un contrôle pour un bail en cours – reste tout à fait possible lorsque les mesures générales de précaution sont respectées.

Certains locataires ne sont plus prêts à faire visiter leur logement. Quelle est l’opinion du SVIT à ce sujet?

Le locataire n’est exposé à aucun danger immédiat lors de la visite de son logement. Voir à ce sujet les explications ci-dessus. L’accès au logement doit donc continuer à être accordé au bailleur. Si le locataire refuse, il s’expose à devoir payer des dommages et intérêts. Mais il convient en principe de gérer une situation de ce genre en faisant preuve de bon sens. On renoncera aux «visites de masse» et on maintiendra le cercle des intéressés aussi restreint de possible. On pourra proposer au locataire de charger le gérant de faire visiter le logement pendant qu’il est absent.

Qui supporte les coûts de désinfection du logement si une infection au coronavirus a été établie chez un locataire sortant? Ces coûts sont-ils à la charge du locataire sortant ou du propriétaire du logement?

D’après l’estimation du SVIT, une maladie ne constitue ni une utilisation non conforme de l’objet loué ni une utilisation non conforme au contrat. Dès lors, dans un tel cas, les frais de désinfection sont à la charge du propriétaire du logement.

Posez-nous vos questions! Nous les intégrerons volontiers dans notre catalogue.

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