Mit dem Inkrafttreten des revidierten Aktienrechts am 1. Januar 2023 fällt die Covid-Sonderregelung gemäss Art. 27 «Covid-19-Verordnung 3» unter anderem für Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften dahin, ihre Abstimmungen mit den reglementarischen Quoren in schriftlicher Form oder Versammlungen via Video-Konferenzsystem durchführen zu können. Die Frage, ob die eine oder andere Form im Reglement vorgesehen werden kann, ist juristisch nicht geklärt. Die Fachkammer Stockwerkeigentum hat dazu nachfolgende Fachinformation herausgegeben.

Das Gesetz sieht grundsätzlich nur zwei zulässige Beschlussformen für Stockwerkeigentümergemeinschaften vor: Einerseits die Beschlussfassung im Rahmen einer Stockwerkeigentümerversammlung, anderseits den (einstimmigen!) Zirkulationsbeschluss. Nachdem der Bundesrat das Inkrafttreten der Aktienrechtsrevision vom 1. Januar 2024 auf den 1. Januar 2023 vorgezogen hat, endet die Geltungsdauer von Art. 27 der Covid-19-Verordnung 3 am 31. Dezember 2022. Damit entfällt auf dieses Datum hin die gesetzliche Grundlage, welche seit Inkrafttreten der Covid-19-Gesetzgebung schriftliche Abstimmungen und virtuelle Versammlungen zulässig erklären.

Schriftliche Abstimmungen ab 1. Januar 2023

Schriftliche Abstimmungen mit Mehrheitsbeschlüssen sind demgemäss nach dem 1. Januar 2023 grundsätzlich nicht mehr zulässig. Fraglich ist, ob die Schaffung einer reglementarischen Grundlage schriftliche Mehrheitsabstimmungen dauerhaft zulässig macht. Das Bundesgericht hat diese Frage bisher nicht entscheiden müssen und auch keinen Hinweis gegeben, ob dies aus seiner Sicht zulässig sein könnte. Die Lehre ist diesbezüglich uneinig. Einige Autoren (z.B. Schwarz und Sutter-Somm) sprechen sich dafür aus, andere (z.B. Wermelinger) sind klar dagegen. Als Argumente dagegen werden u.a. angeführt, dass die dauerhafte Durchführung von schriftlichen Abstimmungen die Versammlungsdemokratie ausser Kraft setzt und damit ein erhebliches Missbrauchspotential bietet. Der SVIT hat diesbezüglich noch keine Position erarbeitet.

Die Einführung einer reglementarischen Grundlage für schriftliche Abstimmungen ist damit Voraussetzung für die Zulässigkeit von schriftlichen Beschlussfassungen ab 2023. Es ist jedoch unsicher, ob sie dafür auch ausreicht. Will eine Stockwerkeigentümergemeinschaft eine solche Reglementsanpassung einführen, so wird dringend empfohlen, die Gemeinschaft darauf hinzuweisen, dass unsicher ist, ob diese einer gerichtlichen Überprüfung auch standhält. Auf einer solchen, u.U. nichtigen Grundlage gefassten Beschlüsse wären dann - für den Fall der Nichtigkeit der reglementarischen Grundlage - auf jeden Fall anfechtbar, u.U. sogar nichtig. Ob eine Gemeinschaft ein solches Risiko in Kauf nehmen will, muss der Gemeinschaft überlassen werden. 

Virtuelle Versammlungen ab 1. Januar 2023

Auch für virtuelle Versammlungen fehlt ab dem 1. Januar 2023 eine gesetzliche Grundlage. Die im Aktienrecht neu in Kraft tretenden Bestimmungen zu virtuellen Versammlungen sind nicht direkt, bzw. wohl auch nicht analog auf das Stockwerkeigentum übertragbar. Ob die Schaffung einer reglementarischen Grundlage zur Zulässigkeit von virtuellen Abstimmungen ausreicht, ist fraglich. Lehrmeinungen dazu sind - Stand heute - noch keine ersichtlich. Aufgrund der durchaus positiven Erfahrungswerte der letzten Jahre ist aber davon auszugehen, dass die Zurückhaltung, welche gewisse Autoren vor der Pandemie gegen die Zulässigkeit solcher Reglementsbestimmungen geäussert haben, kaum Bestand haben dürften. Schaffen also Stockwerkeigentümergemeinschaften eine solche reglementarischen Grundlage (oder verfügen bereits über eine solche), so ist davon auszugehen, dass virtuelle Versammlungen auch nach dem 1. Januar 2023 zulässig sein sollten.

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