CORONAVIRUS

Obbligo di certificato alle assemblee condominiali / Comunicato di SVIT Svizzera del 16.09

L'Ufficio federale di giustizia interpreta l’Ordinanza Covid-19 Situazione particolare diversamente da SVIT Svizzera e dalla Camera degli esperti in materia di PPP. Di conseguenza, l'Associazione rivede la sua raccomandazione del 10 settembre 2021 relativa all'obbligo di certificato per le assemblee condominiali. Fondamentalmente, alle assemblee si applica un obbligo generale di certificato. Con questa condizione, l'amministrazione non viola i diritti di partecipazione dei comproprietari.

In una comunicazione del 10 settembre 2021, SVIT Svizzera e la Camera degli esperti in materia di PPP hanno informato sui cambiamenti relativi all'obbligo del certificato Covid. In seguito, l'Ufficio federale di giustizia (UFG) ha pubblicato un aggiornamento delle FAQ sulle assemblee generali. L'UFG è del parere che vi sia un obbligo generale di richiedere il certificato Covid per le manifestazioni che si svolgono al chiuso. Questo vale anche per le assemblee generali e quindi anche per le assemblee di PPP.

Secondo l'art. 14a dell'Ordinanza Covid-19 Situazione particolare, è possibile rinunciare all'obbligo del certificato per le manifestazioni al chiuso se sono soddisfatte alcune condizioni. Secondo l'opinione invariata di SVIT Svizzera e della Camera professionale PPP, queste condizioni possono essere soddisfatte per le assemblee condominiali - questo in particolare perché il diritto delle associazioni è applicabile anche alla PPP, e le autorità hanno finora sempre trattato, nel contesto della pandemia, le comunioni di comproprietari per piani come le associazioni, permettendo anche assemblee scritte e virtuali.

SVIT Svizzera e la Camera dei professionale PPP hanno discusso questa discrepanza con l'UFG, che però si attiene alla sua interpretazione più restrittiva. In ultima analisi, tuttavia, spetterebbe ai tribunali chiarire definitivamente questa questione. In tale contesto, le amministrazioni che organizzano assemblee con meno di 30 persone senza obbligo di certificato, nonostante rispettino le disposizioni dell'art. 14a dell'Ordinanza, corrono il rischio di un procedimento penale e, nel peggiore dei casi, di una multa. Sono inoltre noti casi in cui i proprietari di locali non permettono eventi senza l'obbligo del certificato.

Correttamente e in accordo con l'ultima comunicazione di SVIT Svizzera e della Camera professionale dei proprietari per piani, l'UFG ha anche dichiarato nelle FAQ che, in caso di assemblea con obbligo di certificato, è lecito rifiutare la partecipazione fisica di un comproprietario per piani che non presenta il certificato Covid.

SVIT Svizzera e la Camera Professionale stanno quindi rivedendo la loro raccomandazione al fine di minimizzare i rischi per le amministrazioni:

NUOVO: Per le assemblee di condominio vige sempre l’obbligo di presentare il certificato Covid. I comproprietari devono essere informati di questo nella convocazione. Inoltre, è importante richiamare l'attenzione sulla possibilità di voto tramite delega.

- Per le assemblee che si svolgono in presenza, si raccomanda un controllo rigoroso del certificato prima dell'ingresso alla sala riunioni. Vorremmo sottolineare che una violazione delle norme può avere conseguenze penali per l'amministrazione come organizzatore.

- Poiché è ancora possibile essere testati prima di un’assemblea e quindi ottenere il certificato, le persone non vaccinate non sono escluse da un’assemblea. Pertanto, a nostro parere, non sarà possibile contestare con successo le risoluzioni dell'assemblea, a seguito dell'obbligo di ottenere il certificato o del rifiuto di accesso all’assemblea per mancanza del certificato.

- Cade l'obbligo della mascherina e delle distanze, ma resta l'obbligo di elaborare un piano di protezione.

Alla luce della situazione attuale, la Camera degli esperti in materia di PPP della SVIT continua a raccomandare un'attenta riflessione al momento di decidere la modalità di svolgimento delle assemblee condominiali. Almeno fino alla fine dell'anno, le assemblee sono infatti possibili anche come incontro virtuale o con voto scritto. La decisione rimane di competenza dell'amministrazione.

Al momento della convocazione:
- Ricordare di portare con sé il certificato COVID.
- Ricordare che è possibile farsi rappresentare tramite delega.

Comunicato stampa dell'8.9.21 del Consiglio federale sull'estensione dell'obbligo del certificato

FAQ del Consiglio federale sull'estensione dell'obbligo

Assemblee condominiali: modelli per le votazioni scritte

Le comunioni dei comproprietari possono attualmente svolgere fisicamente le loro assemblee (con obbligo di certificato). In alternativa, fino al 31.12.2021 sono possibili votazioni per iscritto o conferenze telefoniche o video. SVIT Svizzera e la Camera degli esperti di PPP hanno sviluppato modelli per il voto scritto.

A causa della pandemia di coronavirus e delle relative misure emanate dalla Confederazione, è possibile svolgere l'assemblea condominiale per iscritto (o via telefono o videoconferenza). L'implementazione di questa modalità è possibile fino al 31.12.2021, per il momento.

La base giuridica si trova nell'articolo 27 dell’Ordinanza 3 sui provvedimenti per combattere il coronavirus (Ordinanza 3 Covid-19). La comunità dei proprietari del condominio è considerata una "società" ai sensi della presente ordinanza. Per maggiori dettagli, vedere le FAQ dell'Ufficio federale di giustizia aggiornate al 13.09.2021 (https://www.bj.admin.ch/dam/ejpd/it/data/aktuell/news/2020/2020-03-06/faq-gv-i.pdf.download.pdf/faq-gv-i.pdf).

Diversi membri della SVIT si sono rivolti all'associazione per chiedere se "l'esecuzione scritta" debba essere intesa nel senso di una risoluzione circolare (unanimità). Questo non è il caso. Si applicano i quorum di voto previsti dai regolamenti e dalla legge.

SVIT Svizzera e la Camera degli esperti per le proprietà per piani SVIT raccomandano un'attenta riflessione quando si decide a favore o contro una votazione per iscritto. Punti particolarmente controversi, dove ci si aspetta una discussione, o dove devono essere votate diverse proposte - probabilmente contraddittorie - potrebbero non essere adatti a votazioni puramente scritte. Per tali questioni, possono essere adatte le seguenti alternative:

• Documentazione molto dettagliata delle proposte in esame
• Svolgere l’assemblea come conferenza video o telefonica
• Svolgere un momento di informazione e discussione digitale, seguito da una votazione scritta
• Rinvio delle questioni (soprattutto in assenza di urgenza)

Di seguito troverete dei modelli, che dovrebbero essere adattati alla comunità specifica e ai temi in votazione.

Nell'ambito della registrazione del verbale, si deve indicare sotto ogni punto dell'ordine del giorno chi si è astenuto dal voto o chi non era del parere della maggioranza. Questo è l'unico modo per determinare chi può avere il diritto di contestare il voto. Gli originali delle schede di voto devono essere conservati per la durata del periodo di contestazione di 30 giorni e per circa un mese dopo. Dopo che il verbale è diventato legalmente vincolante, i documenti di voto possono essere distrutti.