Ein Stockwerkeigentümer hat kein Volleigentum an seiner Wohnung, sondern nur einen Miteigentums­anteil an einem gemeinschaftlichen Grundstück. Während die gemeinschaftlichen Bauteile von allen Miteigentümern benützt werden können, steht dem Stockwerkeigentümer das Sonderrecht an seiner Wohnung zu. Dieses kann er allein benützen. Vom Grundsatz her ist deshalb ein jeder in der Nutzung seiner Stockwerkeinheit frei. Weil die Einheit aber Teil einer gemeinschaftlichen Liegenschaft ist, gibt es sowohl gesetzliche wie auch vereinbarte Schranken, die es zu beachten gilt. Dieser Beitrag geht der Frage nach, ob die kurzzeitige Vermietung eines Miteigentumsanteils bzw. einer im Sonderrecht stehenden Stockwerkeigentumseinheit – etwa über Plattformen wie Airbnb – zulässig ist.

Das Gesetz lässt die Kurzzeitvermietung im Stockwerkeigentum grundsätzlich zu und statuiert lediglich das Prinzip der schonenden Rechtsausübung. Hiernach darf die Ausübung des Sonderrechts die Rechte der anderen Stockwerkeigentümer nicht einschränken und gemeinschaftliche Bauteile nicht beschädigen oder beeinträchtigen. So lange also die – kurzzeitigen – Gäste bei der Nutzung der Stockwerk­einheit etwa die Hausordnung (Nachtruhe etc.) einhalten, ist die Kurzzeitvermietung im Stockwerk­eigentum von Gesetzes wegen nicht per se verboten.

Die freie Benutzung der Stockwerkeinheit kann aber durch die Gemeinschaftsordnung eingeschränkt werden, sei dies im Begründungsakt, im Reglement oder per einfachem Beschluss der Eigentümerversammlung. So darf die Gemeinschaft etwa die Zweckbestimmung sowie die Benutzungsweise der Liegenschaft bestimmen und für diese beispielsweise eine Wohn-, Hotel- oder eine Gewerbenutzung festlegen.