Recommandations COVID-19 13 novembre 2020

La Commission juridique du Conseil des Etats demande à la chambre basse de ne pas intervenir dans la loi Covid-19 sur les loyers commerciaux. La loi est à l'ordre du jour lors de la session d'hiver du Conseil des États.

Zurich, le 13 novembre 2020

Lors de sa réunion du 12 novembre, la Commission des affaires juridiques du Conseil des États a décidé par 8 voix contre 5 que la chambre basse ne devait pas "entrer" en matière sur la loi Covid-19 sur les loyers commerciaux. La chambre basse s'occupera de ces affaires lors de la session d'hiver. La décision de la Commission des affaires juridiques a été prise à l'unanimité des représentants des partis bourgeois et de la faction du centre. Ils ont adopté la position selon laquelle la loi interviendrait rétroactivement dans les relations contractuelles privées. Le projet de loi ne contenait pas de solutions à de nombreux problèmes, mais il conduit plutôt à une grande incertitude juridique. La majorité a également trouvé inquiétant que la loi ne tienne pas suffisamment compte des différentes manières dont les entreprises individuelles sont affectées. Pour la minorité des sociaux-démocrates et des Verts, l'intervention est nécessaire malgré les préoccupations constitutionnelles. Pas plus tard que lors de la session d'été, une étroite majorité du Conseil des États - y compris des membres de la chambre basse du Parlement - avait voté en faveur de la motion de fond par laquelle le Conseil fédéral avait été chargé de rédiger ce même projet de loi. Aujourd'hui, les inconvénients d'une loi semblent peser plus lourd que les avantages.

Le SVIT Suisse est satisfait de l'évaluation faite par la majorité de la Commission juridique. Il combine le rejet par la majorité de la Commission juridique avec l'espoir pour les propriétaires que - si la loi est rejetée par la chambre basse - des solutions individuelles seront à nouveau recherchées par le biais de négociations. Le monitoring que le Conseil fédéral a commandé montre qu'il existe encore une marge de manœuvre en termes de solutions négociées. De nombreux pourparlers entre propriétaires et locataires ont été suspendus en raison d'interférences parlementaires.

Recommandations du SVIT Suisse du 6 novembre 2020

Afin de réduire le nombre d'infections, différents cantons ont décrété la fermeture des restaurants, bars et fitness. Les entreprises touchées peuvent donc se retrouver à nouveau en difficulté financière. Le SVIT Suisse recommande de s’approcher des locataires.

La loi controversée Covid-19 sur les locaux commerciaux, à laquelle le SVIT Suisse s'est opposé, réglemente la détermination des taux de location et de leasing pour la période du 17 mars au 21 juin 2020. Les deux chambres du Parlement traiteront probablement de cette loi lors de la session d'hiver. Entre-temps, le SVIT Suisse continue à préconiser les échanges et les solutions négociées entre les propriétaires et les locataires commerciaux concernés afin de répondre à la situation par des solutions individuelles. Ces accords bilatéraux peuvent également être conclus pour des loyers mensuels inférieurs à 15 000 francs suisses jusqu'à l'entrée en vigueur de la loi sur les locaux commerciaux, ce qui permet aux parties de suivre la règle des 60:40 du projet de loi. En l'absence d'accord, le SVIT Suisse estime que, si nécessaire, la médiation et les tribunaux devraient apporter des éclaircissements sur la question des défauts.

Avec la deuxième vague d'infection, la Confédération et les cantons ont de nouveau imposé des restrictions à la vie publique. Dans plusieurs cantons, ces mesures comprennent également l'interdiction d'exploiter des restaurants, des bars, des centres de fitness, etc. Le SVIT Suisse reconnaît que ces interdictions peuvent à nouveau mettre les commerçants en difficulté financière. Inversement, il ne peut être dans l'intérêt économique des propriétaires de perdre des locataires commerciaux touchés par des faillites et de prendre le risque de se retrouver dès lors avec des locaux vides.

Négociations sur les fermetures des entreprises lors de la deuxième vague

La deuxième période de clôture n'est pas couverte par la loi sur les loyers commerciaux dans sa version actuelle. Toutefois, il est prévisible que des demandes en ce sens seront probablement formulées sur le plan politique. Même en cas de fermeture des entreprises concernées par la deuxième vague, le SVIT Suisse recommande aux propriétaires de se rapprocher activement des locataires concernés et de rechercher des solutions avec eux. D'autres reports de paiement

Les assemblées des copropriétaires sous forme électronique

L'article 27, paragraphe 1, du règlement 3 du Covid 19 prévoit que les réunions des sociétés se tiennent sous "forme électronique" en plus des réunions écrites. Par "électronique", le SVIT entend notamment la tenue de réunions au moyen d'un système de vidéoconférence tel que Webex, Zoom, Skype ou Teams.

Recommandations du SVIT Suisse pour la tenue des assemblées

• Taille de l’assemblée : plus l’assemblée est nombreuse, plus la préparation et la mise en œuvre de la réunion sont exigeantes sur le plan technique et pratique. Des réunions de 10 personnes maximum peuvent généralement se tenir sans difficulté grâce aux systèmes de visioconférence.

• PPE : si les propriétaires n'habitent pas sur le lieu de la propriété ou même à l'étranger, les visioconférences sont la solution idéale (résidences secondaires).
• Composition de l’assemblée des propriétaires : si des personnes appartenant à des groupes à risque font partie de l’AG, les visioconférences sont une alternative aux réunions physiques ou aux votes écrits. Toutefois, l'affinité des personnes avec les systèmes techniques doit être prise en compte et un soutien adéquat doit être offert si nécessaire.
• Points à l'ordre du jour : si l'ordre du jour se compose exclusivement de "points standard", la forme écrite est prioritaire. Si une discussion est nécessaire, les visioconférences sont recommandées.
• Règlement : Si le règlement prévoit explicitement une réunion physique, la possibilité d'une exécution écrite ou numérique n'est valable que jusqu'au 31.12.2021. Si des visioconférences sont prévues après cette date limite, nous recommandons de modifier le règlement ou les statuts.

Recommandations pour le déroulement des assemblées

1. Respecter les délais de convocation des réunions conformément au règlement, si nécessaire clarification préalable informelle pour savoir si une visioconférence est possible.
2. Conserver les documents relatifs aux affaires inscrites à l'ordre du jour sous forme numérique.
3. Offrir une assistance téléphonique, si nécessaire permettre l'accès à la visioconférence par téléphone.
4. Limiter la participation à une personne par unité.
5. Définir le rôle du modérateur (y compris le script, l'attribution des mots, l'utilisation du bouton muet).
6. Préparer des documents et des présentations et les montrer en utilisant la fonction "écran partagé".
7. Expliquer la procédure au début de la visioconférence, obtenir le consentement pour le stockage des données vidéo (unanimité requise).
8. Vote par appel nominal.
9. Procès-verbal conventionnel de la réunion.
10. Effacer les données vidéo stockées après l'expiration du délai de recours