Droit

Droit civil

Après une introduction générale sur la structure du droit privé en Suisse, le cours examine successivement trois des quatre livres constituant le Code civil :

I. Le droit des personnes
Qui sont les acteurs de la vie juridique ? Quand existent-ils et quand disparaissent-ils ? Comment puis-je les identifier ? Où dois-je les attaquer ?

Autant de questions qui peuvent paraître évidentes, mais dont la solution légale doit être parfaitement maîtrisée. Elles interviennent en effet à tous les stades de la vie des affaires immobilières.
 

II. Le droit de la famille
Quelles sont les relations de famille de la personne, qui sont ses enfants, quel est le statut des biens de la personne mariée ? Le statut de la famille joue un rôle capital, particulièrement en droit du bail.
 

III. Les droits réels
Le terme « réel » vient du mot latin res, la chose. Comme le meuble, l’immeuble est une chose. On apprendra ici ce qu’est un immeuble, avec parfois quelques surprises pour l’étudiant.

Les différentes formes de propriété de l’immeuble, simple ou collective (copropriété, PPE, propriété commune) devront être distinguées et maîtrisées.

Avec comme fil conducteur l’extrait du registre foncier, l’étudiant va ensuite se familiariser avec tous les droit réels limités qui restreignent l’étendue de la propriété (les servitudes, les charges foncières, les hypothèques et les cédules hypothécaires).

Un accent particulier sera également mis sur le transfert de la propriété, qu’il s’agisse de vente, d’échange ou de donation.

Des notions qui intéressent le professionnel de l’immobilier, quelle que soit son activité.

Code des obligations

L’étude de la partie générale du droit des obligations permet au participant de se familiariser avec les principes généraux applicables à tous les types d’obligations.

Des obligations à la portée considérable peuvent parfois naître sans qu’un contrat n’ait été conclu. Comme le conducteur, le propriétaire d’immeuble assume une responsabilité pour les dommages causés aux tiers, même s’il n’a pas commis de faute.

Au cœur de la vie des affaires immobilières, il faut comprendre le sens et la portée des engagements contractuels que l’on peut prendre, parfois même sans le savoir.

Le cours consacre ainsi une partie importante à l’étude des contrats auxquels le professionnel de l’immobilier est confronté le plus fréquemment, notamment la vente immobilière, le mandat de gérance, le contrat d’entreprise et le contrat de courtage. Même s’ils sont déjà pratiqués sur le terrain, ces contrats méritent d’être maîtrisés. En effet, ils recèlent parfois des surprises auxquelles le professionnel ne s’attend pas.

Nombreuses sont les situations dans lesquelles le client attend des conseils. Il faut être à même de les lui donner, mais aussi de connaître ses limites.

L’ambition générale du cours de droit des obligations est de permettre à l’étudiant d’élever le niveau de ses compétences, en particulier pour tous les aspects de son activité qui ne sont finalement pas sanctionnés par le contrôle notarial.

Procédure civile

I. Les méthodes de résolution de conflits

II. Les organisations judiciaires fédérales et cantonales

III. Les principes généraux de procédure civile : compétence des tribunaux ; parties au procès ; délais pour agir ; coût du procès ; acte de procédure

IV. Le déroulement du procès : différents types de procédures ; ordinaire ; simplifiée et sommaire ; différentes étapes de la procédure

V. Les voies de recours : différentes voies de recours prévues par le Code de procédure civile

VI. Les spécificités de la procédure en matière de bail : conciliation préalable ; proposition de jugement de l’Autorité de conciliation ; déroulement de la procédure devant
les tribunaux

Fiscalité

L'objectif de ce cours consiste à offrir un aperçu général du système fiscal suisse. La matière étant non seulement vaste, ce cours ne prétend pas à l'exhaustivité, mais il a pour ambition de fournir aux étudiants une culture fiscale générale, par une présentation des grands principes applicables aux principaux impôts prélevés dans notre pays ainsi que par une sensibilisation aux problématiques fiscales qui se posent dans la vie économique, notamment en matière immobilière. 

Ce cours s'attachera d’abord à définir la notion d'impôt et à déterminer qui, dans l'État fédéral qu'est la Suisse, a le pouvoir de prélever l'impôt. Il s'agira donc d'examiner la question de la souveraineté fiscale et la répartition des compétences d'imposer entre la Confédération,
les cantons et les communes. 

Les principaux impôts prélevés en Suisse sont ensuite abordés. Un chapitre sera consacré à l'impôt sur le revenu et à l'impôt sur la fortune des personnes physiques. Seront traitées les règles d'assujettissement à l'impôt, les différentes formes de revenus imposables, les revenus exonérés, les déductions possibles, ainsi que les règles relatives au calcul de l'impôt. L'impôt sur la fortune sera brièvement abordé, pour déterminer les éléments essentiels de cet impôt, les règles relatives à l'évaluation de la fortune, ainsi que le calcul et le taux de l'impôt.

Un chapitre sera ensuite consacré à l'imposition des personnes morales, soit à l'impôt sur le bénéfice et à l'impôt sur le capital. Il s'agira d'exposer les règles d'assujettissement à l'impôt des personnes morales, ainsi que les principes généraux applicables à l'impôt sur le bénéfice et à l'impôt sur le capital. L'imposition des sociétés dites de participation, des sociétés holding et des sociétés qui peuvent bénéficier d'un statut fiscal cantonal particulier sera brièvement évoquée. Les chapitres suivants seront consacrés à une présentation d’autres impôts fédéraux importants (impôt anticipé, et droits de timbre fédéraux).

La fiscalité de l'immobilier sera ensuite abordée plus spécifiquement, dans une approche transactionnelle. Seront ainsi examinés, successivement, les impôts dus lors de l'acquisition d'un immeuble (principalement: les droits de mutation, l’impôt sur les successions et l’impôt sur les donations), les impôts dus lors de la détention de l'immeuble (imposition des revenus immobiliers, imposition de la fortune immobilière, impôt foncier) et, finalement, les impôts dus lors de l'aliénation de l'immeuble (problématique de l'imposition des gains immobiliers).

Les étudiants seront également sensibilisés aux problématiques liées à la double imposition intercantonale et internationale, notamment en matière immobilière.

Les notions théoriques présentées seront illustrées au travers de cas pratiques traités durant le cours.

TVA

I. Le décompte de la TVA suisse
Les formulaires de décompte, qui a la charge de l’établissement et du paiement du décompte, les méthodes de décompte TVA possibles (normale ou simplifiée), quels chiffres d’affaires doivent y être annoncés et répartis, l’annonce de la TVA payée par les entreprises pouvant être récupérée, la comptabilisation de la TVA, le contrôle par l’assujetti de son décompte.

II. Carte de visite de la TVA suisse – principes et généralités
La TVA c’est quoi, pour qui, comment ça fonctionne, quels en sont les principes fondamentaux, elle se calcule sur quels types d’opération où et quand, qui est en le percepteur obligé et qui en supporte la charge, quelles sont les opérations qui en sont exclues et exonérées, le calcul de la TVA due et les taux de TVA ainsi que la facturation de la TVA, qu’advient-il de la TVA payée par les entreprises sur leurs dépenses, les droits et obligations des assujettis TVA, le contrôle TVA par l’Administration.

III. La TVA sur les biens fonds et les immeubles pour le partenaire immobilier
Le sol et la TVA. Dans quelle mesure et étendue la TVA charge la construction, la réfection, l’entretien, la promotion, la location, l’administration et la gestion d’immeubles. La vente et
la location immobilières qui sont exclues de TVA et celles qui sont imposables, celles pour lesquelles une imposition de la vente et la location par option est la solution pour éliminer la TVA du coût immobilier, les possibilités de choix d’imposition des ventes immobilières entre assujettis TVA, les choix de gestion de la TVA s’agissant de la location et de la vente d'immeubles.

Connaissances de la construction

Bases de la technique de construction

A la fin de ce cours, les candidats auront assimilé les notions de base indispensables à la bonne compréhension du bâtiment et de sa construction. Le cours est fractionné en 5 chapitres traitant des points suivants :

I. Les plans d’architecte
leur type, leur échelle, leur contenu, l’explication des principaux symboles utilisés.

II. La construction
les systèmes de classement des travaux par CFC, les notions essentielles de la construction décrites pour chaque partie du bâtiment, des fondations à la toiture en passant par les installations techniques.

III. La physique du bâtiment
les notions de physique liées à l’isolation thermique et à la structure porteuse, l’hygrothermie et les problèmes de condensation et de moisissure, le confort acoustique, les dégâts et altérations liés à un défaut de construction ou une mauvaise utilisation, le confort thermique et les standards Minergie.

IV. Calcul des surfaces et volumes
méthodes de calcul des surfaces selon SIA 416 et autres méthodes utilisées.

V. Associations et publications
résumé des principales associations fournissant des standards et normes de construction en Suisse.

Droit de la construction

I. L’aménagement du territoire
L’aménagement du territoire est la politique publique qui consiste à planifier et coordonner l’utilisation du sol, l’organisation du bâti, ainsi que la répartition des équipements et des activités dans l’espace géographique. Les questions d’aménagement sont liées à l’évolution de notre cadre de vie et de notre société. Il s’agit d’un concept dynamique grâce auquel l’Etat coordonne les multiples intérêts en présence dans la gestion d’un territoire déterminé.
Les rapports périodiques du Conseil fédéral sur les grandes lignes de l’organisation du territoire suisse (publiés dans la Feuille fédérale) renseignent sur la politique de la Suisse en cette matière. Le droit de l’aménagement du territoire comprend l’ensemble des règles relatives à la planification de l’utilisation du sol.
 

II. La police des constructions
La situation et l’affectation du projet de construction déterminent les prescriptions à observer, fondées sur différentes sources de droit fédéral et cantonal.

L’essentiel des règles de police des constructions se trouve dans des dispositions de droit cantonal, le plus souvent dans des lois sur l’aménagement du territoire et les constructions ainsi que dans les règlements d’exécution de ces lois. D’autres lois cantonales contiennent également des dispositions en matière de construction : lois relatives à la police du feu, à
la protection des eaux, à la protection civile, à l’hygiène, à l’aménagement de places de parc, à l’énergie, à la protection des monuments et des sites.


III. La protection de l’environnement
Le droit de l’environnement constitue l’ensemble des règles de droit qui régissent la protection du milieu naturel de l’homme, des animaux et des plantes. « L’environnement comprend le sol, l’eau, l’air, ainsi que les animaux et les plantes. Mais la protection ne se limite pas seulement aux espèces vivantes ou aux parties du patrimoine prises isolément ; elle doit comprendre
les animaux et les plantes en tant que biocénose et l’environnement comme biotope. Cela est indispensable parce que la nature ne se compose pas d’éléments nettement détachés, mais qu’au contraire ils s’imbriquent entre eux en systèmes souvent compliqués.


IV. Le contrat de construction
En droit suisse, le contrat de construction est un contrat d’« entreprise » au sens du Code des obligations et de la Norme SIA-118.

La Norme SIA-118 est édictée par la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA). Depuis son adoption en 1977, elle a été révisée plusieurs fois et a acquis une importance considérable en pratique. Les conditions générales pour l’exécution de travaux de construction que contient ce texte n’ont pourtant pas valeur de loi. La Norme SIA-118 nécessite d’être « expressément » intégrée au contrat par les parties (intégration tacite possible à certaines conditions). Il est dès lors autorisé de déroger en partie à la Norme SIA-118, voire d’exclure purement et simplement son application lors de la conclusion du contrat.

Le cours de droit civil a pour objectif de sensibiliser les participants à la matière juridique, et en particulier aux relations juridiques entre les personnes privées. Il permet aux participants de connaître les grands thèmes du droit civil présentant un intérêt direct pour le monde de l’immobilier.

Economie d'entreprise

Economie politique

Le cours d’économie politique a pour premier objectif de connaître et de comprendre les principes de base d’une économie de marché. Le deuxième objectif est d’être en mesure d’appliquer ces principes généraux au marché particulier de l’immobilier.

La première partie aborde les principes de micro et de macro-économie, soit d’abord les principes de base qui régissent une économie de marché, l’étude des intervenants dans une économie (Etat, entreprises, ménages) puis l’étude de la loi de l’offre et de la demande et de la fixation du prix dans une situation de concurrence parfaite, de monopole et d’oligopole.

Les principes de politique monétaire et de politique budgétaire sont ensuite étudiés avec l’impact de ces politiques sur les grands indicateurs économiques comme l’épargne, l’investissement, la croissance ou le chômage. Ensuite, la problématique de l’inflation et de ses conséquences est étudiée ainsi que les principes de fixation des taux d’intérêts sur le marché.

Le cours aborde ensuite les politiques de développement économique mises en place au niveau national et régional.

Enfin les thèmes abordés précédemment sont repris et appliqués au cas particulier de l’économie immobilière. En particulier, les conséquences de l’inflation, des taux, et du développement économique sur l’évolution du marché immobilier sont analysées.

Economie d'entreprise

Ce cours d’économie d’entreprise vise à fournir aux spécialistes de l’immobilier les outils qui leur permettront d’appliquer et de comprendre  les différentes prescriptions en vue de l’établissement d’une comptabilité.

Pour couvrir le domaine,  les principes comme les tâches et les aspects légaux de la comptabilité sont traités, la notion de plan comptable est détaillée avec ses composantes principales. Les notions théoriques sont appuyées avec des exemples concrets ayant trait aux activités immobilières.

Les prescriptions comptables principales sont passées en revue afin de comprendre les enjeux liés aux différences d’évaluation pouvant découler du choix des normes.

Les ratios clés de la comptabilité sont abordés afin de pouvoir rapidement cerner la nature des activités d’une entreprise puis les notions de base des mathématiques financières sont illustrées afin de permettre les calculs de Valeur Actuelle Nette (VAN) et de Taux de Rendements Internes (TRI).

Financement immobilier

Vous vous retrouvez dans la situation du banquier qui analyse la demande de crédit hypothécaire d’une famille qui souhaite acquérir un appartement ou une villa, ou celle d’un promoteur immobilier qui a un projet, voilà ce que vous propose ce cours.

Premièrement, nous expliquerons les différents types de crédits au travers d’exemples et nous mettrons en lumière certains financements particuliers comme celui du droit de superficie. Nous aborderons également la palette des produits les plus couramment utilisés.

La suite vous donnera un éclairage sur la politique des banques et les principes de financement. Comment faire pour obtenir un crédit ? L’établissement d’un dossier complet en est le point de départ. Nous examinerons les documents importants à récolter et regarderons la structure de financement à mettre en place.

Financer une villa à un propriétaire privé, un immeuble de rendement ou une opération de promotion sont des choses bien différentes. Le point commun est la garantie, à savoir le bien immobilier. Mais comment est-elle matérialisée concrètement ?

Autre question importante : quelle est la valeur de garantie ? Nous aborderons la valeur intrinsèque, la valeur de rendement, la valeur vénale et un survol de la « discounted cash flow ».

Est-ce que le preneur de crédit à les moyens d’assurer la tenue des charges financières sur la durée ? L’approche est différente s’il s’agit d’un bien pour son usage personnel, s’il s’agit d’un immeuble locatif loué à des tiers ou une usine utilisée par l’entreprise.

Comment la banque est-elle organisée, comment apprécie-t-elle les risques et comment fixe-t-elle ses prix ? Nous aurons l’occasion d’en parler.

Après ce cours vous serez à même de professionnaliser le partenariat que vous aurez avec les banques.

Marchés immobiliers et commercialisation

Ce cours qui porte sur les marchés immobiliers et la commercialisation a pour objectif de permettre aux candidats de comprendre les bases du marketing afin de pouvoir utiliser les fonctions et les outils offerts par cette discipline.
 

I. Notions de base
Il s’agit d’apprendre les fondements du marketing, les définitions et ce qu’elles englobent ; d’être en mesure d’observer et d’analyser les différents segments de marché ainsi que les divers types de clientèle selon les indicateurs à disposition et de comprendre les motivations et les processus de décision.

Les autres objectifs du cours sont également de permettre aux candidats d’appliquer les méthodes les mieux adaptées à la promotion de leurs services ou à la commercialisation d’objets immobiliers en fonction de leurs spécificités, de comprendre le rôle qu’occupe le courtier en tant que conseiller de ses clients. Il s’agit également d’appréhender  et d’analyser les besoins des mandants et d’être familier avec les différentes phases du marketing immobilier.


II. Positionnement
Par l’utilisation du marketing, les candidats apprendront les méthodes permettant de positionner  leur société, leurs services et/ou des objets à vendre.
 

III. Les types de marché
L’observation et la compréhension des divers types de marché et leurs tendances seront abordées par la recherche et le traitement des diverses informations à disposition des professionnels de l’immobilier.
 

IV. Les outils de communication
Ce cours propose également l’étude et l’analyse des divers canaux de communication, ceci pour permettre au candidat d’utiliser des supports efficaces et de juger des meilleures actions à mettre en œuvre, en tenant compte des changements tant technologiques que liés à l’évolution des modes de vie des clients.

Estimation immobilière

Termes & bases

Ce cours a pour objectif de donner aux participants une introduction à l’estimation immobilière. S’agissant d’un domaine très particulier de la branche immobilière, il est important de connaître différents éléments de base liés à l’estimation immobilière.

Les participants seront tout d’abord sensibilisés aux principes de déontologie et aux exigences d’éthique élevées que chaque expert se doit de respecter. La complexité croissante des tâches dévolues aux experts immobiliers ainsi qu’une responsabilité de plus en plus importante de ceux-ci font que ce thème revêt aujourd’hui un aspect primordial dans le domaine de l’expertise immobilière.

Une majeure partie du cours sera par la suite consacrée à la définition des différents termes spécifiques à l’expertise immobilière. Une explication générale des multiples types de valeurs (valeur vénale, valeur de liquidation, valeur fiscale, valeur d’assurance etc.) et des méthodes d’évaluation (méthode de la valeur réelle, méthode de la valeur de rendement, discounted cash-flow, méthode par comparaison etc.) sera effectuée.

Il sera enfin abordé le sujet des standards nationaux et internationaux en matière d’évaluation (RICS, TEGOVA) et des standards liés à la présentation des comptes concernant les évaluations (GAAP, IAS / IFRS).

Facteurs d'influence sur la valeur

Les différentes valeurs d’un bien immobilier

  • de décrire les influences conjoncturelles sur le marché de l’immobilier, notamment
    les situations macro- et micro-économique ainsi que des intérêts.
  • d’évaluer l’offre et la demande dans le secteur concerné du marché et d’en estimer
    les influences.
  • d’évaluer les effets des droits de l’aménagement du territoire et des constructions sur la valeur d’un bien foncier.
  • de comprendre les différences entre la PPE et la location en termes de valeur immobilière.
  • d’estimer les loyers et prix du marché pour des projets de construction.
  • d’analyser la pérennité de rendements locatifs existants et qualifier les impacts
    des éventuelles variations ou ajustements sur la valeur.
  • de comprendre l’impact de l’état constructif et du vieillissement sur la valeur.
  • d’analyser et tester la plausibilité des frais de gestion.
  • d’évaluer les impacts possibles des différentes inscriptions au registre foncier.
  • de clarifier les risques écologiques et/ou naturels et leurs impacts éventuels sur la valeur immobilière.

Mathématiques financières

L’objectif de ce cours est de transmettre aux participant(e)s le fondement des outils de mathématique financière  qui leur permettra d’aborder la suite des cours consacrée à l’évaluation des biens-fonds.

L'étude des mathématiques financières fournira également les bases indispensables pour aborder la théorie moderne de l'évaluation immobilière dont le Dr. Kaspar Fierz est l'un des précurseurs en Suisse. L’enseignement sera entièrement basé sur son ouvrage « le taux d'intérêt et la valeur des biens-fonds » qui fait autorité au niveau suisse.

Le principe de l’évaluation veut que la valeur d’un bien soit mesurée en fonction du profit que celui-ci rapportera. Il s’agit ici d’un principe indémontrable mais irréfutable, soit ce que l’on appelle un « axiome ». « Le taux d’intérêt et la valeur des biens-fonds, Règle no 2 du préambule consacré aux soixante-cinq règles inspirées de l’économie immobilière ». L’application de cet axiome nous conduit obligatoirement vers la prise en compte des intérêts composés et par conséquent, nous impose de faire recours aux règles de mathématiques financières.

Pour conclure, il est à rappeler que les professionnels de l'expertise immobilière sont confrontés à des dossiers de plus en plus pointus, dans lesquels seule la mise en œuvre des mathématiques financières permet de répondre à la question délicate qui consiste
à déterminer la valeur d’un bien-fonds complexe.

Théorie fondamentale de l'évaluation immobilière

Toutes les méthodes d’actualisation utilisées pour l’estimation de biens immobiliers reposent sur un seul et unique principe: l’axiome d’estimation. Celui-ci vaut tant pour la valeur de rendement classique que pour les calculs plus raffinés de la valeur actuelle et de la valeur DCF. Même les délicats problèmes de dévalorisation peuvent se rapporter systématiquement à l’axiome d’estimation. Il s’agit du fil rouge qui se déroule tout au long de ce cours.

Sur la base de cet axiome ainsi que des enseignements du cours précédent, les «mathématiques financières», les différents procédés d’évaluation axés sur le rendement seront présentés l’un après l’autre puis comparés entre eux à l’aide d’exemples.

La sélection du taux d’intérêt de base des calculs constitue un problème particulier et commun à toutes les méthodes d’actualisation. Ce taux est un facteur déterminant qui affecte largement le résultat de l’évaluation. Les estimateurs doivent donc comprendre l’évolution des taux d’intérêt et les grandes lignes de leurs interactions économiques. Jamais encore, depuis le début des relevés statistiques, au milieu du XIXe siècle, les taux d’intérêt ne sont restés aussi longtemps aussi bas qu’aujourd’hui. Le cours indique les causes de la situation actuelle et ce à quoi il faut s’attendre à l’avenir.

La valeur et le prix sont des choses distinctes. Bien qu’il redevienne évident aujourd’hui, ce principe économique de portée générale reste beaucoup trop négligé dans la pratique d’estimation. On apprend ici où se situe la différence entre la valeur et le prix, et pourquoi le secteur immobilier est particulièrement enclin à générer des bulles des prix.

Ensuite vient l’approche théorique de la dévalorisation des bien-fonds et la transposition du contenu théorique dans la pratique, afin de savoir, d’abord, reconnaître la dévalorisation des immeubles, puis la calculer et la répartir entre le terrain et les constructions.

Le cours est parachevé par un exemple complet d’évaluation d’un immeuble résidentiel selon la théorie moderne comprenant la valeur substantielle (valeur du terrain et coût de construction), un calcul DCF, la détermination mathématique de la perte de valeur et sa répartition entre le terrain et les constructions.

Les références de base sont constituées du manuel «Economie immobilière et valeur des biens-fonds» (6e édition).

Méthode mixte

Ce cours vise à présenter de manière approfondie le calcul de la valeur d’un bien immobilier par l’application de la méthode dite mixte. Cette méthode est une « particularité » suisse que la plupart des autres pays n’applique pas. Malgré une certaine internationalisation des méthodes d’évaluation, la méthode mixte reste un pilier de l’évaluation immobilière en Suisse et est encore très couramment utilisée.

La première partie du cours portera sur une description détaillée des caractéristiques et du processus de cette méthode. Il sera notamment abordé les composantes principales de la méthode et leurs facteurs d’influence (valeur réelle, dévalorisation, valeur de rendement, coefficients de pondération etc.). Une attention toute particulière sera portée sur les clés de centralité.

La deuxième partie du cours visera à présenter les différentes possibilités d’application de cette méthode. A cette occasion, les participants seront amenés à effectuer divers cas pratiques qui seront corrigés et discutés en cours.

Méthode hédoniste

L’objectif du cours est de présenter aux candidats/es la méthode hédoniste tant pour l’évaluation immobilière comme pour la construction d’indices. Le cours abordera les méthodes de calcul, le champ d’application de cette méthode ainsi que des exemples pratiques.

I. Evaluation des actifs immobiliers
Approche par comparaison
- Principes
- Avantages et inconvénients
- Utilisation

Méthode hédoniste
- Principes
- Régression hédoniste
- Avantages et inconvénients
- Utilisation
 

II. Indicateurs de l’évolution des prix immobiliers
Indices évaluation
- Principes
- Avantages et inconvénients
- Utilisation

Indices hédonistes
- Principes
- Méthode
- Avantages et inconvénients
- Utilisation

Autres indices
 

***

Support de cours (références)
HOESLI, M., Investissement immobilier - Décision et gestion du risque, 2ème édition, Economica, 2011.

Servitudes

Le but du cours est de transmettre aux candidat(e)s le savoir nécessaire pour apprécier l'influence financière des mentions / annotations / charges foncières / servitudes sur la valeur d'un immeuble, et ce sur la base d'exemples et de cas pratiques.

  • Rappel général des notions des droits réels limités / tableau synoptique
  • Mentions
  • Annotations, facteurs d'influence ?
  • Charges foncières
  • Servitudes (personnelles et foncières)
  • Exemples et cas pratiques / interactivité

Droit de superficie

L’objectif de ce cours est d’aborder les aspects économiques du droit de superficie tel qu’il est défini aux articles 675 et 779 ss du Code civil suisse, qui est le droit d’avoir ou de faire réaliser des constructions sur un fonds grevé.

Le présent cours reproduira fidèlement l’enseignement du Dr. Kaspar Fierz en matière de droit de superficie, tel qu’il est détaillé au chapitre 10 « Aspects économiques du droit de superficie » dans son ouvrage de référence « Le taux d’intérêt et la valeur des biens-fonds ».

Bien qu’un contrat de droit de superficie constitue en règle générale un engagement permanent sur plusieurs décennies, les aspects économiques d’un droit de superficie ne sont que rarement réglés avec tout le soin nécessaire. C’est pourquoi il est judicieux d’étudier attentivement le droit de superficie sous l’angle économique.

Du point de vue économique, le droit de superficie donne l’occasion d’apporter une solution à un problème central du domaine de l’évaluation de biens immobiliers, soit la répartition de la valeur immobilière entre la valeur des constructions et celle du terrain.

L’évaluation correcte des droits de superficie reste une tâche extrêmement exigeante. Des erreurs grossières peuvent être commises dès que les règles des mathématiques financières ne sont pas respectées.

Valeur de rendement

I. Champ d’application et fondements

II. Le revenu locatif

  • Distinction entre revenu brut et revenu net
  • Etude d’un état locatif et des paramètres des baux (TH, ISPC, charges)
  • Niveau des loyers et corrections
  • Impact des travaux à plus-value sur l’état locatif

III. Le taux de capitalisation

  • Les frais financiers
  • Les rendements immobiliers
  • Les charges d’un immeuble (charges d’exploitation et frais d’entretien)
  • Calcul de la provision pour travaux de rénovation futurs
  • Calcul des provisions courues
  • La vacance locative
  • La construction du taux

IV. Les corrections

  • Revenu moindre temporaire
  • Revenu supplémentaire temporaire
  • Travaux urgents
  • Usufruit et droit d’habitation

V. Les particularités cantonales

Villas

Le but du cours est de transmettre aux candidat(e)s le savoir nécessaire pour expertiser le type "villa" sur la base d'exemples et de cas pratiques.

- Rappel de la définition de la méthode de la valeur intrinsèque (= valeur réelle = bien de consommation = bien à usage propre) et de ses composantes

- Du mandat à la fixation de la valeur de marché :

  • Mandat, réunions des pièces, visite, macro situation, micro situation, descriptif général
  • Evaluation du terrain villa (méthode par comparaisons, méthode de la classification, méthode par l'incidence foncière)
  • CFC 2 et ses sous-chapitres
  • Calcul de la vétusté et les différentes méthodes de calcul / Retard d'entretien / Travaux / Rénovation cyclique
  • Obsolescence / luxe
  • CFC 4
  • CFC 5

- Valeur comparative / Méthode hédoniste / économétrique

- Méthodes d'estimations financières pour les villas ?

- Le piège de la pondération ?

- Exemples et cas pratiques / interactivité

Valeur PPE

I. Principes juridiques de la PPE

II. Le revenu locatif

  • Constitution
  • Règlement d’administration et d’utilisation
  • Fonctionnement de la PPE
  • Calcul des millièmes
  • Parties communes
  • Parties privatives
  • Fonds de rénovation
  • Frais communs
  • Calcul des surfaces

III. Estimation

  • Méthode par comparaison
  • Méthode hédoniste
  • Méthode par décomposition de la valeur intrinsèque

IV. Les corrections

  • Vétusté du lot
  • Vétusté des parties communes
  • Usufruit et droit d’habitation

Bâtiments artisanaux, industriels, services

Les bâtiments artisanaux, industriels et de services sont principalement des biens-fonds qui appartiennent à des entreprises artisanales ou industrielles et qui y développent directement leurs activités. Ces immeubles sont par conséquent à considérer comme des « immeubles d’exploitants » dont l’évaluation compte parmi les tâches les plus délicates qui peuvent être confiées à un expert en estimations immobilières.

La valeur d’un immeuble d’exploitant équivaut à la valeur que l’exploitant actuel peut lui conférer en poursuivant ses activités. C’est pourquoi cette valeur est souvent appelée « valeur de continuation ».

L’appréciation de la particularité des locaux et des équipements adaptés à une utilisation très restreinte, ou flexibles et adaptés à des utilisations alternatives, permettra d’évaluer les potentielles réaffectations du site dans l’alternative d’une cessation de l’activité.

Les aspects liés à la loi fédérale sur la protection de l’environnement (LPE) et en particulier les questions de pollution des sols et de présences de polluants devront bien entendu être traités avec le plus grand soin car ils auront un impact direct sur la valeur des immeubles.

Gastronomie/hôtellerie

L’objectif de ce cours est d’aborder les principes de base de l’évaluation d’objets du secteur de l’hôtellerie et de la restauration. Il est destiné aux personnes qui maîtrisent les méthodes d’estimation usuelles, à savoir la valeur intrinsèque, la valeur de rendement classique et la valeur de rendement dynamique (valeur DCF).

Les biens-fonds de ce secteur sont considérés comme des objets spéciaux du fait de leur affectation et du lien étroit qui existe entre les constructions et l’exploitation. En effet, un immeuble lié à une entreprise de ce secteur représente une part de l’outil de production de cette dernière ou autrement dit une part de son instrument de génération de cash-flows.

Deux cas de figure se présentent. Le premier concerne les établissements exploités par leurs propriétaires appelés     « immeubles d’exploitants », et le second les établissements loués à des exploitants tiers. Une troisième approche peut également être envisagée, à savoir, le calcul d’une valeur de développement, dans le cas où l’immeuble peut être apprécié indépendamment de l’activité pour laquelle il est actuellement destiné.

La valeur des immeubles d’exploitants repose principalement sur la marge opérationnelle que l’exploitation de l’établissement permettra de générer dans les années à venir. La détermination de cette valeur fondée sur la projection des revenus et des charges futurs ne pourra se faire qu’à l’aide de la méthode DCF (discounted cash-flow).

Concernant les établissements loués, la valeur de l’immeuble est calculée par l’actualisation du revenu locatif dans le cadre d’une valeur de rendement. Il y a donc lieu d’apprécier la durabilité de ce revenu locatif basé sur le chiffre d’affaires potentiel de l’établissement, en tenant compte du fait que dans ce cas de figure les comptes d’exploitation du locataire ne sont généralement pas disponibles.

S’agissant finalement de l’approche alternative visant les immeubles pouvant bénéficier d’une réaffectation, différentes options sont envisageables selon les caractéristiques de l’objet à estimer. Il peut s’agir d’une réaffectation partielle ou totale des surfaces ou, plus radicalement, d’une démolition-reconstruction.

Terrains

Le but du cours est de transmettre aux candidat(e)s le savoir nécessaire pour expertiser tout type de terrain sur la base d'exemples et de cas pratiques.

  • Aménagement du territoire : Confédération / cantons / communes
  • Plan d'aménagement communal / plan communal des zones / Règlement communal d'urbanisme
  • Notions : CUS / COS / IBUS / Coefficient de masse / hauteur / distances à limites
  • Norme SIA 416 : les différentes surfaces et différents volumes
  • L' AIHC = Accord intercantonal harmonisant la terminologie dans le domaine
    des constructions
  • Exemples et cas pratiques / interactivité

Objets spéciaux et biens fonciers publics

L’estimation des objets spéciaux est particulièrement délicate en raison de la caractéristique de ces objets, qui souvent sont en dehors des circuits financiers et économiques. Les objets spéciaux se définissent généralement par leur usage, public ou d’intérêt général, ainsi que par leur financement et leur propriété, généralement publics ou parapublics.

La valeur de ces objets peut être de quelques centaines de milliers de francs, par exemple pour un terrain de sport ou de jeu, à plusieurs centaines de millions de francs pour une usine d’incinération ou un hôpital. Contrairement à des objets soumis au marché, l’estimation des objets spéciaux ou publics doit tenir compte des contraintes légales particulières à ces objets, de la possibilité de privatiser leur exploitation, des risques environnementaux spécifiques et des contraintes économiques.

L’estimation de biens spéciaux ou publics est principalement rendue nécessaire dans le cas de financement privé, qu’il soit partiel ou total. Ces financements peuvent se faire sous la forme de partenariat public-privé (PPP) ou de création de sociétés anonymes à capitaux exclusivement publics ou mixtes. L’intérêt de ces structures est de pouvoir recourir à des financements bancaires permettant ainsi de limiter l’endettement public. Elles sont le plus souvent utilisées dans le cas d’infrastructures publiques mais à vocation commerciale, telles que par exemple la production et la distribution d’énergie (électricité, gaz, eau), ou pour des installations intercommunales ou intercantonales (épuration, traitement des déchets).

Contrairement aux biens immobiliers classiques, la valeur d’un bien public ne peut pas se déterminer sur sa valeur de vente ou sa valeur du marché, dans la mesure où il est souvent impossible de « vendre » le bien et qu’il n’a donc pas de valeur marchande. Par contre, l’estimation de ces biens peut se faire sur le calcul de la valeur de rendement du bien, par analogie avec la valeur d’une entreprise. C’est donc souvent la valeur économique du bien (possibilité de dégager un bénéfice, risques éventuels) qui doit être déterminée.

En raison de la diversité des biens spéciaux, il est difficile d’établir des valeurs de référence ou des ratios pour leur estimation. Il est donc proposé d’illustrer la problématique de l’estimation de ces biens, en prenant trois exemples récents d’objets spéciaux, de taille différente, à savoir la construction de l’usine d’incinération des déchets urbains TRIDEL (Lausanne), l’extension de la prison de Champ-Dollon (Genève) et une déchèterie intercommunale à Savigny.

Biens fonciers ruraux

L’objectif de ce cours est de faire comprendre aux participants les particularités de la loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR), son ordonnance (ODFR) ainsi que son annexe, le « Guide pour l’estimation de la valeur de rendement agricole ».

De nombreux objets immobiliers, agricoles et non agricoles, sont situés hors de la zone à bâtir, en zone agricole. Pour les objets soumis à la LDFR, les règles légales sont à maitriser afin de pouvoir réaliser une estimation  correcte.

Durant le cours, les participants auront à se familiariser avec les outils usuels, tels que le registre foncier, les plans d’aménagement locaux et les cartes des zones agricoles et climatiques.

Les participants pourront découvrir le concept de la valeur de rendement agricole, le statut d’«immeuble agricole » et d’«entreprise agricole » ainsi que les notions de limite de charge et de prix licite maximum.

Les participants pourront alors déterminer quels sont les objets agricoles soumis au droit foncier rural, ils auront une idée de la valeur agricole de ces objets et ils connaitront les instances cantonales et fédérales compétentes en la matière.

Droit sur l’expertise

Le but de ce cours et de comprendre le contexte juridique de votre mandat et les contrats qui font l’objet de votre mission, la procédure, vos responsabilités et vos devoirs.

Concevoir votre mission selon les critères des hommes de loi qui vous mandatent. Eléments de droit immobilier, sources du droit de l’expertise, organisation judiciaire, déroulement du procès civil, procédure d’expertise, expertise privée, responsabilité de l’expert, arbitrage, médiation, expertises particulières (poursuites pour dettes et faillites, expropriation, fonds de placement).

Méthodologie

Le fait d’évaluer un bien immobilier ne s’improvise pas. Le but de ce cours est de donner aux participants différents outils leur permettant d’opérer un processus clair d’évaluation de la préparation du mandat à la finalisation du rapport d’expertise.

La première partie du cours porte sur la phase de préparation de l’expertise. A l’issue de cette phase :

  • L’expert a analysé la demande de son client et pris les éventuelles mesures adéquates.
  • L’expert a formalisé la demande dans un mandat structuré.
  • L’expert s’est procuré les informations nécessaires sur le bien et a fait le nécessaire pour obtenir les éléments manquants.

La deuxième partie porte sur l’exécution même de l’expertise et la production du rapport. Il s’agit notamment de :

  • Procéder à une visite du bien de manière structurée.
  • De présenter les résultats clairement et de donner tous les éléments nécessaires à
    la compréhension de ceux-ci.
  • D’identifier les éventuels problèmes liés à l’actif évalué et de les indiquer.
  • D’établir un rapport d’évaluation clair et compréhensif, répondant à la demande
    du mandant.

Contact

Alicia Brem
Assistante cours et séminaires
T: +41 21 331 20 97