Antworten auf Fragen zur Tätigkeit in der Immobilienwirtschaft und Empfehlungen des SVIT Schweiz im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie. Reichen Sie uns weitere Fragen ein! Wir nehmen Sie gerne in unseren Katalog auf.

Es handelt sich um allgemeine, unverbindliche (Rechts-)Auskünfte unter Vorbehalt des konkreten Einzelfalls. Die Ausgangslage kann sich jederzeit ändern und eine Neubeurteilung erforderlich machen. Aktueller Stand der Rechtslage ist 16. März 2020.

Sofern sich das Honorar für die Bewirtschaftung an den vereinnahmten (und nicht an den vereinbarten) Mietzinserträgen bemisst, haben Mietzinssenkungen und Stundungen einen negativen Einfluss auf dieses Honorar. Dies ist aus Sicht des SVIT Schweiz in den Erwägungen zu Mietzinssenkungen und Stundungen unbedingt zu berücksichtigen. Bewirtschaftungsunternehmen können dadurch in finanzielle Engpässe geraten.
Die Immobilienwirtschaft ist aktuell von der «ausserordentlichen Lage» (Stand 16.03.20) nicht unmittelbar betroffen. Showrooms und Einrichtungen mit Publikumsverkehr sowie ein allfälliger Schalterdienst sind jedoch zu schliessen (nicht jedoch der Büroempfang).

Zahlreiche Unternehmen haben durch Homeoffice und andere Massnahmen ihre Personalpräsenz gesenkt. Im Büro sind einfache Vorsichtsmassnahmen angezeigt, z.B. Entfernen von Stoffhandtüchern, regelmässiges Desinfizieren von Türgriffen, Bereitstellen von Flüssigseife, Abstandhalten usw. Die Mitarbeitenden sind anzuweisen, unter allen Umständen zu Hause zu bleiben, wenn sie Husten oder Fieber haben.

In der Bewirtschaftung von Mietliegenschaften sind niederschwellige Massnahmen empfehlenswert, die über die allgemeinen Anweisungen hinausgehen. An erster Stelle stehen Rücksichtnahme und Vorsichtsmassnahmen. Der SVIT ruft seine Mitglieder dazu auf, besonderes Augenmerk auf vulneralbe Personen in Mietliegenschaften zu richten (ältere, alleinstehende oder besonders gefährdete Personen, soweit bekannt: Personen in Selbstquarantäne). Sollten im weiteren Verlauf Einschränkungen der Bewegungsfreiheit erlassen werden, können diese Personen allenfalls telefonisch oder schriftlich kontaktiert und zu besonderen Bedürfnissen befragt werden.

Auf die Vermietung von Gemeinschaftsräumen in den Mietliegenschaften ist zu verzichten. Der Hygiene im halböffentlichen Raum (Treppenhäuser, Aufzüge, Türen, Türgriffe, Sonnerie) ist besondere Beachtung zu schenken. Allenfalls ist die Kadenz der Reinigung zu erhöhen und eine regelmässige Desinfektion vorzunehmen.

Tritt in einer Mietliegenschaft ein Krankheitsfall auf und erhält die Bewirtschaftung Kenntnis davon, nimmt sie – insbesondere bei Selbstisolation – mit der Krisenorganisation des betreffenden Kantons Kontakt auf, um allfällig erforderliche Massnahmen zu koordinieren. Voraussetzung ist, dass die Bewirtschaftung von einer Selbstisolation Kenntnis hat; sie kann dazu im Vorfeld alle Mieter auf das Unterstützungsangebot und die besonderen Vorsichtsmassnahmen im Fall von Selbstisolation oder Selbstquarantäne hinweisen und an das Verantwortungsbewusstsein der Betroffenen appellieren. Tritt ein Fall auf, sind die Mieter der betroffenen Liegenschaft unter Berücksichtigung des Persönlichkeitsschutzes reaktiv, jedoch ohne Verzug zu informieren, zur Besonnenheit aufzurufen und die getroffenen Massnahmen zu erläutern.

Der SVIT empfiehlt…

  • in allen Mietliegenschaften das Merkblatt des Bundesamts für Gesundheit anzubringen.

  • Gemeinschaftsräume zu schliessen.

  • Tumbler für den gemeinsamen Gebrauch ausser Betrieb zu setzen.

  • Die Mieter zu einem regelmässigen 90-Grad-Waschgang in gemeinschaftlichen Waschmaschinen aufzufordern.

  • Spielplätze abzusperren oder zu beschildern, dass der erforderliche Ab-stand zwischen Erwachsenen eingehalten wird.

Regelmässig eine Desinfektion von Türgriffen, Schaltern, Sonnerie usw. vorzunehmen.

Aus Sicht des SVIT Schweiz sind derzeit – Stand 15.03.2020 – keine flächendeckenden Einschränkungen der wirtschaftlichen Tätigkeit von Unternehmen der Immobilienwirtschaft zu erkennen, die eine Entschädigung für Kurzarbeit oder anderweitige finanzielle Unterstützung rechtfertigen. Im Einzelfall können Unternehmen in begründeten Fällen Entschädigung für Kurzarbeit oder finanzielle Unterstützung bei Liquiditätsengpässen beantragen. Informationen hierzu erteilt das SECO.
Die Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft kann für nicht aufschiebbare Beschlüsse den Weg über die Vollmachterteilung an die Verwaltung wählen. Der Gesetzgeber stellt keine besonderen Anforderungen an die Form der Vollmacht. Schriftlichkeit und der rechtsgültigen Unterschrift durch den Vollmachtgeber sind jedoch unbedingt empfehlenswert. Allfällige Stimminstruktionen müssen unmissverständlich abgefasst sein und sich auf die Traktandenliste beziehen. Im Weiteren sind allfällige Bestimmungen im Reglement zu beachten.
Die Hygiene im halböffentlichen Raum (Treppenhäuser, Lift, Gemeinschaftsräume usw.) von Liegenschaften hat hohe Priorität. Wenn die betreffende Person die Reinigungsarbeit aus Gesundheitsbedenken nicht mehr ausführen will (und es sich nicht um ein Arbeitsverhältnis handelt), sollten unbedingt Alternativen gesucht werden. Mit entsprechenden Schutzmassnahmen (insb. Handschuhe) ist die Reinigung ohne besonderes Risiko möglich.
Eine Ausschusssitzung fällt unter das Veranstaltungsverbot von Art. 6 der «Verordnung 2 über Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus (COVID-19)» des Bundesrats vom 13.03.20 (mit den Änderungen vom 16. März 2020). Entsprechend ist sie verboten, unabhängig davon, ob es sich um eine kleine oder grosse Gruppe handelt. Der SVIT empfiehlt in diesem Fall eine Telefonkonferenz.
 

Aufgrund der «ausserordentlichen Lage» sind Versammlungen bis zum 19. April 2020 verboten. Dies betrifft unter anderem die Versammlungen der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften (STWEG).
 
Der Bundesrat hat mit Wirkung ab Dienstag, 17. März 2020 die «ausserordentliche Lage» erklärt. Vom Veranstaltungsverbot bis zum 19. April 2020 betroffen sind unter anderem die Versammlungen der STWEG. Die Verwaltung der STWEG hat bereits anberaumte Versammlungen mit Hinweis auf die «Verordnung 2 über Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus (COVID-19)» des Bundesrats vom 16. März 2020 abzusagen und auf einen Termin nach dem 19. April 2020 zu vertagen.

Um die Handlungsfähigkeit und die Liquidität von Stockwerkeigentümergemeinschaften zu gewährleisten, stehen unter anderem folgende Optionen zur Verfügung:

  1. Beschlussfassung und Diskussion anlässlich einer Telefon- oder Videokonferenz: Diese Option scheint nur bei kleineren Gemeinschaften sinnvoll möglich. Sie stellt die Teilnehmer zudem vor technische Hürden, die kaum von allen gemeistert werden können.
  2. Verschiebung der Versammlung auf das Folgejahr: Diese Option ist rechtlich heikel, da das Gesetz in Art. 712m ZGB grundsätzlich jährliche Versammlungen vorsieht. Nach Auffassung des SVIT dürften die aktuellen Ereignisse aber Rechtfertigungsgrund genug sein, um gegen diese Regelung zu verstossen, bzw. zumindest kein Grund für ein erfolgreiches Abberufungsverfahren zu sein.
  3. Schriftliche Abstimmungen: Art. 6a der «Verordnung 2 über Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus (COVID-19)» des Bundesrats vom 16. März 2020 sieht vor, dass Beschlüsse von Gesellschaften auf schriftlichem Weg, in elektronischer Form oder durch Stimmrechtsvertretung gefasst werden können. 
  4. Durchführung einer Versammlung mit Bevollmächtigung der Verwaltung und verbindlicher Stimminstruktion: Dieser Weg ist dann sinnvoll und zulässig, insoweit das Reglement eine Vertretung eines Eigentümers durch die Verwaltung nicht ausschliesst. Die Verwaltung ist bei dieser Variante gehalten, die Stockwerkeigentümer detailliert zu informieren und saubere Fragestellungen zu formulieren. Die Stimminstruktion kann dann auf dem Vollmachtenformular, allenfalls auch auf elektronischem Weg erfolgen. Zwar besteht privatrechtlich ein Zwang, jeden Eigentümer zur Stockwerkeigentümerversammlung zuzulassen. Das öffentlich-rechtliche Verbot von Versammlungen geht dieser Regelung nun aber nach Auffassung des SVIT vor. Der SVIT empfiehlt derartige Versammlungen auf diejenigen Fragen zu beschränken, die entweder unstrittig (in der Regel Rechnung, Entlastung der Verwaltung, Budget) oder dringlich sind. Übrige Fragen sind nach Möglichkeit auf das nächste Jahr, bzw. auf die Zeit nach Ende des Notrechts zu verschieben. Im Anschluss an die Versammlung ist das Protokoll zu versenden.

Insoweit einzelne Stockwerkeigentümer mit dem Vorgehen der Verwaltung oder mit dem Abstimmungsergebnis nicht einverstanden sind, steht diesen nach Zustellung des Protokolls die Möglichkeit zu, die entsprechenden Beschlüsse anzufechten. Diese Anfechtung erfolgt je nach Streitwert im ordentlichen oder im vereinfachten Verfahren. In jedem Fall ist einer Gerichtsverhandlung eine Verhandlung vor dem Friedensrichter vorgelagert. Es ist nicht davon auszugehen, dass in der aktuellen Lage während der Dauer des Notrechts irgendwelche Versammlungen durchgeführt werden, schon gar wegen nicht dringlicher Angelegenheiten. Vor diesem Hintergrund verbleibt dem Verwalter die Möglichkeit, allfällige Anfechtungsklagen in einem frühen Stadium die Grundlage zu entziehen, indem nach Ende des Notrechts allenfalls angefochtene Beschlüsse noch einmal wiederholt

Eine Abgrenzung durch den Vermieter ist kaum möglich. Wir empfehlen, ausschliesslich in klaren Fällen weiterhin eine Frist von 30 bzw. 10 Tagen anzusetzen. Siehe dazu die Branchenempfehlung des SVIT Schweiz.
Wir empfehlen, die Fristerstreckung vorbehaltlos und ohne Begründung seitens des Mieters zu gewähren. Siehe dazu die Branchenempfehlung des SVIT Schweiz.
Nein. Eine solche käme allenfalls in Frage, wenn die Mietsache wegen eines Mangels nicht mehr vertragsgemäss genutzt werden könnte. Der Vermieter muss sich in der jetzigen Situation nicht vorhalten lassen, dass der Betrieb eingestellt werden muss. Die Betriebe müssen sich in erster Linie an die zuständigen Stellen für Kurzarbeitsentschädigung und weitere finanzielle Massnahmen zur Unterstützung der Wirtschaft wenden. Eine Übersicht gibt das SECO. Der SVIT Schweiz weist aber mit Blick auf die angespannte gesamtwirtschaftliche Situation darauf hin, dass der Spielraum für einvernehmliche Lösungen ausgenutzt werden soll.

Es gelten die allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts. Es muss eine Kündigungsandrohung ausgesprochen werden. Allerdings kann seitens der Bewirtschaftung aus Kulanzüberlegungen umgehend das Gespräch mit der Mieterschaft gesucht werden, wenn die Bewirtschafter/innen von einem durch die Corona-Pandemie bedingten Härtefall Kenntnis erhält.

Der Ort der Ansteckung ist kaum nachzuvollziehen. Ein Haftung seitens des Vermieter oder des Vormieters besteht nicht. Der Vermieter ist jedoch gehalten, bei der Abnahme und Übergabe der Wohnung nach den Empfehlungen des BAG vorzugehen. Ausserdem besteht eine Fürsorgepflicht des Arbeitgebers für seine Mitarbeitenden.
Nein, eine flächendeckende Desinfektion bei allen Wohnungen ist nach unserer Interpretation der BAG-Richtlinien nicht erforderlich, sondern nur bei begründeten Verdachtsfällen.
Die Besichtigung von Wohnungen – z. B. bei Neu- und Wiedervermietung bzw. bei einem Augenschein in laufenden Mietverhältnissen – ist weiterhin problemlos möglich, wenn die allgemeinen Vorsichtsmassnahmen eingehalten werden.
Grundsätzlich gerät der Mieter durch eine verspätete Rückgabe der Mietsache in Verzug (Art. 267 OR). Erhält der Vermieter Kenntnis von einem drohenden Verzug, so ist unverzüglich mit dem Mieter und dem Nachmieter Kontakt aufzunehmen und nach einvernehmlichen Lösungen zu suchen. Von der Durchsetzung der Räumung wird abgeraten. Weiter empfiehlt der SVIT Schweiz, die Wohnung nach dem Auszug auf eigene Kosten desinfizieren zu lassen. Andernfalls müsste er sich u.U. einen Mangel der Mietsache vorwerfen lassen.
 
Der SVIT Schweiz steht einer Wohnungsabnahme und -übergabe ohne Anwesenheit des Bewirtschafters kritisch gegenüber. Ohne Augenschein und beiderseits unterzeichnetes Protokoll kann ein Schaden nicht mehr geltend gemacht werden (Wohnungsabnahme) bzw. es ist später nicht mehr feststellbar, wem ein Schaden anzulasten ist (Wohnungsübergabe). Mit einfachen Hygienemassnahmen und den allgemeinen Vorsichtsmassnahmen ist eine Wohnungsabnahme bzw. -übergabe problemlos möglich. Das Risiko von 1:1-Ansteckungen ist in einem solchen Fall vernachlässigbar.
Umzüge, Wohnungsabnahmen und Wohnungsübergaben sind von den verschärften Anordnungen von Bund und Kantonen nicht betroffen. Dies gilt auch für jene Kantone, die – Stand 15.03.2020 – strengere Einschränkungen des öffentlichen Lebens erlassen haben. Unter Einhaltung der allgemeinen Hygienevorschriften ist auch die Wohnungsabnahme und -übergabe weiterhin ohne besondere Gefahr möglich. Das Risiko einer 1:1-Ansteckung ist bei einer Wohnungsabnahme oder -übergabe vernachlässigbar.
Ein Kondensationsentfeuchter ist nach den verfügbaren Quellen keine besondere Gefahrenquelle, da eine Übertragung der Viren über die Luft bisher nicht nachgewiesen wurde und kein Kontakt mit der Wäsche stattfindet (nicht wie bei einem Tumbler). Gleichwohl empfehlen wir die üblichen Vorsichtsmassnahmen beim Entleeren des Wasserbehälters (sofern nicht am Abwassernetz angeschlossen). Ausserdem sollten den Bewohnern angeraten werden, die Wäscheleinen vor dem Aufhängen mit einem Desinfektionstuch zu reinigen.
Das Benützen eines Spielplatzes ist von der Verordnung des Bundes nicht erfasst. Dementsprechend fehlt die Handhabe des Eigentümers, Bewirtschafters, Verwalters oder Hauswarts. Einzige Möglichkeit ist, auf das unangemessene Verhalten hinzuweisen, z.B. mit den Warnschildern des BAG, und an die Solidarität zu appellieren.
 
Eine erhöhte Gefahr in Gebäuden mit kontrollierte Lüftung besteht nach aktuellen Erkenntnissen nicht. Eine reine Übertragung durch die Luft ist gemäss BAG bisher nicht nachgewiesen.
 
Art. 10c der Verordnung 2 über Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus (COVID-19) des Bundesrats, Stand 25. März 2020, besagt, dass Arbeitgeber verpflichtet sind, mit geeigneten organisatorischen und technischen Massnahmen die Einhaltung der Empfehlungen des Bundes betreffend Hygiene und sozialer Distanz sicherzustellen und – falls dies nicht möglich ist – Arbeitnehmern unter Lohnfortzahlung zu beurlauben. Diese per 21. März 2020 revidierte Bestimmung kann bedeuten, dass für beurlaubte Hauswarte keine finanzielle Entschädigung bei der Ausgleichskasse beantragt werden kann. Gleichwohl empfiehlt der SVIT Schweiz, Hauswarte mit Altersjahr 65+ zu beurlauben.
Nein, das ist nicht nötig. Eine Reinigung von gewissen Oberflächen (Schalter, Türgriffe usw.) ist jedoch sinnvoll. Die Bewohner sind zudem anzuhalten, ihre Hände regelmässig zu waschen (z.B. vor dem Verlassen der Wohnung und nach der Rückkehr in die Wohnung). Eine der häufigsten Übertragungen findet von den Händen auf die eigenen Schleimhäute statt.
 
Das Benützen von Aufzügen mit mehreren Personen stellt keine erhöhte Ansteckungsgefahr dar, da die Dauer der Fahrt in der Regel sehr kurz ist. Eine regelmässige Reinigung der Knöpfe ist jedoch empfehlenswert.
Aus Angst, angesteckt zu werden, können Arbeitnehmer nicht einfach der Arbeit fernbleiben. Ausnahme ist, wenn die betreffende Person zu einer Risikogruppe gehört. Der Arbeitgeber ist verpflichtet, Massnahmen zu ergreifen, welche die Möglichkeit einer Ansteckung möglichst gering halten (Bereitstellen von Einweg-Schutzhandschuhe, allenfalls Schutzbrille).
Der SVIT Schweiz empfiehlt, auf nicht dringende Arbeiten und das Ablesen von Zählern in den Wohnungen zu verzichten. Allenfalls sind Akonto-Rechnungen für den Verbrauch ins Auge zu fassen. Für unumgängliche Reparaturen sind die allgemeinen Vorsichtsmassnahmen ausreichend (Händewaschen, kein Händeschütteln, Desinfektion).
 
Gemäss Informationen der BAG-Hotline liegen keine gesicherten Informationen dazu vor, bei welcher Waschtemperatur das Corona-Virus abgetötet wird. Es ist umgekehrt auch nicht erwiesen, dass eine Übertragung über die Waschmaschine stattfinden kann. Es ist sinnvoll, regelmässig einen Kochwaschgang (90 Grad) auszuführen. Weiter muss davon ausgegangen werden, dass die Temperatur im Wäschetrockner nicht ausreichend hoch ist, um die Viren unschädlich zu machen. Auf den Betrieb von Trocknern sollte tendenziell verzichtet werden. Schliesslich ist in der Waschküche besonders auf die Hygiene zu achten (Desinfektion von Türgriffen, Oberflächen, Bedienfeld der Geräte usw.)
Überprüfen Sie die Zusammensetzung Ihrer herkömmlichen Reinigungsmittel. Wenn diese als desinfizierend und anti-viral bezeichnet sind, reicht deren Anwendung zur Not aus. Alternativ kann 0,1%iges Javelwasser zur Desinfektion verwendet werden.
Bei einer Besichtigung ist der Mieter keiner unmittelbaren Gefahr ausgesetzt. Es gilt das oben Erwähnte. Dem Vermieter ist darum weiterhin der Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Falls sich der Mieter weigert, wird er schadenersatzpflichtig. Grundsätzlich sollte ein solcher Fall aber mit gesundem Menschenverstand angegangen werden. Auf «Grossbesichtigungen» ist zu verzichten, und der Kreis der Interessenten ist so eng wie möglich zu halten. Dem Mieter kann angeboten werden, dass der Bewirtschafter die Wohnung in Abwesenheit des Mieters zeigt.
Da es sich bei Krankheit nach Einschätzung des SVIT weder um eine unsachgemässe Handhabung des Mietobjekts noch um einen nicht vertragsgemässen Gebrauch handelt, gehen die Kosten für die Desinfektion in einem solchen Fall zulasten des Wohnungseigentümers.
Wir empfehlen, das Gespräch mit dem Eigentümer aufnehmen und ihm die Entscheidung zu überlassen, ob Besichtigungen möglich sind. Wenn er Besichtigungen zustimmt, Vorsichtsmassnahmen treffen (Hände vor dem Betreten desinfizieren, keine Hände schütteln, Abstand halten, nach dem Verlassen Hände desinfizieren, möglichst wenig anfassen, allenfalls Einweghandschuhe tragen). Alternativ kann der Eigentümer die Liegenschaft auch zwischenzeitig verlassen. Wenn der Eigentümer keine Besichtigungen will, Termine bis mindestens 19. April aussetzen.
 

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