Antworten auf Fragen zur Tätigkeit in der Immobilienwirtschaft und Empfehlungen des SVIT Schweiz im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie.

Es handelt sich um allgemeine, unverbindliche (Rechts-)Auskünfte unter Vorbehalt des konkreten Einzelfalls. Die Ausgangslage kann sich jederzeit ändern und eine Neubeurteilung erforderlich machen. Aktueller Stand der Rechtslage ist 27. Mai 2020 (letztes Update).

Die Vorsichtsmassnahmen müssen weiterhin aufrecht erhalten werden. Dazu gehört, dass auf «Massenbesichtigungen» zu verzichten ist.
Gemäss neueren Erkenntnissen ist die Verwendung von Waschmittel in der Waschmaschine auch bei niedrigen Temperaturen ausreichend, um die Viren abzutöten. Demzufolge besteht kein besonderes Übertragungsrisiko durch die Verwendung eines Wäschetrockners. Personen mit Verdacht auf eine Infektion sowie Haushalte mit möglicherweise infizierten Personen sollten unbedingt auf die Benutzung von Waschmaschine und Tumbler verzichten (mögliche Übertragung durch Berühren der nassen Wäsche).
Ab dem 30. Mai gilt bis auf Weiteres ein Versammlungsverbot von 30 Personen im öffentlichen Raum. Mit Hinweis darauf können Spielplätze und öffentliche Räume wieder zugänglich gemacht werden.
Es ist weiterhin auf das Ablesen von Zählern in den Wohnungen zu verzichten und – falls möglich – auf Selbstdeklaration oder Akontozahlungen zu setzen.
Die Vorsichtsmassnahmen müssen weiterhin aufrecht erhalten werden. Dies gilt insbesondere für die regelmässigen Reinigungen und Desinfektionen. Im Weiteren sind die Bewohner auf die allgemeinen Schutzmassnahmen des Bundesamts für Gesundheit hinzuweisen.
Ab dem 6. Juni sind Versammlungen bis 300 Personen unter Einhaltung besonderer Vorsichts- und Schutzmassnahmen (Schutzkonzept) wieder möglich. Darin eingeschlossen sind auch Versammlungen von Stockwerkeigentümergemeinschaften. Bis und mit 30. Juni 2020 kann der Veranstalter aber weiterhin anordnen, dass die Versammlung schriftlich oder durch Stimmrechtsvertretung stattfinden soll. Dabei ist nicht entscheidend, wann die Versammlung tatsächlich stattfindet, sondern wann der Veranstalter über das Vorgehen entscheidet und dies den Teilnehmenden mitteilt. Es ist also grundsätzlich zulässig, die Schriftlichkeit einer Versammlung zu beschliessen, die erst nach dem 30. Juni 2020 stattfindet. Der SVIT Schweiz empfiehlt jedoch, Versammlungen im Rahmen einer Präsenzveranstaltung durchzuführen, sofern allenfalls umstrittene Entscheidungen oder solche mit grosser Tragweite anstehen. Ist die Versammlung noch nicht formell einberufen, sind auf jeden Fall die gesetzlichen und reglementarischen Fristen einzuhalten.
Versammlungen, für die bereits Schriftlichkeit oder Delegation beschlossen und angekündigt, und solche, für welche die Abstimmungsunterlagen bereits verschickt wurden, können nach Auffassung des SVIT Schweiz vor dem formellen Durchführungstermin wieder abgesagt, und es kann stattdessen eine Präsenzveranstaltung angesetzt werden. Allerdings sind wiederum die ordentlichen Fristen zu beachten. Bereits bei der Verwaltung eingegangene Stimmunterlagen sind zu vernichten.
 
Ab dem 6. Juni sind Sitzungen unter Einhaltung der allgemeinen Vorsichts- und Schutzmassnahmen wieder möglich.
 
Grundsätzlich sind Umzüge möglich. Die Vorsichtsmassnahmen müssen jedoch weiterhin aufrecht erhalten werden. Besteht ein Corona-Verdacht, ist auf den Umzug zu verzichten.
 
Bis zur Aufhebung der «COVID-19-Verordnung 2 Miete und Pacht» gilt für Zahlungsverzug eine Frist von 90 Tagen (Wohnungen, Geschäftsräume) bzw. 30 Tage (möblierte Zimmer, Einstellplätze). Die verlängerte Frist gilt für Zahlungen, die bis zum 31. Mai 2020 fällig werden.
 
Lokale in den Liegenschaften, die von den Bewohnern gemeinsam genutzt werden, können unter Einhaltung der Personenobergrenzen (30 bzw. 300 Personen) und weiterer Auflagen (allgemeine Sicherheitsanforderungen) wieder zur Verfügung gestellt.
 
Grundsätzlich muss sich der Vermieter die Unmöglichkeit des Mieters, das Objekt zum vereinbarten Zeitpunkt zu beziehen, nicht anrechnen lassen. Unter bestimmten Umständen (Arbeitsvertrag) ist die Einreise möglich. Der SVIT empfiehlt hinsichtlich eines Aufschubs des Mietantritts eine Verhandlungslösung (z. B. Aufschub um 1-2 Wochen).
 
Sofern sich das Honorar für die Bewirtschaftung an den vereinnahmten (und nicht an den vereinbarten) Mietzinserträgen bemisst, haben Mietzinssenkungen und Stundungen einen negativen Einfluss auf dieses Honorar. Dies ist aus Sicht des SVIT Schweiz in den Erwägungen zu Mietzinssenkungen und Stundungen unbedingt zu berücksichtigen. Bewirtschaftungsunternehmen können dadurch in finanzielle Engpässe geraten.
Die Immobilienwirtschaft ist von der «ausserordentlichen Lage» nicht unmittelbar betroffen. Ab dem 11. Mai können auch Showrooms und Einrichtungen mit (eingeschränktem) Publikumsverkehr sowie ein allfälliger Schalterdienst wieder betrieben werden.

Das BAG empfiehlt weiterhin, Mitarbeitende im Homeoffice zu beschäftigen.


Im Büro sind einfache Vorsichtsmassnahmen angezeigt, z.B. Entfernen von Stoffhandtüchern, regelmässiges Desinfizieren von Türgriffen, Bereitstellen von Flüssigseife, Abstandhalten usw.
 
In der Bewirtschaftung von Mietliegenschaften sind niederschwellige Massnahmen empfehlenswert, die über die allgemeinen Anweisungen hinausgehen. An erster Stelle stehen Rücksichtnahme und Vorsichtsmassnahmen. Der SVIT ruft seine Mitglieder dazu auf, besonderes Augenmerk auf vulneralbe Personen in Mietliegenschaften zu richten (ältere, alleinstehende oder besonders gefährdete Personen, soweit bekannt: Personen in Selbstquarantäne). Sollten im weiteren Verlauf Einschränkungen der Bewegungsfreiheit erlassen werden, können diese Personen allenfalls telefonisch oder schriftlich kontaktiert und zu besonderen Bedürfnissen befragt werden.

Auf die Vermietung von Gemeinschaftsräumen in den Mietliegenschaften ist zu verzichten. Der Hygiene im halböffentlichen Raum (Treppenhäuser, Aufzüge, Türen, Türgriffe, Sonnerie) ist besondere Beachtung zu schenken. Allenfalls ist die Kadenz der Reinigung zu erhöhen und eine regelmässige Desinfektion vorzunehmen.

Der SVIT empfiehlt im Weiteren, in allen Mietliegenschaften das Merkblatt des Bundesamts für Gesundheit anzubringen.
Aus Sicht des SVIT Schweiz sind derzeit – Stand 15.03.2020 – keine flächendeckenden Einschränkungen der wirtschaftlichen Tätigkeit von Unternehmen der Immobilienwirtschaft zu erkennen, die eine Entschädigung für Kurzarbeit oder anderweitige finanzielle Unterstützung rechtfertigen. Im Einzelfall können Unternehmen in begründeten Fällen Entschädigung für Kurzarbeit oder finanzielle Unterstützung bei Liquiditätsengpässen beantragen. Informationen hierzu erteilt das SECO.
Die Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft kann für nicht aufschiebbare Beschlüsse den Weg über die Vollmachterteilung an die Verwaltung wählen. Der Gesetzgeber stellt keine besonderen Anforderungen an die Form der Vollmacht. Schriftlichkeit und der rechtsgültigen Unterschrift durch den Vollmachtgeber sind jedoch unbedingt empfehlenswert. Allfällige Stimminstruktionen müssen unmissverständlich abgefasst sein und sich auf die Traktandenliste beziehen. Im Weiteren sind allfällige Bestimmungen im Reglement zu beachten.
Die Hygiene im halböffentlichen Raum (Treppenhäuser, Lift, Gemeinschaftsräume usw.) von Liegenschaften hat hohe Priorität. Wenn die betreffende Person die Reinigungsarbeit aus Gesundheitsbedenken nicht mehr ausführen will (und es sich nicht um ein Arbeitsverhältnis handelt), sollten unbedingt Alternativen gesucht werden. Mit entsprechenden Schutzmassnahmen (insb. Handschuhe) ist die Reinigung ohne besonderes Risiko möglich.
Ab dem 6. Juni sind Sitzungen unter Einhaltung der allgemeinen Vorsichts- und Schutzmassnahmen wieder möglich.
 
Eine Abgrenzung durch den Vermieter ist kaum möglich. Wir empfehlen, ausschliesslich in klaren Fällen weiterhin eine Frist von 30 bzw. 10 Tagen anzusetzen. Siehe dazu die Branchenempfehlung des SVIT Schweiz.
Wir empfehlen, die Fristerstreckung vorbehaltlos und ohne Begründung seitens des Mieters zu gewähren. Siehe dazu die Branchenempfehlung des SVIT Schweiz.
Abgesehen von einzelnen kantonalen Lösungen zur Lastenverteilung ist die Frage der Geschäftsmiete politisch nicht geklärt. Der SVIT Schweiz empfiehlt Verhandlungen zwischen Vermieter und Mieter, die zu einem teilweisen Erlass der Miete führen können. Nach Möglichkeit sind vorgängig grosszügige Stundungen einzuräumen, um den finanziellen und zeitlichen Druck zu verringern.

Es gelten die allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts. Es muss eine Kündigungsandrohung ausgesprochen werden. Allerdings kann seitens der Bewirtschaftung aus Kulanzüberlegungen umgehend das Gespräch mit der Mieterschaft gesucht werden, wenn die Bewirtschafter/innen von einem durch die Corona-Pandemie bedingten Härtefall Kenntnis erhält.

Der Ort der Ansteckung ist kaum nachzuvollziehen. Ein Haftung seitens des Vermieter oder des Vormieters besteht nicht. Der Vermieter ist jedoch gehalten, bei der Abnahme und Übergabe der Wohnung nach den Empfehlungen des BAG vorzugehen. Ausserdem besteht eine Fürsorgepflicht des Arbeitgebers für seine Mitarbeitenden.
Nein, eine flächendeckende Desinfektion bei allen Wohnungen ist nach unserer Interpretation der BAG-Richtlinien nicht erforderlich, sondern nur bei begründeten Verdachtsfällen.
Die Besichtigung von Wohnungen – z. B. bei Neu- und Wiedervermietung bzw. bei einem Augenschein in laufenden Mietverhältnissen – ist weiterhin problemlos möglich, wenn die allgemeinen Vorsichtsmassnahmen eingehalten werden.
Grundsätzlich gerät der Mieter durch eine verspätete Rückgabe der Mietsache in Verzug (Art. 267 OR). Erhält der Vermieter Kenntnis von einem drohenden Verzug, so ist unverzüglich mit dem Mieter und dem Nachmieter Kontakt aufzunehmen und nach einvernehmlichen Lösungen zu suchen. Von der Durchsetzung der Räumung wird abgeraten. Weiter empfiehlt der SVIT Schweiz, die Wohnung nach dem Auszug auf eigene Kosten desinfizieren zu lassen. Andernfalls müsste er sich u.U. einen Mangel der Mietsache vorwerfen lassen.
 
In der Praxis hat sich neben der ordentlichen Durchführung von Wohnungsabgaben und -übergaben auch die Variante ohne Anwesenheit des Bewirtschafters etabliert. Der ausziehende Mieter hat innerhalb einer Frist zur Mängelliste des Bewirtschafters Stellung zu nehmen. Der einziehende Mieter hat die Möglichkeit, festgestellte Mängel während einer Frist zu melden.
 
Ein Kondensationsentfeuchter ist nach den verfügbaren Quellen keine besondere Gefahrenquelle, da eine Übertragung der Viren über die Luft bisher nicht nachgewiesen wurde und kein Kontakt mit der Wäsche stattfindet. Gleichwohl empfehlen wir die üblichen Vorsichtsmassnahmen beim Entleeren des Wasserbehälters (sofern nicht am Abwassernetz angeschlossen). Ausserdem sollten den Bewohnern angeraten werden, die Wäscheleinen vor dem Aufhängen mit einem Desinfektionstuch zu reinigen.
 
Ab dem 30. Mai gilt bis auf Weiteres ein Versammlungsverbot von 30 Personen im öffentlichen Raum. Mit Hinweis darauf können Spielplätze und öffentliche Räume wieder zugänglich gemacht werden.
Eine erhöhte Gefahr in Gebäuden mit kontrollierte Lüftung besteht nach aktuellen Erkenntnissen nicht. Eine reine Übertragung durch die Luft ist gemäss BAG bisher nicht nachgewiesen.
 
Art. 10c der Verordnung 2 über Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus (COVID-19) des Bundesrats, Stand 25. März 2020, besagt, dass Arbeitgeber verpflichtet sind, mit geeigneten organisatorischen und technischen Massnahmen die Einhaltung der Empfehlungen des Bundes betreffend Hygiene und sozialer Distanz sicherzustellen und – falls dies nicht möglich ist – Arbeitnehmern unter Lohnfortzahlung zu beurlauben. Diese per 21. März 2020 revidierte Bestimmung kann bedeuten, dass für beurlaubte Hauswarte keine finanzielle Entschädigung bei der Ausgleichskasse beantragt werden kann. Gleichwohl empfiehlt der SVIT Schweiz, Hauswarte mit Altersjahr 65+ zu beurlauben.
Nein, das ist nicht nötig. Eine Reinigung von gewissen Oberflächen (Schalter, Türgriffe usw.) ist jedoch sinnvoll. Die Bewohner sind zudem anzuhalten, ihre Hände regelmässig zu waschen (z.B. vor dem Verlassen der Wohnung und nach der Rückkehr in die Wohnung). Eine der häufigsten Übertragungen findet von den Händen auf die eigenen Schleimhäute statt.
 
Das Benützen von Aufzügen mit mehreren Personen stellt keine erhöhte Ansteckungsgefahr dar, da die Dauer der Fahrt in der Regel sehr kurz ist. Eine regelmässige Reinigung der Knöpfe ist jedoch empfehlenswert.
Aus Angst, angesteckt zu werden, können Arbeitnehmer nicht einfach der Arbeit fernbleiben. Ausnahme ist, wenn die betreffende Person zu einer Risikogruppe gehört. Der Arbeitgeber ist verpflichtet, Massnahmen zu ergreifen, welche die Möglichkeit einer Ansteckung möglichst gering halten (Bereitstellen von Einweg-Schutzhandschuhe, allenfalls Schutzbrille).
Für unumgängliche Reparaturen sind die allgemeinen Vorsichtsmassnahmen ausreichend (Händewaschen, kein Händeschütteln, Desinfektion).
 
In allen halböffentlichen Räumen (Treppenhäuser, Eingangsbereich, Lift, Keller, Waschküche) ist besonders auf Hygiene zu achten und regelmässig Desinfektionsmittel einzusetzen.
Bei einer Besichtigung ist der Mieter keiner unmittelbaren Gefahr ausgesetzt. Es gilt das oben Erwähnte. Dem Vermieter ist darum weiterhin der Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Falls sich der Mieter weigert, wird er schadenersatzpflichtig. Grundsätzlich sollte ein solcher Fall aber mit gesundem Menschenverstand angegangen werden. Auf «Grossbesichtigungen» ist zu verzichten, und der Kreis der Interessenten ist so eng wie möglich zu halten. Dem Mieter kann angeboten werden, dass der Bewirtschafter die Wohnung in Abwesenheit des Mieters zeigt.
Da es sich bei Krankheit nach Einschätzung des SVIT weder um eine unsachgemässe Handhabung des Mietobjekts noch um einen nicht vertragsgemässen Gebrauch handelt, gehen die Kosten für die Desinfektion in einem solchen Fall zulasten des Wohnungseigentümers.
Wir empfehlen, das Gespräch mit dem Eigentümer aufnehmen und ihm die Entscheidung zu überlassen, ob Besichtigungen möglich sind. Wenn er Besichtigungen zustimmt, Vorsichtsmassnahmen treffen (Hände vor dem Betreten desinfizieren, keine Hände schütteln, Abstand halten, nach dem Verlassen Hände desinfizieren, möglichst wenig anfassen, allenfalls Einweghandschuhe tragen). Alternativ kann der Eigentümer die Liegenschaft auch zwischenzeitig verlassen. Wenn der Eigentümer keine Besichtigungen will, Termine bis auf Weiteres aussetzen.
 

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