SVIT Bern
Pubblicato su 23. Novembre 2017

SVIT Bern Beratung

Sie benötigen eine Rechtsauskunft?

Unsere kostenlose telefonische Rechtsberatung steht zwar ausschliesslich unseren Mitgliedern zur Verfügung, doch haben wir von den in den vergangenen Jahren eingegangenen Fragen eine kleine Auswahl für Sie zusammengestellt - mit dazu natürlich auch die Antworten unseres Mietrechtsspezialisten Markus Lüthi von der advokatur56 ag.

  • Die wirtschaftliche Lebensdauer des Wandanstrichs ist abgelaufen. Die Mieter holen bei der Verwaltung das Einverständnis ein, um eine Wand farbig neu zu streichen. Beim Auszug wird festgestellt, dass die farbige Wand zwar wieder weiss gestrichen wurde, dies aber unprofessionell und mit Striemen (mangelhaft). Kann der notwendigen Anstrich der einzelnen Wand den Mietern in Rechnung gestellt werden (trotz Ablauf der wirtschaftlichen Lebensdauer)? Wenn ja: wie hoch ist der Anteil, der in Rechnung gestellt werden kann?
    Der Mieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat. Hat der Vermieter zugestimmt, so kann er die Wiederherstellung des früheren Zustandes nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist (Art. 260a Abs. 1 und 2 OR). Der Mieter hat die Wand nur «umzustreichen», wenn im Zeitpunkt des Erteilens der Zustimmung zum Farbanstrich auch die Wiederherstellung des früheren Zustandes vereinbart wurde. Wenn nein, kann der Mieter die Wand farbig belassen. Wurde mit der Zustimmungserteilung vereinbart, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, so ist die Wand im ursprünglichen und nicht im neuwertigen Zustand zu «übergeben». Hat der Mieter die Zustimmung für einen farbigen Wandanstrich erhalten mit gleichzeitiger Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes und ist bei Vertragsende ein mehrfacher weisser Farbanstrich von Nöten, da der farbige Anstrich bei bloss einmaligem Weissanstrich durchschimmert oder Striemen sichtbar sind, sind (mit Sicherheit) diese Zusatzaufwendungen vollumfänglich vom Mieter zu tragen.
  • Eine Wohnung wurde ordentlich gekündigt. Die Mieter zogen nach einer Sanierung in das Objekt, es wurde (daher) kein Übergabeprotokoll erstellt, da alles neu. Können Schäden im Rahmen der üblichen Handhabung trotz des fehlenden Protokolls den Mietern in Rechnung gestellt werden oder ist ein Protokoll zwingend notwendig? Kann der Mietvertrag als Grundlage genommen werden, wenn daraus die Erstvermietung ersichtlich ist?
    Bei der Rückgabe muss den Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden (Art. 267a Abs. 1 OR). Dem Übernahme-, Abgabe- und Mängelprotokoll kommt Beweisfunktion zu. Das Übernahmeprotokoll muss keinen besonderen Formerfordernissen genügen. Das Übernahmeprotokoll ist in erster Linie im Interesse des Vermieters. Das neue Recht hat die gesetzliche Vermutung von Art 271 Abs. 3 alt OR aufgehoben, wonach der Mieter die Mietsache in gutem Zustand empfangen habe. Es obliegt deshalb dem Vermieter, beim Mietende nachzuweisen, dass die Mietsache bei Antritt mängelfrei übergeben worden war. Das Antrittsprotokoll ermöglicht ihm, bei Auszug des Mieters nachzuweisen, dass die Mietsache in gutem Zustand übergeben worden war und anlässlich des Auszuges festgestellte Mängel vom ausziehenden Mieter verursacht worden sind. Der Beweis, dass die Mietsache bei Mietantritt in gutem Zustand war, kann auch anders als mit einem Übergabeprotokoll bewiesen werden. Insbesondere, indem der Vermieter durch Rechnungen und Dokumente belegt, dass die Räumlichkeiten neuwertig waren.
  • Was bedeutet Nutzen und Gefahr?
    Art. 185 OR und Art. 220 OR regeln die Gefahrentragung beim Kaufvertragen. Sie geben Auskunft, ob bzw. bis zu welchem Zeitpunkt der Käufer bei zufälligem Untergang der Sache den Preis bezahlen muss bzw. ob der Verkäufer weiterhin verpflichtet ist, die vereinbarten Gegenstände zu übergeben.
    Parallel zur Gefahr geht auch der Nutzen auf den Käufer über. Beides ist – abweichende Vereinbarungen vorbehalten – gekoppelt.
    Ist für die Übernahme des Grundstückes durch den Käufer ein bestimmter Zeitpunkt vertraglich festgestellt, so wird vermutet, dass Nutzen und Gefahr erst mit diesem Zeitpunkt auf den Käufer übergehen (Art. 220 OR).
    Beim Grundstückkauf entspricht es gängiger Beurkundungspraxis, den Übergang von Nutzen und Gefahr vertraglich zu regeln. Oft geschieht das in der Weise, dass für die Übernahme des Grundstückes durch den Käufer ein bestimmter Zeitpunkt festgelegt und dieser Zeitpunkt auch hinsichtlich des Übergangs von Nutzen und Gefahr für massgeblich erklärt wird. Die Gleichstellung von Grundstückübernahme und Nutzen- bzw. Gefahrübergang ist vorab mit Bezug auf den Nutzen naheliegend. Es kann diesbezüglich eine nachträgliche finanzielle Auseinandersetzung unter den Parteien vermieden werden. Naheliegend ist indessen auch, den Gefahrenübergang mit dem Nutzenübergang zu koppeln.
  • Was bedeutet «ohne Gewährleistung»?
    Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern (Art. 197 Abs. 1 OR). Analoges gilt beim Grundstückkauf (Art. 219 OR), beim Werkvertrag (Art. 367 und Art. 371 OR) sowie beim Mietvertrag (Art. 256, 258, 259a und 259f OR).
    Durch Vereinbarung können die Parteien die gesetzliche Haftungsordnung abändern. Die vertragliche Wegbedingung der Mangelhaftung ist vom Verkäufer oder Unternehmer aus betrachtet eine «Freizeichnung». Sie besteht in einer (ausdrücklichen oder stillschweigenden) Vereinbarung, worin die Parteien die Mängelhaftung des Verkäufers oder Unternehmers von vornherein entweder völlig ausschliessen (umfassende Wegbedingung) oder Einschränken (beschränkte Wegbedingung).
    Im Rahmen von Kaufverträgen wird die Gewährleistung vielfach aufgehoben, indem die Parteien jegliche Rechts- und Sachgewährleistungspflicht des Verkäufers ausschliessen. Diese Aufhebung der Gewährleistung / Freizeichnung unterliegt indessen gesetzlichen Schranken. Die Wegbedingung der Gewährleistung ist trotz Vereinbarung nicht gültig. Dies beispielsweise für Mängel, die der Verkäufer dem Käufer arglistig verschweigt oder für Mängel, die gänzlich ausserhalb dessen liegen, womit der Käufer vernünftigerweise zu rechnen hat.
  • Kann ich Mietvertrag vor Ablauf des ersten Jahres kündigen?
    Das Mietverhältnis kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden. Diese beträgt bei Wohnungen drei Monate (Art. 266c OR) und bei Geschäftsräumen sechs Monate (Art. 266d OR), bei möblierten Zimmern und Einstellhallenplätze zwei Wochen (Art. 266e OR). Dabei handelt es sich um Mindestfristen. Die Parteien können aber – was in der Praxis oft geschieht – eine Mindestdauer eines Vertrages (oft ein Jahr oder längere Kündigungsfristen) vorsehen. In diesen Fällen ist eine ordentliche Kündigung vor Ablauf des ersten Jahres nicht möglich.
  • Ist ein Vorvertrag rechtlich nicht gültig respektive durchsetzbar?
    Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstand haben, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Vorverträge sowie Verträge, die ein Vorkaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht an einem Grundstück begründen, bedürfen zu ihrer Gültigkeit [ebenfalls] der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 und 2 OR). Ein Reservations- oder Vorvertrag bedarf demnach der öffentlichen Beurkundung, sofern und soweit dadurch auch die Durchsetzung zum Abschluss des Kaufvertrages vereinbart werden soll. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes ist bereits problematisch, wenn der Verkäufer das negative Vertragsinteresse (Schadenspositionen, wenn der Vertrag nichts zustande kommt) absichern wollen. Nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichts scheint eine formfreie Vereinbarung einer Konventionalstrafe nur möglich, wenn sich diese auf Fälle des vorvertraglichen ungetreuen Verhandelns beschränkt (z.B. vorläufiger Vermarktungsverzicht, Planungsarbeit, werkvertragliche Leistungen, usw.) (BGE 140 III 200 und BGer 4A_109/2018 vom 8.11.2018).
  • Verkauf bricht Miete nicht – oder besser gefragt, geht der Mietvertrag bei einem Verkauf auf den neuen Eigentümer über?
    Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrages oder wird sie ihm in einen Schulbetreibungs- oder Konkursverfahrens entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über. Der neue Eigentümer kann jedoch bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht (Art. 261 Abs. 1 und 2 OR).
  • Mietzinsdepot? Was kann ich damit abdecken und macht es Sinn?
    Leistet der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen eine Sicherheit in Geld oder in Wertpapieren, so muss der Vermieter sie bei einer Bank auf einem Sperrkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegen (Art. 257e OR).
    Die Vereinbarung unter den Parteien gibt Auskunft darüber, welche Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis gesichert werden sollen, ob schlechthin alle oder beispielsweise nur Zinsforderungen. Das Bundesgericht scheint ohne weiteres anzunehmen, dass eine Kaution auch die Forderungen des Vermieters für die wiederrechtliche Benutzung des Mietobjekts nach Auflösung des Mietvertrages deckt (BGE 129 III 360).
    Gemäss den AVB, allgemeine Vertragsbestimmungen 2019 zum Mietvertrag des SVIT Bern (Ziffer 5) dient die Sicherheitsleistung auch zur Sicherstellung allfälliger Betreibungs-, Gerichts- und Parteikosten des Vermieters.
  • Beweislast Wohnungsübergabe und -abnahme. Was bringt ein Protokoll?
    Ist bei Beendigung des vorangegangenen Mietverhältnisses ein Rückgabeprotokoll erstellt worden, so muss der Vermieter es dem neuen Mieter auf dessen Verlangen bei der Übergabe der Sache zur Einsicht vorlegen (Art. 256a Abs. 1 OR).
    Art. 256a Abs. 1 OR verpflichtet den Vermieter nicht zur Abnahme von Antritts- und Rückgabeprotokollen. Die Erstellung eines Antrittsprotokolls liegt indessen aus Beweisgründen im naheliegenden Interesse des Vermieters, nachdem das Gesetz die frühere Vermutung, dass der Mieter die Mietsache in gutem Zustand empfangen habe, fallengelassen hat. Das Interesse des Vermieters muss noch grösser sein, wenn er die Mietsache nach Auszug des Vormieters geändert, insbesondere renoviert hat, weil in solchen Fällen vor allem aus einem früheren Rückgabeprotokoll falsche Schlüsse über den Zustand der Mietsache gezogen werden könnten. Weder dem Antritts- noch dem Rückgabeprotokoll kommt indessen einen erhöhten Beweiswert als Beweismittel zu. Im Rahmen von gerichtlichen Auseinandersetzungen bietet es aber eine massgebende Hilfestellung.
  • Kündigung wegen Zahlungsverzug. Wie ist das korrekte Vorgehen?
    Wie bei Zahlungsverzug vorzugehen ist, regelt Art. 257d OR. Hinzuweisen ist auf folgende Punkte:
    1. Die Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung hat an beide Ehegatten separat zu erfolgen.
    2. Die Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung hat schriftlich zu erfolgen, mithin muss sie rechtsgültig unterzeichnet sein.
    3. Der Kündigungsandrohung müssen die ausstehenden Beträge entnommen werden können.
    4. Die Zahlungsaufforderung muss enthalten, dass bei nicht fristgerechter Zahlung innert 30 Tagen die ausserordentliche Kündigung ausgesprochen wird;
    5. Die Kündigung kann erst ausgesprochen werden, nachdem 1.) die Zahlungsaufforderung dem Mieter zugestellt wurde und 2.) die 30-tägige Zahlungsfrist zuzüglich der Zustellfrist abgelaufen ist.
    6. Kündigungen, die zu früh ausgesprochen werden, sind unwirksam.
  • Kündigung Mietwohnung. Muss eine Begründung angegeben werden oder ist diese erst auf Verlangen vorzulegen?
    In der Praxis spricht nichts dagegen, den Kündigungsgrund von Beginn weg bekannt zu geben. Der Kündigungsgrund muss spätestens mit der ersten Eingabe Im Rahmen des erstinstanzlichen Gerichtsverfahrens (nicht bereits Schlichtungsverfahren) mitgeteilt werden. Je später der Kündigungsgrund bekannt gegeben wird, desto eher wird vermutet, dass eine missbräuchliche Kündigung vorliegt. Im Rahmen der Kündigungsbegründung können mehrere Gründe angegeben werden. Die einzelnen Gründe dürfen nicht missbräuchlich sein.
  • Kündigung wegen Eigenbedarfs: Wie ist das richtige Vorgehen? Begründung? Zeitpunkt?
    Liegt eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vor, ist der Grund von Beginn weg bekannt zu geben. Der Eigenbedarf ist ein guter und starker Kündigungsgrund. Viele Vermieter missbrauchen diesen. Vor diesem Hintergrund sind Gerichtsbehörden kritisch eingestellt. Wird aufgrund von Eigenbedarf indessen gekündigt, ohne dass dieser Grund vorliegt, kann der Vermieter im Nachgang schadenersatzpflichtig werden.
  • Bewerbungsformular für Mietinteressenten. Was darf ich fragen?
    Das Mietrecht sieht keine besonderen Bestimmungen über die Bearbeitung von Personendaten des Mieters durch den Vermieter vor. Auch im Rahmen des Mietvertragsverhältnisses findet demnach die Bestimmungen des Datenschutzgesetzes Anwendung. Bei den eigentlichen Vertragsverhandlungen ist der Mietinteressent gehalten, dem künftigen Vermieter oder dessen Verwaltung die nötigen Informationen zur Prüfung der Bewerbung zu liefern, so insbesondere: Name, Vorname, Adresse, Geburtsdatum, Anzahl der Erwachsenen und der Kinder, welche die Wohnung belegen werden, Zivilstand, Beruf, Name des Arbeitgebers, ungefähre Höhe des Einkommens, Betreibungen, das Halten von Haustieren, besondere Lärmverursachungen (z.B. Klavier), ob die bisherige Wohnung durch den Vermieter gekündigt wurde und wenn ja, wann (Markus Wittenbach, Mietrecht für die Praxis, S. 158, RZ6.2.1).
  • Der Mieter haut ab, gibt nur die Schlüssel ab. Wie ist bei der Wohnungsabnahme vorzugehen? Zeitraum?
    Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesen sofort melden (Art. 267a Abs. 1 und 2 OR). Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren. Gibt der Mieter die Schlüssel ab, so dokumentiert er, den Besitz aufzugeben und der Vermieter hat die Rücknahme vorzunehmen, sofern er seine Ansprüche nach Art. 267a OR nicht verwirken will. Die Rücknahme hat umgehend zu erfolgen (innert fünf Werktagen). Dem Mieter ist bei seiner Abwesenheit das Rückgabeprotokoll, das die Mängelrüge beinhaltet, zuzustellen. Ist die neue Adresse des Mieters nicht bekannt, ist die Mängelrüge eingeschrieben an die dem Vermieter letzt bekannt Adresse zuzustellen.
  • Mietzinshinterlegung / Rückbehalt von Mieten. Wie ist vorzugehen?
    Die korrekte Hinterlegung des Mietzinses ist in Art. 259g und Art. 259h OR geregelt. Missachtet der Mieter die Vorschriften, sind dem Vermieter die hinterlegten Mietzinse herauszugeben.
    - Der Mieter muss insbesondere dem Vermieter eine angemessene Frist für die Behebung des Mangels ansetzen.
    - Der Mieter muss die Hinterlegung androhen. - Die Fristsetzung und Androhung muss schriftlich (nicht mit E-Mail) erfolgen.
    - Der Mieter darf nur künftig fällige werdende Mietzinse hinterlegen.
    Ausgeschlossen ist die Hinterlegung, wenn:
    - Der Mieter den Mangel bereits selbst behoben hat;
    - Der Vermieter den Mangel bereits behoben hat und lediglich noch andere Mängelrechte des Mieters, wie z.B. Mietzinsherabsetzung im Streit verbleiben;
    - Der Vermieter begonnen hat, den Mangel zu beheben, und im Zuge der rechtmässig ausgeführten Arbeiten der Mieter Unannehmlichkeiten erleidet;
    - Der Vermieter eine Erneuerung oder Änderung vornimmt, welche Unannehmlichkeiten für den Mieter mit sich bringt.
  • Bei Schlüsselverlust der Mieter bei gesicherten Anlagen muss der Zylinder ersetzt werden. Die Versicherungen bezahlen nur den Zeitwert. Kann man beim Mieter den 100% Schaden einfordern?
    Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Daraus resultiert, dass der Mieter für die Behebung der Mängel aus ausserordentlicher Abnützung einstehen muss bzw. für Schäden, die nicht auf den normalen Gebrauch der Mietsache zurückzuführen sind, einzustehen hat. Der Mieter hat bei Mängeln, die je nach Umständen des Einzelfalls alternativ oder kumulativ zu entschädigen sind, aufzukommen:
    - In erster Linie sind die Kosten der Widerherstellung des ordnungsgemässen Zustandes zu ersetzen (sogenannte Mängelbehebungs- oder -beseitigungskosten bzw. Reparaturkosten) und zwar in vollem Umfang.
    - Ist eine Reparatur nicht möglich, weil die Sache oder ein Sachteil irreparabel ist, so sind anstelle der Reparatur- bzw. Widerherstellungskosten die Kosten eines Ersatzes (Erstanschaffungskosten) der Sache oder des irreparablen Sachteils zu erstatten. Nebst den Erstanschaffungskosten für die Sache oder den Sachteil sind in jedem Fall auch die Beschaffungs- bzw. Mangelfolgekosten (wie die Reparaturkosten) usw. zu zahlen.
    - Endlich sind dem Vermieter die aus der Rückgabe der nicht ordnungsgemäss zurückgegebenen Sache entstandenen weiteren Kosten zu erstatten (sogenannte Folgekosten u.a. für Nutzungsausfall aus verzögerter Vermietung, für besondere Umtriebe usw.
    - Im Resultat darf die Schadensberechnung nicht zu einer Bereicherung des Vermieters führen. Der Zustandswert begrenzt den Schadenersatz namentlich bei den Ersatzanschaffungskosten. Die angemessenen Reparaturkosten sind hingegen grundsätzlich stets zu leisten.
    - Der Ersatz eines Zylinders aus einem gesamten Anlagesystem ist voll zu ersetzen, da er nicht isoliert betrachtet werden kann. Schliessanlagen sind nach Ablauf der Lebensdauer gesamthaft zu ersetzen. Zu ersetzen wäre auch der zwischenzeitlich neu eingebaute Zylinder, der noch eine Lebensdauer von einigen Jahren hat.
  • Ein Mieter kündigt sein Mietvertrag. Nach einer Woche meldet sich der Mieter und teilt mit, dass er es sich überlegt hat und in der Wohnung bleiben will. Die Bewirtschaftungsfirma ist damit einverstanden, da noch kein Nachmieter gefunden wurde. Muss ein neuer Mietvertrag ausgestellt werden oder genügt eine schriftliche Bestätigung, dass der ursprüngliche Mietvertag weiterläuft?
    Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder einen anderen Termin vereinbart haben (Art. 266a abs. 1 OR). Kündigungen sind einseitige Gestaltungsrechte. Diese können formaljuristisch nicht mehr «zurückgenommen werden». Damit kann formal auch der ursprüngliche Vertrag nicht weiterleben. Teilt die Vermieterin dem Mieter mit, der ursprüngliche Mietvertrag laufe weiter, wird formal ein neuer Mietvertrag mit den bisherigen Bedingungen abgeschlossen.
  • Der Velokeller ist überfüllt. Die Mieter werden alle angeschrieben, sie sollen die eigenen Velos beschriften und werden informiert, dass die restlichen Velos ohne Beschriftung entsorgt werden: Nach zwei Monaten meldet ein Mieter, dass sein Velo entsorgt wurde und er wolle Schadenersatz. Haftet die Bewirtschaftungsfirma dafür? Was hätte getan müssen, dass eine allfällige Schadenersatzanfrage umgangen werden kann?
    Eine herrenlose Sache wird dadurch zu Eigentum erworben, dass jemand sie mit dem Willen, ihr Eigentümer zu werden, in Besitz nimmt (Art. 718 ZGB).
    Wer eine verlorene Sache findet, hat den Eigentümer davon zu benachrichtigen und, wenn er ihn nicht kennt, entweder der Polizei den Fund anzuzeigen oder selbst für eine den Umständen angemessene Benachrichtigung und Nachfrage zu sorge. Wer eine Sache in einem bewohnten Hause oder in einer dem öffentlichen Gebrauch oder Verkehr dienenden Anstalt findet, hat sie dem Hausherren, Mieter oder der mit der Aufsicht betrauten Person abzuliefern (Art. 720 Abs. 1 und 3 ZGB). Die gefundene Sache ist in angemessener Weise aufzubewahren (Art. 721 Abs. 1 ZGB). Ob an den im Keller abgestellten Velos das Eigentum aufgegeben wurde, der frühere Eigentümer nicht mehr weiss, dass er es dort abgestellt hat oder ob er weiterhin Eigentum am Velo haben will, es aber (vorübergehend) nicht mehr gebraucht, ist den Velos nicht anzusehen.
    Richtigerweise sind die Mieter über das Vorgehen schriftlich anzuschreiben. Ihnen ist eine genügende Frist zu gewähren. Nach Ablauf dieser Frist sind die nicht beschrifteten Velos zu separieren und anzuschreiben, dass sie unter erneuter Fristansetzung entsorgt werden. Auch bei dieser Vorgehensweise ist nicht mit letzter Absolutheit auszuschliessen, dass ein Mieter Schadenersatzansprüche geltend macht, indem er behauptet, das Eigentum am Velo nie aufgegeben zu haben.
  • Darf ich als Mieter die von mir angemietete Wohnung untervermieten?
    Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn:
    - der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben;
    - die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrages missbräuchlich sind;
    - dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen (Art. 262 Abs. 1 OR).
    Liegt kein solcher Grund vor, kann der Vermieter die Untermiete nicht verhindern.
    Bestimmungen im Mietvertrag, die die Untermiete von Wohnung und Geschäftslokal ausschliessen, sind ungültig.
  • Kann mir mein Vermieter bei einem Zahlungsverzug direkt eine Mahnung mit Kündigungsandrohung zustellen?
    Ist der Mieter nach der Übergabe der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenutztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Zahlungsfrist beträgt mindesten 10 Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR).
    Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).
    Der Vermieter hat das Recht, dem Mieter bei Zahlungsverzug direkt eine Kündigungsandrohung nach Art. 257d OR zuzustellen. Es ist nicht notwendig, dass der Vermieter dem Mieter vorgängig eine Mahnung oder eine Erinnerung zustellt.
  • Was muss ich als Mieter bei einer Kündigung beachten?
    Die Kündigung des Mieters muss schriftlich erfolgen. Auf der Kündigung muss das Mietobjekt sowie der Kündigungstermin ersichtlich sein. Es ist zwingend nötig, dass sämtliche Mieter, welche den Mietvertrag unterzeichnet haben, auch die Kündigung unterzeichnen (Art. 266 ff OR). Für eine fristgerechte Kündigung muss das Kündigungsschreiben rechtzeitig beim Vermieter eintreffen. Ausschlaggebend ist hier nicht der Poststempel, sondern der Tag, an dem das Kündigungsschreiben beim Vermieter eintrifft oder bei der Post abholbereit ist.
  • Wie hoch darf eine Sicherheitsleistung sein?
    Bei der Miete von Wohnräumen darf der Vermieter höchstens drei Mietzinse als Sicherheit verlangen (Art. 257e Abs. 2 OR) Bei Geschäftsräumlichkeiten besteht keine Obergrenze.
    Der Vermieter darf, wenn dies vertraglich vereinbart wurde, die Übergabe der Räumlichkeiten verweigern, sofern die Sicherheit nicht vor dem Übergabetermin der Vermieterin bezahlt wurde.
  • Darf der Mieter Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache auf eigene Kosten vornehmen?
    Der Mieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat. Hat der Vermieter zugestimmt, so kann der die Widerherstellung des früheren Zustandes nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist (Art. 260a Abs. 1 und 2 OR).
  • Ein Geschäftsmietvertrag wurde (vor fünf Jahren) nur durch den kollektivzeichnungsberechtigten Geschäftsführer unterschrieben. Vom Verwalter wurde dies nicht überprüft. Ist der Mietvertrag gültig?
    Ja, davon ist auszugehen. Es bestand während fünf Jahren offenbar kein Zweifel an der Gültigkeit.
  • Welches sind die Konsequenzen falls er nicht gültig ist?
    Sollte der Mietvertrag nicht gültig zustande gekommen sein, müsste der Mieter Schadenersatz in Höhe des vereinbarten Mietzinses bezahlen. Rechnerisch entsteht dadurch keine Differenz.
  • Ist der Verwalter haftbar?
    Ein Haftungsgrund wird kaum entstehen, sofern der Mieter während den fünf Jahren den Mietzins/Schadenersatz bezahlt hat. Denn wer eine Nichtschuld freiwillig bezahlt, kann das Geleistete nur dann zurückfordern, wenn er nachzuweisen vermag, dass er sich über die Schuldpflicht im Irrtum befunden hat (Art. 63 OR).
  • Diverse Firmen bieten Abos für die periodische Entkalkung resp. Revision an. Es wird jährlich ein Betrag pro rata einbezahlt. Bei Fälligkeit der Entkalkung / Revision wird diese durchgeführt, der effektive Aufwand verrechnet und die bezahlten Raten angerechnet. Ausser dem Terminierungsvorteil entsteht dem Hauseigentümer kein Vorteil. Diese Verträge weisen meist sehr eingeschränkte Kündigungsmöglichkeiten z.B. 30 Tage nach erfolgter Entkalkung / Revision auf. Um welche Art Vertrag handelt es sich?
    Aufgrund der Kurzschilderung scheint ein Vertrag über werkvertragliche Leistungen vorzuliegen.
  • Ist die Kündigungsfrist zulässig?
    Beim Werkvertrag ist eine entsprechende Kündigungsfrist zulässig.
  • Ist keine vorzeitige Kündigung möglich?
    Auch der Werkvertrag kann seitens des Bauherrn vorzeitig aufgelöst werden. Er wird allerdings schadenersatzpflichtig.