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Après une introduction générale sur la structure du droit privé en Suisse, le cours examine successivement trois des quatre livres constituant le Code civil :

I. Le droit des personnes
Qui sont les acteurs de la vie juridique ? Quand existent-ils et quand disparaissent-ils ? Comment puis-je les identifier ? Où dois-je les attaquer ?

Autant de questions qui peuvent paraître évidentes, mais dont la solution légale doit être parfaitement maîtrisée. Elles interviennent en effet à tous les stades de la vie des affaires immobilières.
 

II. Le droit de la famille
Quelles sont les relations de famille de la personne, qui sont ses enfants, quel est le statut des biens de la personne mariée ? Le statut de la famille joue un rôle capital, particulièrement en droit du bail.
 

III. Les droits réels
Le terme « réel » vient du mot latin res, la chose. Comme le meuble, l’immeuble est une chose. On apprendra ici ce qu’est un immeuble, avec parfois quelques surprises pour l’étudiant.

Les différentes formes de propriété de l’immeuble, simple ou collective (copropriété, PPE, propriété commune) devront être distinguées et maîtrisées.

Avec comme fil conducteur l’extrait du registre foncier, l’étudiant va ensuite se familiariser avec tous les droit réels limités qui restreignent l’étendue de la propriété (les servitudes, les charges foncières, les hypothèques et les cédules hypothécaires).

Un accent particulier sera également mis sur le transfert de la propriété, qu’il s’agisse de vente, d’échange ou de donation.

Des notions qui intéressent le professionnel de l’immobilier, quelle que soit son activité.

L’étude de la partie générale du droit des obligations permet au participant de se familiariser avec les principes généraux applicables à tous les types d’obligations.

Des obligations à la portée considérable peuvent parfois naître sans qu’un contrat n’ait été conclu. Comme le conducteur, le propriétaire d’immeuble assume une responsabilité pour les dommages causés aux tiers, même s’il n’a pas commis de faute.

Au cœur de la vie des affaires immobilières, il faut comprendre le sens et la portée des engagements contractuels que l’on peut prendre, parfois même sans le savoir.

Le cours consacre ainsi une partie importante à l’étude des contrats auxquels le professionnel de l’immobilier est confronté le plus fréquemment, notamment la vente immobilière, le mandat de gérance, le contrat d’entreprise et le contrat de courtage. Même s’ils sont déjà pratiqués sur le terrain, ces contrats méritent d’être maîtrisés. En effet, ils recèlent parfois des surprises auxquelles le professionnel ne s’attend pas.

Nombreuses sont les situations dans lesquelles le client attend des conseils. Il faut être à même de les lui donner, mais aussi de connaître ses limites.

L’ambition générale du cours de droit des obligations est de permettre à l’étudiant d’élever le niveau de ses compétences, en particulier pour tous les aspects de son activité qui ne sont finalement pas sanctionnés par le contrôle notarial.

I. Les méthodes de résolution de conflits

II. Les organisations judiciaires fédérales et cantonales

III. Les principes généraux de procédure civile : compétence des tribunaux ; parties au procès ; délais pour agir ; coût du procès ; acte de procédure

IV. Le déroulement du procès : différents types de procédures ; ordinaire ; simplifiée et sommaire ; différentes étapes de la procédure

V. Les voies de recours : différentes voies de recours prévues par le Code de procédure civile

VI. Les spécificités de la procédure en matière de bail : conciliation préalable ; proposition de jugement de l’Autorité de conciliation ; déroulement de la procédure devant
les tribunaux

L'objectif de ce cours consiste à offrir un aperçu général du système fiscal suisse. La matière étant non seulement vaste, ce cours ne prétend pas à l'exhaustivité, mais il a pour ambition de fournir aux étudiants une culture fiscale générale, par une présentation des grands principes applicables aux principaux impôts prélevés dans notre pays ainsi que par une sensibilisation aux problématiques fiscales qui se posent dans la vie économique, notamment en matière immobilière. 

Ce cours s'attachera d’abord à définir la notion d'impôt et à déterminer qui, dans l'État fédéral qu'est la Suisse, a le pouvoir de prélever l'impôt. Il s'agira donc d'examiner la question de la souveraineté fiscale et la répartition des compétences d'imposer entre la Confédération,
les cantons et les communes. 

Les principaux impôts prélevés en Suisse sont ensuite abordés. Un chapitre sera consacré à l'impôt sur le revenu et à l'impôt sur la fortune des personnes physiques. Seront traitées les règles d'assujettissement à l'impôt, les différentes formes de revenus imposables, les revenus exonérés, les déductions possibles, ainsi que les règles relatives au calcul de l'impôt. L'impôt sur la fortune sera brièvement abordé, pour déterminer les éléments essentiels de cet impôt, les règles relatives à l'évaluation de la fortune, ainsi que le calcul et le taux de l'impôt.

Un chapitre sera ensuite consacré à l'imposition des personnes morales, soit à l'impôt sur le bénéfice et à l'impôt sur le capital. Il s'agira d'exposer les règles d'assujettissement à l'impôt des personnes morales, ainsi que les principes généraux applicables à l'impôt sur le bénéfice et à l'impôt sur le capital. L'imposition des sociétés dites de participation, des sociétés holding et des sociétés qui peuvent bénéficier d'un statut fiscal cantonal particulier sera brièvement évoquée. Les chapitres suivants seront consacrés à une présentation d’autres impôts fédéraux importants (impôt anticipé, et droits de timbre fédéraux).

La fiscalité de l'immobilier sera ensuite abordée plus spécifiquement, dans une approche transactionnelle. Seront ainsi examinés, successivement, les impôts dus lors de l'acquisition d'un immeuble (principalement: les droits de mutation, l’impôt sur les successions et l’impôt sur les donations), les impôts dus lors de la détention de l'immeuble (imposition des revenus immobiliers, imposition de la fortune immobilière, impôt foncier) et, finalement, les impôts dus lors de l'aliénation de l'immeuble (problématique de l'imposition des gains immobiliers).

Les étudiants seront également sensibilisés aux problématiques liées à la double imposition intercantonale et internationale, notamment en matière immobilière.

Les notions théoriques présentées seront illustrées au travers de cas pratiques traités durant le cours.

I. Le décompte de la TVA suisse
Les formulaires de décompte, qui a la charge de l’établissement et du paiement du décompte, les méthodes de décompte TVA possibles (normale ou simplifiée), quels chiffres d’affaires doivent y être annoncés et répartis, l’annonce de la TVA payée par les entreprises pouvant être récupérée, la comptabilisation de la TVA, le contrôle par l’assujetti de son décompte.

II. Carte de visite de la TVA suisse – principes et généralités
La TVA c’est quoi, pour qui, comment ça fonctionne, quels en sont les principes fondamentaux, elle se calcule sur quels types d’opération où et quand, qui est en le percepteur obligé et qui en supporte la charge, quelles sont les opérations qui en sont exclues et exonérées, le calcul de la TVA due et les taux de TVA ainsi que la facturation de la TVA, qu’advient-il de la TVA payée par les entreprises sur leurs dépenses, les droits et obligations des assujettis TVA, le contrôle TVA par l’Administration.

III. La TVA sur les biens fonds et les immeubles pour le partenaire immobilier
Le sol et la TVA. Dans quelle mesure et étendue la TVA charge la construction, la réfection, l’entretien, la promotion, la location, l’administration et la gestion d’immeubles. La vente et
la location immobilières qui sont exclues de TVA et celles qui sont imposables, celles pour lesquelles une imposition de la vente et la location par option est la solution pour éliminer la TVA du coût immobilier, les possibilités de choix d’imposition des ventes immobilières entre assujettis TVA, les choix de gestion de la TVA s’agissant de la location et de la vente d'immeubles.

A la fin de ce cours, les candidats auront assimilé les notions de base indispensables à la bonne compréhension du bâtiment et de sa construction. Le cours est fractionné en 5 chapitres traitant des points suivants :

I. Les plans d’architecte
leur type, leur échelle, leur contenu, l’explication des principaux symboles utilisés.

II. La construction
les systèmes de classement des travaux par CFC, les notions essentielles de la construction décrites pour chaque partie du bâtiment, des fondations à la toiture en passant par les installations techniques.

III. La physique du bâtiment
les notions de physique liées à l’isolation thermique et à la structure porteuse, l’hygrothermie et les problèmes de condensation et de moisissure, le confort acoustique, les dégâts et altérations liés à un défaut de construction ou une mauvaise utilisation, le confort thermique et les standards Minergie.

IV. Calcul des surfaces et volumes
méthodes de calcul des surfaces selon SIA 416 et autres méthodes utilisées.

V. Associations et publications
résumé des principales associations fournissant des standards et normes de construction en Suisse.

I. L’aménagement du territoire
L’aménagement du territoire est la politique publique qui consiste à planifier et coordonner l’utilisation du sol, l’organisation du bâti, ainsi que la répartition des équipements et des activités dans l’espace géographique. Les questions d’aménagement sont liées à l’évolution de notre cadre de vie et de notre société. Il s’agit d’un concept dynamique grâce auquel l’Etat coordonne les multiples intérêts en présence dans la gestion d’un territoire déterminé.
Les rapports périodiques du Conseil fédéral sur les grandes lignes de l’organisation du territoire suisse (publiés dans la Feuille fédérale) renseignent sur la politique de la Suisse en cette matière. Le droit de l’aménagement du territoire comprend l’ensemble des règles relatives à la planification de l’utilisation du sol.
 

II. La police des constructions
La situation et l’affectation du projet de construction déterminent les prescriptions à observer, fondées sur différentes sources de droit fédéral et cantonal.

L’essentiel des règles de police des constructions se trouve dans des dispositions de droit cantonal, le plus souvent dans des lois sur l’aménagement du territoire et les constructions ainsi que dans les règlements d’exécution de ces lois. D’autres lois cantonales contiennent également des dispositions en matière de construction : lois relatives à la police du feu, à
la protection des eaux, à la protection civile, à l’hygiène, à l’aménagement de places de parc, à l’énergie, à la protection des monuments et des sites.

III. La protection de l’environnement
Le droit de l’environnement constitue l’ensemble des règles de droit qui régissent la protection du milieu naturel de l’homme, des animaux et des plantes. « L’environnement comprend le sol, l’eau, l’air, ainsi que les animaux et les plantes. Mais la protection ne se limite pas seulement aux espèces vivantes ou aux parties du patrimoine prises isolément ; elle doit comprendre
les animaux et les plantes en tant que biocénose et l’environnement comme biotope. Cela est indispensable parce que la nature ne se compose pas d’éléments nettement détachés, mais qu’au contraire ils s’imbriquent entre eux en systèmes souvent compliqués.

IV. Le contrat de construction
En droit suisse, le contrat de construction est un contrat d’« entreprise » au sens du Code des obligations et de la Norme SIA-118.

La Norme SIA-118 est édictée par la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA). Depuis son adoption en 1977, elle a été révisée plusieurs fois et a acquis une importance considérable en pratique. Les conditions générales pour l’exécution de travaux de construction que contient ce texte n’ont pourtant pas valeur de loi. La Norme SIA-118 nécessite d’être « expressément » intégrée au contrat par les parties (intégration tacite possible à certaines conditions). Il est dès lors autorisé de déroger en partie à la Norme SIA-118, voire d’exclure purement et simplement son application lors de la conclusion du contrat.

Le cours de droit civil a pour objectif de sensibiliser les participants à la matière juridique, et en particulier aux relations juridiques entre les personnes privées. Il permet aux participants de connaître les grands thèmes du droit civil présentant un intérêt direct pour le monde de l’immobilier.

Dans un monde où les choses évoluent de plus en plus rapidement, le promoteur immobilier est souvent appelé à collaborer avec de multiples partenaires dans le cadre de projets pluridisciplinaires. Ceux-ci exigent une vision large et une appréhension globale.

Ce cours vise deux objectifs :

• Les participantes et participants acquièrent la compréhension, les connaissances théoriques, les outils et méthodes pratiques pour un travail efficace au sein d’une équipe de projet.
• Ils s’approprient, de façon pratique, les méthodes de conduite et de gestion de projet leur permettant de diriger une équipe avec succès et d’atteindre les objectifs définis.

Se basant sur le modèle de management de St Gall et de la systémique, les participants sauront définir et gérer tous les facteurs qui influencent un projet. Ils seront en mesure de maîtriser les délais et les ressources, apprécier les risques et élaborer les mesures pour y faire face. Ils présenteront et défendront leurs propositions de manière professionnelle et convaincante.

Dans le cadre d’un travail de projet personnel, les participantes et les participants appliqueront les méthodes de gestion de projet classiques qu’ils auront acquises durant le cours. Ils seront accompagnés du point de vue méthodologique et technique pour profiter au mieux du transfert de connaissance.

En introduction du chapitre « Promotion Immobilière », ce cours présentera le processus de développement immobilier et servira de fil rouge aux promoteurs/promotrices immobiliers/ières pour qu’ils/elles puissent suivre l’ensemble des thèmes abordés dans ce chapitre durant
leur formation :

• Définition de produit ;
• Calcul de rentabilité et financement de projet ;
• Utilisation et exploitation ;
• Aspects du développement immobilier liés au droit de la construction ;
• Processus de planification et de construction.

En partant d’exemples concrets, le processus de développement immobilier d’une affaire sera présenté et chaque étape expliquée :

• La recherche foncière ;
• L’élaboration d’un programme à l’aide d’une analyse de marché et de la segmentation des utilisateurs ;
• La conception d’un projet et son autorisation de construire ;
• La commercialisation et la recherche d’utilisateurs ;
• La vente à investisseurs ;
• La réalisation du projet et sa livraison.

L’analyse des risques et opportunités, au fur et à mesure du déroulement du processus, sera également présentée et mettra en évidence les différents points de vue des acteurs du développement d’un projet :

• Le propriétaire foncier ;
• Le développeur immobilier ;
• Le constructeur ;
• Le locataire / utilisateur ;
• L’investisseur.

L’élaboration d’un projet de promotion immobilière ne requiert pas uniquement des capacités juridiques, techniques et financières. En effet, le nombre croissant de promotions immobilières implique le besoin de pouvoir correctement positionner le projet par rapport aux conditions du marché immobilier et ainsi de le différencier de la concurrence. Il s’agit d’un élément primordial pour la commercialisation future du projet, que ce soit à la location ou à la vente. Ce cours comporte deux parties distinctes mais complémentaires.

La première partie du cours porte sur la phase d’analyse et de recherche. A l’issue de cette phase :

• Le promoteur est capable d’analyser le marché immobilier suisse et d’en distinguer les principales caractéristiques
• Le promoteur sait identifier, utiliser et analyser les principales sources d’informations nécessaires à l’élaboration de son projet
• Le promoteur sait reconnaître les avantages et les inconvénients d’un site et l’évaluer selon différents critères
• Le promoteur peut évaluer, pour un projet, l’implication des différents droits réels limités

La deuxième partie porte quant à elle sur le processus de création du produit, découlant des caractéristiques du projet et des conditions du marché immobilier. Il s’agit notamment de :

• Pouvoir expliquer et appliquer les 4 outils marketing les plus usuels
• Pouvoir expliquer le processus de création d’une marque et l’appliquer
• Définir un produit en fonction de ses caractéristiques et des résultats de l’analyse
  de marché
• Pouvoir expliquer et appliquer les techniques de résolution de problèmes de créativité
• Formuler un mandat de commercialisation

I. Calcul de rentabilité
Que ce soit pour réaliser une promotion ou pour une acquisition dans un but patrimonial, un même point commun : la rentabilité.

Le calcul de la rentabilité du projet et notamment l’établissement d’un plan financier sont des éléments essentiels pour la décision d’investissement.

Le plan financier doit être établi en premier lieu et évoluer en fonction de l’avancement du projet et la confirmation/actualisation des coûts/produits.

La réussite d’un projet peut dépendre de la qualité et de la finesse de ce plan initial.

L’aspect financier du projet sera volontairement intégré en amont de la formation afin de s’y familiariser rapidement; l’aspect financier ne se résumant pas au seul profit final, bien évidemment.

II. Financement de projet
La régulation de l’activité de financement immobilier par les Autorités est nécessaire pour préserver l’économie locale dont l’immobilier y contribue pour une grande partie.

Ainsi, l’évolution constante des règles de financement restreignent considérablement l’accès au crédit immobilier.

Il est important pour tout professionnel de l’immobilier, de connaître les règles et les processus de crédit, notamment :

• Pour conseiller ses clients
• Pour le succès de ses projets
• Pour la survie de son entreprise

Ce cours sensibilisera les participants sur l’importance du financement dans son activité. Il permettra de se familiariser avec le fonctionnement et les contraintes des établissements financiers pour mieux comprendre leurs positions et anticiper leurs réactions. Il apportera les outils nécessaires aux étudiants pour :

• Identifier et anticiper les besoins
• Connaître les processus de décision de crédit afin de les intégrer dans le planning
  de ses projets
• Distinguer les différents produits financiers à disposition
• Apprendre les principales exigences pour l’octroi d’un financement
• Déterminer les formalités et couvertures immobilières exigées par les créanciers gagistes

Enfin, les principes de base seront largement étudiés par des cas pratiques et les financements spéciaux abordés grâce à l’expérience professionnelle du chargé de cours.

L’objectif de ce cours est de montrer l’aspect prépondérant de l’utilisation et de l’exploitation d’un objet immobilier. En effet, le but final d’un bien est de satisfaire les besoins des utilisateurs.

Le type de bien peut être très différent de par ses fonctionnalités ; en effet, il peut s’agir de biens d’habitation, de bureaux ou de bâtiments tertiaires de type bâtiment industriel ou bâtiment public (hôpital, école…).

Dans ce cours, nous allons aborder l’ensemble des thèmes relatifs à l’utilisation et à l’exploitation des bâtiments. Nous allons donc analyser dans un premier temps les différents cycles de vie d’un bien, ensuite distinguer les différents types d’intervenants et leurs approches de l’exploitation. Pour ensuite distinguer les différents types de prestations et quelques approches chiffrées. Pour finir avec le développement durable des nouveaux biens en développement.

L’objectif du cours consiste à appréhender le processus de planification et de construction d’un projet immobilier et de définir les rôles qu’y tient le/la promoteur/promotrice immobilier/ière.

Il s’agira de déterminer le rôle et le cahier des charges du promoteur immobilier et de ses partenaires dans toutes les phases d’un projet. Pour ce faire, la norme SIA 112 (modèle de prestations) servira de fil rouge. L’accent sera mis sur l’établissement du cahier des charges de projet à l’intention des planificateurs et les moyens à disposition pour en vérifier la bonne application durant l’ensemble du processus.

Dans sa relation avec le maître d’ouvrage, le rôle spécifique de conseiller sera approfondi, soit notamment la définition du cahier des charges, l’analyse et la proposition de variantes, l’établissement de rapports d’évaluation ou d’aide à la décision.

La question du suivi des délais et des coûts sera abordée, notamment en mentionnant les points de vigilance sur lesquels le promoteur immobilier devra concentrer son attention. Il en va de même avec le respect des principales prescriptions légales en matière de construction.

Bien que découlant souvent du bon sens, il sera également question de la relation entre le promoteur immobilier et l’ensemble des acteurs, passifs ou actifs, intervenants tout au long du processus: propriétaire, maître d’ouvrage, partenaires, mandataires, collectivité publique, administration, voisins, associations,…

Un accent sera mis sur les caractéristiques essentielles des principaux contrats auxquels le promoteur immobilier devra faire appel durant les phases de planification et de construction. Il sera également question des principales assurances nécessaires ou utiles dans le développement de projets immobiliers.

Dans la mesure du possible, le cours sera illustré de cas pratiques et d’exemples concrets.

Ce cours complète et précise les thèmes abordés dans le cours de droit de la construction. Après un bref rappel des notions acquises, le cours s'attachera à une présentation détaillée des contraintes relevant du droit public liées à tout projet de construction, tant en ce qui concerne la protection de la nature, du paysage et des sites construits, les prescriptions légales relatives aux matériaux de construction, la protection de la santé humaine et les directives en matière d'énergie, notamment.

Une fois le tableau des bases légales maîtrisé, le processus menant à l'autorisation de construire sera décrit par étapes, avec l'identification des différents risques. Ce sera également l'occasion de détailler les différents types de travaux nécessitant une autorisation et les normes applicables, en fonction du zonage, notamment.

Dans une seconde partie, l'aménagement du territoire sera examiné tant en ce qui concerne ses buts généraux que les procédures qui, du plan directeur, au plan d'affectation permettent de déterminer les possibilités de bâtir. Une attention toute particulière sera portée aux projets envisagés dans une zone non constructible ou non compatible et les possibilités offertes de faire modifier l'affectation. Là également, les risques seront identifiés, à toutes les étapes.

Le cours veillera enfin à traiter de sujets d'actualité, tels que la Lex Weber, la révision de la LAT ou encore la problématique des installations (commerciales) à forte fréquentation.

Ce cours de quatre heures a pour but d'offrir une vision à 360° du DDP: des aspects juridiques aux aspects économiques, de la théorie à la pratique. Le tout illustré d'exemples concrets, permettant de bien comprendre ce sujet passionnant mais complexe.

Pour le premier volet, le cours proposera une mise en contexte de cet outil de développement territorial et immobilier, déjà utilisé chez les Romains. Il apportera la définition juridique du DDP et présentera les éléments spécifiques de son contrat. Il abordera ensuite le DDP sous l'angle économique, tant du point de vue du superficiaire que du superficiant, notamment en intégrant les notions de risque, de flux de trésorerie, de taux, etc. Il présentera également la méthode d'estimation des DDP, de manière à pouvoir évaluer la valeur d'un DDP dans le cadre d'une opération de développement immobilier.

Le second volet sera orienté pratique avec la présentation d'exemples concrets puis la réalisation d'exercices visant à estimer la valeur d'un DDP, sous l'angle du superficiaire et du superficiant.

A la fin de ce cours les termes "DDP", "superficiant", "superficiaire", "rente", "indemnité de retour", etc. n'auront plus de secret pour les étudiants. Ils seront capables d'intégrer cet outil de développement immobilier dans leurs futurs projets.