Avec 500 000 logements proposés à la location, le marché suisse du logement locatif reste très dynamique. Entre octobre 2020 et septembre 2021, les logements spacieux ont été plus recherchés que les petits logements. Tel est le résultat de l’indice du logement en ligne du Real Estate Institute et du SVIT Suisse.
Depuis le début de la pandémie de Covid-19, les paramètres du marché du logement locatif présentent des fluctuations marquées. Le plus frappant est le nombre total de logements locatifs proposé à la location sur les portails immobiliers en ligne. Lors de la période étudiée, entre octobre 2020 et septembre 2021, 500 084 annonces pour des logements à louer ont été mises en ligne. Par rapport à la période de comparaison – entre octobre 2018 et septembre 2019, soit juste avant le début de la pandémie –, cela représente quelque 40 000 logements en plus, soit une croissance de 8%. Tel est le résultat, pour la période octobre 2020 – septembre 2021, de l’indice du logement en ligne (ILL), que le Swiss Real Estate Institute de l’HWZ Zurich et le SVIT Suisse calculent deux fois par année.
Alors que les locataires désireux de déménager restent nombreux, le marché a été confronté par phases à des frictions inhabituelles: le confinement et les restrictions de liberté de mouvement qui ont freiné les déménagements. La durée d’annonce moyenne s’est allongée en conséquence, passant à 35 jours pendant le confinement. Mais elle n’a été que temporaire. Avec la levée progressive des restrictions, les logements locatifs ont à nouveau trouvé preneurs plus rapidement dans toute la Suisse. Au cours de la période étudiée, un raccourcissement de la durée d’annonce à 33 jours a même été enregistré. Ce chiffre est légèrement inférieur à la durée d’annonce avant la pandémie (34 jours entre octobre 2018 et septembre 2019). L’augmentation des volumes couplée à un raccourcissement de la durée d’annonce signifie que le marché des transactions est de plus en plus dynamique, et que la durée des locations se raccourcit
Évolution inégale d’une région à l’autre
Mais toutes les régions et tous les types d’agglomération n’ont pas pu profiter dans les mêmes proportions de raccourcissements des durées d’annonce. Dans les centres, les bailleurs ont dû patienter davantage avant que leurs objets ne trouvent preneurs. Ainsi, dans les 12 villes étudiées, la durée d’annonce moyenne s’est allongée de 2 jours pour passer à 29 jours.
A Berne, la durée d’annonce s’est raccourcie de 3 jours pour passer à 19 jours. Désormais, Berne arrive en deuxième position derrière Zurich parmi les villes qui présentent les durées d’annonces les plus courtes. Pourtant, comparé à la période précédente, Berne a connu une augmentation de 53% du nombre de logements proposés à la location et, au cours de l’année 2021, son nombre d’habitants a légèrement diminué (–0,5% entre janvier et septembre). Ce raccourcissement des durées d’annonces moyennes, qui se traduit aussi par une réduction du taux de logements vacants, peut s’expliquer pour l’essentiel par une augmentation de la fréquence des déménagements. Zurich semble aussi connaître une évolution similaire, quoique moins marquée. En dépit d’une augmentation évidente du nombre de logements proposés à la location et de la quasi-stagnation du nombre d’habitants, les durées d’annonces ne s’allongent pratiquement pas. Hormis à Berne, la durée d’annonce ne s’est raccourcie qu’à Coire, mais là, les volumes d’annonces sont en recul. Les villes de Zurich, Berne, Fribourg et Neuchâtel ont toutes enregistré un élargissement de 20% du volume des annonces en comparaison annuelle.
Clair raccourcissement des durées d’annonces dans les cantons ruraux alémaniques
15 des 26 cantons suisses ont enregistré un raccourcissement des durées d’annonces, mais ce phénomène est apparu de manière particulièrement nette dans certains cantons ruraux alémaniques (UR –14 jours, GR –11 jours, BE –10 jours). Dans la plupart des cas (16 cantons), ce raccourcissement était couplé à un recul des volumes d’annonces. Cette évolution signifie que, pour l’ensemble du pays, la croissance du volume s’est concentrée sur 10 cantons. Dans les cantons romands, les durées d’annonces se sont allongées, sans exception.
Report vers des logements plus spacieux et plus chers
Dans les 12 villes suisses étudiées, la durée d’annonce et le nombre d’annonces évoluent en sens inverse pour les plus petits logements (1 pièce) et pour les logements les plus spacieux (5 pièces et plus). Les petits logements bon marché d’une pièce doivent parfois être proposés plus longtemps à la location que les logements spacieux et onéreux. Alors que le nombre de logements d’une pièce proposés à la location a augmenté de 40%, le nombre de logements de 5 pièces et plus a diminué de 8% en comparaison annuelle. Dans l’ensemble, le volume des annonce a connu un élargissement de 15% dans les 12 villes.
L’évolution des préférences au niveau de la demande a globalement rééquilibré les marchés du logement urbains. Autrement dit, l’excédent structurel de l’offre dans le segment des logements spacieux et onéreux s’est amenuisé, de même que l’excédent structurel de la demande pour les petits logements bon marché. Dans toute la Suisse et dans toutes les villes étudiées, la fréquence de résiliation des baux pour des logements d’une pièce a été supérieure à la moyenne.