Les recommandations du SVIT Suisse (mis à jour 13.11.2020)

En raison de la situation extraordinaire et des directives pour contenir la pandémie de coronavirus, l’Association suisse de l’économie immobilière communique sa position et ses recommandations sur certaines questions urgentes qui concernent les activités de ses membres.

La situation actuelle exige un effort exceptionnel de la population et de l’économie suisse. Nous considérons l’économie immobilière comme l’un des secteurs clés pour surmonter cette crise et réussir un retour à la normale dans un avenir proche. D’un point de vue entrepreneurial et économique, nos entreprises et les propriétaires vont subir eux aussi un dommage considérable. Il s’agit d’atténuer ce dommage pour les propriétaires, les locataires et notre secteur de services, mais aussi pour l’ensemble de l’économie nationale. Nous avons à faire à des problèmes systémiques et ce n’est qu’ensemble et dans l’entente que nous pouvons les résoudre.

La Commission juridique du Conseil des Etats demande à la chambre basse de ne pas intervenir dans la loi Covid-19 sur les loyers commerciaux. La loi est à l'ordre du jour lors de la session d'hiver du Conseil des États.

Zurich, le 13 novembre 2020

Lors de sa réunion du 12 novembre, la Commission des affaires juridiques du Conseil des États a décidé par 8 voix contre 5 que la chambre basse ne devait pas "entrer" en matière sur la loi Covid-19 sur les loyers commerciaux. La chambre basse s'occupera de ces affaires lors de la session d'hiver. La décision de la Commission des affaires juridiques a été prise à l'unanimité des représentants des partis bourgeois et de la faction du centre. Ils ont adopté la position selon laquelle la loi interviendrait rétroactivement dans les relations contractuelles privées. Le projet de loi ne contenait pas de solutions à de nombreux problèmes, mais il conduit plutôt à une grande incertitude juridique. La majorité a également trouvé inquiétant que la loi ne tienne pas suffisamment compte des différentes manières dont les entreprises individuelles sont affectées. Pour la minorité des sociaux-démocrates et des Verts, l'intervention est nécessaire malgré les préoccupations constitutionnelles. Pas plus tard que lors de la session d'été, une étroite majorité du Conseil des États - y compris des membres de la chambre basse du Parlement - avait voté en faveur de la motion de fond par laquelle le Conseil fédéral avait été chargé de rédiger ce même projet de loi. Aujourd'hui, les inconvénients d'une loi semblent peser plus lourd que les avantages.

Le SVIT Suisse est satisfait de l'évaluation faite par la majorité de la Commission juridique. Il combine le rejet par la majorité de la Commission juridique avec l'espoir pour les propriétaires que - si la loi est rejetée par la chambre basse - des solutions individuelles seront à nouveau recherchées par le biais de négociations. Le monitoring que le Conseil fédéral a commandé montre qu'il existe encore une marge de manœuvre en termes de solutions négociées. De nombreux pourparlers entre propriétaires et locataires ont été suspendus en raison d'interférences parlementaires.

Recommandations du SVIT Suisse du 6 novembre 2020

Afin de réduire le nombre d'infections, différents cantons ont décrété la fermeture des restaurants, bars et fitness. Les entreprises touchées peuvent donc se retrouver à nouveau en difficulté financière. Le SVIT Suisse recommande de s’approcher des locataires.

La loi controversée Covid-19 sur les locaux commerciaux, à laquelle le SVIT Suisse s'est opposé, réglemente la détermination des taux de location et de leasing pour la période du 17 mars au 21 juin 2020. Les deux chambres du Parlement traiteront probablement de cette loi lors de la session d'hiver. Entre-temps, le SVIT Suisse continue à préconiser les échanges et les solutions négociées entre les propriétaires et les locataires commerciaux concernés afin de répondre à la situation par des solutions individuelles. Ces accords bilatéraux peuvent également être conclus pour des loyers mensuels inférieurs à 15 000 francs suisses jusqu'à l'entrée en vigueur de la loi sur les locaux commerciaux, ce qui permet aux parties de suivre la règle des 60:40 du projet de loi. En l'absence d'accord, le SVIT Suisse estime que, si nécessaire, la médiation et les tribunaux devraient apporter des éclaircissements sur la question des défauts.

Avec la deuxième vague d'infection, la Confédération et les cantons ont de nouveau imposé des restrictions à la vie publique. Dans plusieurs cantons, ces mesures comprennent également l'interdiction d'exploiter des restaurants, des bars, des centres de fitness, etc. Le SVIT Suisse reconnaît que ces interdictions peuvent à nouveau mettre les commerçants en difficulté financière. Inversement, il ne peut être dans l'intérêt économique des propriétaires de perdre des locataires commerciaux touchés par des faillites et de prendre le risque de se retrouver dès lors avec des locaux vides.

Négociations sur les fermetures des entreprises lors de la deuxième vague

La deuxième période de clôture n'est pas couverte par la loi sur les loyers commerciaux dans sa version actuelle. Toutefois, il est prévisible que des demandes en ce sens seront probablement formulées sur le plan politique. Même en cas de fermeture des entreprises concernées par la deuxième vague, le SVIT Suisse recommande aux propriétaires de se rapprocher activement des locataires concernés et de rechercher des solutions avec eux. D'autres reports de paiement

Les assemblées des copropriétaires sous forme électronique

L'article 27, paragraphe 1, du règlement 3 du Covid 19 prévoit que les réunions des sociétés se tiennent sous "forme électronique" en plus des réunions écrites. Par "électronique", le SVIT entend notamment la tenue de réunions au moyen d'un système de vidéoconférence tel que Webex, Zoom, Skype ou Teams.

Recommandations du SVIT Suisse pour la tenue des assemblées

  • Taille de l’assemblée : plus l’assemblée est nombreuse, plus la préparation et la mise en œuvre de la réunion sont exigeantes sur le plan technique et pratique. Des réunions de 10 personnes maximum peuvent généralement se tenir sans difficulté grâce aux systèmes de visioconférence.
  • PPE : si les propriétaires n'habitent pas sur le lieu de la propriété ou même à l'étranger, les visioconférences sont la solution idéale (résidences secondaires).
  • Composition de l’assemblée des propriétaires : si des personnes appartenant à des groupes à risque font partie de l’AG, les visioconférences sont une alternative aux réunions physiques ou aux votes écrits. Toutefois, l'affinité des personnes avec les systèmes techniques doit être prise en compte et un soutien adéquat doit être offert si nécessaire.
  • Points à l'ordre du jour : si l'ordre du jour se compose exclusivement de "points standard", la forme écrite est prioritaire. Si une discussion est nécessaire, les visioconférences sont recommandées.
  • Règlement : Si le règlement prévoit explicitement une réunion physique, la possibilité d'une exécution écrite ou numérique n'est valable que jusqu'au 31.12.2021. Si des visioconférences sont prévues après cette date limite, nous recommandons de modifier le règlement ou les statuts.

Recommandations pour le déroulement des assemblées

  1. Respecter les délais de convocation des réunions conformément au règlement, si nécessaire clarification préalable informelle pour savoir si une visioconférence est possible.
  2. Conserver les documents relatifs aux affaires inscrites à l'ordre du jour sous forme numérique.
  3. Offrir une assistance téléphonique, si nécessaire permettre l'accès à la visioconférence par téléphone.
  4. Limiter la participation à une personne par unité.
  5. Définir le rôle du modérateur (y compris le script, l'attribution des mots, l'utilisation du bouton muet).
  6. Préparer des documents et des présentations et les montrer en utilisant la fonction "écran partagé".
  7. Expliquer la procédure au début de la visioconférence, obtenir le consentement pour le stockage des données vidéo (unanimité requise).
  8. Vote par appel nominal.
  9. Procès-verbal conventionnel de la réunion.
  10. Effacer les données vidéo stockées après l'expiration du délai de recours

Lors de la session extraordinaire, le Conseil national vote contre la motion de sa Commission juridique visant à entamer des délibérations détaillées sur la loi sur les loyers des entreprises.

Image vote

Jeudi 29 octobre 2020, le Conseil national a tenu une séance extraordinaire au cours de laquelle il a débattu de l'entrée en vigueur de la loi sur la location d'entreprises. Finalement, une étroite majorité de 91 voix contre 89 s'est prononcée en faveur du projet de loi. Début octobre, la majorité de la Commission des affaires juridiques du Conseil national avait rejeté le projet de loi. Les arguments des partisans et des opposants dans le débat n'étaient pas nouveaux. D'une part, l'absence de base constitutionnelle, la violation des principes constitutionnels et la responsabilité du Conseil fédéral pour les dommages financiers causés par la loi ont été invoqués comme arguments contre elle. Du côté de la gauche, y compris une majorité de la faction du centre, il s'agissait surtout de protéger les petites entreprises contre l'insolvabilité. Ils ont interprété le rapport de suivi du Conseil fédéral comme signifiant que trop peu d'accords bilatéraux avaient été conclus pour apporter un soulagement suffisant aux industries et entreprises touchées. Le groupe du centre a été le facteur décisif du vote. Il a voté par 17 voix contre 9.

Avec ce vote au Conseil national, la loi sur la location aux entreprises est renvoyée à la Commission juridique pour une consultation détaillée. En même temps, la Commission juridique du Conseil des États puis le Conseil des États s'occuperont de la loi. Si le Conseil des États décide également de faire entrer la loi dans la session d'hiver, les délibérations détaillées en Conseil des États suivront, ainsi que les votes finaux, les éventuels ajustements nécessaires de la loi et un autre vote final. Les parlementaires du PDC, qui sont fortement représentés dans la petite chambre, seront à nouveau le facteur décisif au Conseil des Etats.

Le résultat du débat au Conseil national doit également être évalué dans le contexte des nouvelles restrictions dans le secteur de la restauration qui ont déjà été décidées et qui sont toujours menaçantes. Il est vrai que la loi sur les loyers commerciaux ne s'applique que pour la durée du blocage au printemps. Toutefois, il est prévisible que des demandes similaires seront également formulées pour la période des restrictions actuellement en vigueur.

Le SVIT Suisse continuera à défendre l'approche bilatérale et à mettre l'accent sur les solutions constitutionnelles contre l'empiètement sur la liberté économique.

Archives

Documents à télécharger

  • Ordonnance 3 sur les mesures destinées à lutter contre le coronavirus (COVID-19) 03.11.2020
  • COVID-19_Rapport_explicatif_concernant_l-ordonnance_3 03.11.2020
  • RESTONS VIGILANTS 16.10.2020

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