«Wie rechtfertigen Sie die Mehreinnahmen der Verwaltungen?» Mit dieser und anderen Fragen zur Verwaltungspauschalen der Heiz- und Nebenkostenabrechnung konfrontiert der «Kassensturz» derzeit den SVIT Schweiz und Mitgliedfirmen des Verbands. Im Mai soll dazu ein Beitrag ausgestrahlt werden. «Kassensturz» schreibt weiter:«Im Beitrag tritt mindestens ein betroffener Mieter sowie der Mieterverband Zürich auf. Beide kritisieren sowohl (XY) als Verwalterin des Mieters als auch die Vorgehensweise der Branche insgesamt. Als Verband der Immobilienverwalter bitten wir Sie um eine Stellungnahme. Gerne laden wir Sie zu einem Interview in unser Studio ein.» Auf Letzteres verzichtet der SVIT dankend, da nicht davon auszugehen ist, dass der «Kassensturz» ausgewogen berichtet und es vielmehr um ein Vermieter-Bashing geht.
Wie aus der Anfrage des SRF hervorgeht, argumentiert der Mieterverband Zürich, es handle sich bei den gestiegenen Verwaltungspauschalen um eine versteckte Mietzinserhöhung. Der Mieterverband schätzt, dass Mieter in der Schweiz in der Berechnungsperiode 2022/23 rund 60 Mio. CHF mehr Verwaltungshonorare auf den Heiz- und Nebenkosten bezahlen mussten als im Vorjahr. Diese Mehreinnahmen seien nicht durch allfällige Mehraufwände der Bewirtschaftung gerechtfertigt. Der Verband fordere darum, dass sich die Höhe des Honorars an den Jahren vor der Energiekrise orientiere. Woher der Mieterverband diesen Betrag nimmt, erschliesst sich dem SVIT nicht. Einmal mehr dürfte er damit einfach einen Betrag in die Welt gesetzt haben, der von den Medien willfährig kolportiert wird.
An den Argumenten, warum man es keinen Grund gibt, an den Verwaltungskostenpauschalen zu rütteln, hat sich seit der ersten Stellungnahme des SVIT vom 20. Oktober 2022 («Keine Anpassung der Verwaltungskosten») nichts geändert. Der Verband hat seine Haltung gegenüber dem «Kassensturz» bekräftigt:
- Die aktuelle Rechtsprechung hat mehrfach bestätigt, dass die für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung entstehenden Verwaltungskosten nach Aufwand oder im Rahmen der branchenüblichen Ansätze abgerechnet werden dürfen. Die Ansätze richten sich nach der Ortsüblichkeit und sind demzufolge regional verschieden. Auch Unterschiede von Liegenschaft zu Liegenschaft sind nachvollziehbar.
- Die Abrechnung der Verwaltungskosten nach dem prozentualem Anteil hat den wesentlichen Vorteil der Einfachheit und Transparenz, sowohl für die Bewirtschaftung bei der Erstellung der Abrechnung wie auch für den Mieter bei der Kontrolle der Nebenkostenabrechnung. Prozentuale Pauschalen sind in der Privatwirtschaft und im öffentlichen Sektor nicht unüblich, so etwa bei der Mehrwertsteuer. Verwaltungskostenpauschalen für Nebenkostenabrechnungen stellen somit keine Ausnahme dar.
- Es ist richtig, dass die verrechenbaren Verwaltungskosten nach der prozentualen Berechnungsmethode mit der Höhe der Heiz- und Nebenkosten sinken oder steigen. So sind beispielsweise die Strompreise über viele Jahre gesunken, was über den Allgemeinstrom der Liegenschaften auch zu tieferen Nebenkosten und damit tieferen Verwaltungskostenpauschalen geführt hat.
- Mit der energetischen Ertüchtigung von Liegenschaften sinkt der Energieverbrauch des Schweizer Immobilienparks spürbar. Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnungen dürften ebenfalls einen Beitrag zur Reduktion des Energieverbrauchs leisten. Dies führt insgesamt zu tieferen Kosten für Heizung und Warmwasseraufbereitung, wovon die Mieter profitieren. Tiefere Energiekosten führen wiederum zu tieferen Verwaltungsentschädigungen, wenn diese nach dem pauschalen Ansatz verrechnet werden.
- Der SVIT Schweiz erhebt die Entwicklung der Akontozahlungen für Nebenkosten auf bestehenden und neuen Mietverträgen kontinuierlich. Die jüngsten Zahlen zeigen eine Abflachung nach einer insgesamt nur moderaten Steigerung während der letzten zwei Jahre. Die Nebenkosten jeder einzelnen Wohnung hängt von den spezifischen Gegebenheiten ab – namentlich dem Energieträger der Heizung und Warmwasseraufbereitung. Der beschriebene Trend deckt sich mit der Preisentwicklung für fossile Energieträger und der Marktpreise für elektrische Energie. Diese sind in den letzten Monaten wieder deutlich gesunken, was sich in sinkenden Nebenkosten niederschlagen wird.
- Der SVIT Schweiz geht aktuell davon aus, dass die Verwaltungsaufwendungen nach effektiver Methode mit der zunehmenden Komplexität der haustechnischen Anlagen, mit allgemeinen Kostensteigerung, mit der zunehmenden Verbreitung verbrauchsabhängiger Abrechnungen und der starken Preisfluktuation für Energie höher ausfallen würden als die Pauschalen und tendenziell weiter steigen wird.
- Eine Deckelung der Verwaltungskostenpauschalen auf einen nominalen Betrag lehnt der SVIT Schweiz ab. Eine solche würde Art. 4 VMWG und dem Prinzip der Kostenwahrheit widersprechen.
